บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) บทวิเคราะห์ผลการดำเนินงานและฐานะทางการเงิน ประจำไตรมาสที่ 1 ปี 2546 ผลการดำเนินงาน ภาพรวมผลการดำเนินงานประจำไตรมาสที่ 1 ปี 2546 บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) มีผลกำไรสุทธิประจำไตรมาสแรกของปี 2546 จำนวน 303.5 ล้านบาท (กำไรต่อหุ้นขั้นพื้นฐาน 0.76 บาทต่อหุ้น) เพิ่มขึ้น 45.4 ล้านบาท หรือ 17.6% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน ซึ่งเป็นผลมาจากการเปิดโครงการเซ็นทรัลพลาซา พระราม 2 และการซื้อโครงการเวิล์ดเทรด เซ็นเตอร์ กรุงเทพ เมื่อเดือนธันวาคมที่ผ่านมา แม้ว่าจะมีรายจ่าย ค่าชดเชยกรณีการต่อเติมอาคารโครงการเซ็นทรัลพลาซา ลาดพร้าว กับการรถไฟแห่งประเทศไทย จำนวน 45.7 ล้านบาท ซึ่งบันทึกเป็นค่าใช้จ่ายในไตรมาสนี้ บริษัทได้เปิดดำเนินการโครงการเซ็นทรัลแอร์พอร์ตพลาซา เชียงใหม่ เฟส 2 บี ในวันที่ 9 เมษายน 2546 ด้วยอัตราการเช่าพื้นที่มากกว่า 85% และประสบความสำเร็จในการจัดตั้งกองทุน อสังหาริมทรัพย์โครงการเซ็นทรัลซิตี้บางนา ซึ่งส่งผลให้บริษัทมีต้นทุนทางการเงินและภาษีลดลง ในอนาคต นอกจากนี้บริษัทและผู้ให้เช่าที่ดินได้ยุติกรณีสัญญาเช่าที่ดินโครงการเซ็นทรัลพลาซา ลาดพร้าว กับการรถไฟแห่งประเทศไทย โดยได้ตกลงจ่ายค่าชดเชยกรณีการต่อเติมอาคารโครงการ เซ็นทรัลพลาซา ลาดพร้าวให้กับการรถไฟแห่งประเทศไทย จำนวน 95.7 ล้านบาท ซึ่งบริษัทได้ตั้ง สำรองจ่ายค่าชดเชยดังกล่าวในปี 2545 จำนวน 50 ล้านบาท และส่วนที่เหลือจำนวน 45.7 ล้านบาท บันทึกเป็นค่าใช้จ่ายในไตรมาสนี้ นอกจากนี้บริษัทจะจ่ายค่าชดเชยเพิ่มเติมให้กับการรถไฟ แห่งประเทศไทยสำหรับปี 2546 จำนวน 24.94 ล้านบาท และปีละ 38.86 ล้านบาทต่อปี ตั้งแต่ปี 2547 เป็นต้นไปจนถึงปี 2552 ซึ่งจะบันทึกเป็นต้นทุนการเช่าและบริการ รายได้ รายได้รวมของบริษัทและบริษัทย่อยสำหรับไตรมาสแรกของปี 2546 มีจำนวน 1,256.6 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 409.9 ล้านบาท หรือ 48.4% จากไตรมาสเดียวกันในปีก่อน อันเป็นผลมาจาก ยอดขายของ 2 โครงการใหม่ คือ โครงการเซ็นทรัลพลาซา พระราม 2 และ โครงการเวิล์ดเทรด เซ็นเตอร์ กรุงเทพ การเพิ่มขึ้นของพื้นที่เช่าบริเวณชั้น 6 และ 7 ในโครงการเซ็นทรัลซิตี้ บางนา และการเพิ่มขึ้นของอัตราค่าเช่าสำหรับสัญญาที่ต่ออายุและค่าเช่าที่คิดเป็นเปอร์เซ็นต์ต่อยอดขาย ต้นทุนและค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานและบริหาร ต้นทุน ต้นทุนของบริษัทและบริษัทย่อยสำหรับไตรมาสแรกของปี 2546 มีต้นทุนรวมจำนวน 649.5 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 251.2 ล้านบาท หรือ 63.1% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน เนื่องจากต้นทุนจาก โครงการเซ็นทรัลพลาซา พระราม 2 และโครงการเวิล์ดเทรด เซ็นเตอร์ กรุงเทพ และอัตราการใช้ สาธารณูปโภคที่เพิ่มขึ้นเนื่องจากอัตราการเช่าพื้นที่ที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะการเปิด Junction X และ Major Cineplex ที่โครงการเซ็นทรัลซิตี้ บางนา เมื่อปลายปีที่แล้ว ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานและบริหาร ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานและบริหารของบริษัทและบริษัทย่อยสำหรับไตรมาสแรก ของปีนี้มีจำนวน 219.1 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 139.7 ล้านบาท จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน ปัจจัยหลัก มาจากค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานและบริหารของโครงการเวิล์ดเทรด เซ็นเตอร์ กรุงเทพ และ โครงการเซ็นทรัลพลาซา พระราม 2 และค่าใช้จ่ายในการจัดตั้งกองทุนอสังหาริมทรัพย์โครงการ เซ็นทรัลซิตี้บางนา นอกจากนี้บริษัทบันทึกค่าชดเชยกรณีการต่อเติมอาคารโครงการเซ็นทรัลพลาซา ลาดพร้าว จำนวน 45.7 ล้านบาท ในไตรมาสนี้ ฐานะการเงิน สินทรัพย์ ณ วันที่ 31 มีนาคม 2546 บริษัทและบริษัทย่อยมีสินทรัพย์รวม 21,827.7 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจาก ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2545 จำนวน 454.7 ล้านบาท หรือ 2.1% ซึ่งรายการสำคัญคือค่าก่อสร้างโครงการ เซ็นทรัลพลาซา พระราม 2 และ เซ็นทรัลแอร์พอร์ทพลาซา เชียงใหม่ เฟส 2 บี หนี้สิน ณ วันที่ 31 มีนาคม 2546 บริษัทและบริษัทย่อยมีหนี้สินรวม 15,493.6 ล้านบาท เพิ่มขึ้น จาก ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2545 จำนวน 159.1 ล้านบาท หรือ 1% เนื่องจากการจัดตั้งกองทุน อสังหาริมทรัพย์โครงการบางนา และบริษัทได้ไถ่ถอนหุ้นกู้ไม่มีหลักประกันจำนวน 900 ล้านบาท ซึ่งครบกำหนดชำระในวันที่ 31 มีนาคม 2546 ส่วนของผู้ถือหุ้น ส่วนของผู้ถือหุ้นเพิ่มขึ้น 295.4 ล้านบาท หรือ 4.9% เป็นผลจากการเพิ่มขึ้นของกำไร จากการดำเนินงานของบริษัทและบริษัทย่อย บริษัทได้เปลี่ยนแปลงมูลค่าหุ้นของบริษัท จากเดิมมูลค่าหุ้นละ 10 บาท เป็นมูลค่าหุ้นละ 5 บาทเมื่อวันที่ 2 มกราคม 2546 การวิเคราะห์อัตราส่วนทางการเงิน ณ สิ้นไตรมาสแรกของปี 2546 บริษัทมีสภาพคล่องที่ดีขึ้นเมื่อเทียบกับสิ้นไตรมาสสุดท้าย ของปี 2545 บริษัทมีเงินสด เงินฝากธนาคารและเงินลงทุนชั่วคราว ที่เทียบเท่ากับเงินสดเป็น จำนวนรวม 1,476.8 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากวันที่ 31 ธันวาคม 2545 จำนวน 203.7 ล้านบาทหรือ 16% ส่วนอัตราหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้นยังคงรักษาระดับอยู่ที่ 1 เท่า ไม่เปลี่ยน แปลงจากไตรมาสที่แล้ว และไตรมาสเดียวกันในปีก่อน บริษัทมีอัตราผลตอบแทนต่อผู้ถือหุ้น ในไตรมาสนี้ 23% ซึ่งเพิ่มขึ้นจากไตรมาสที่สี่ของปี 2545 ซึ่งเท่ากับ 15.7% และมีอัตราผลตอบแทนจากสินทรัพย์ ในไตรมาสนี้ 6.6% สูงขึ้นจากไตรมาส สุดท้ายของปี 2545 ซึ่งเท่ากับ 5.2% ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความสามารถในการทำกำไรที่เพิ่มขึ้นและ ประสิทธิผลในการใช้สินทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นตามลำดับ ตารางสรุปอัตราส่วนทางการเงิน 31 มี.ค. 2546 31 ธ.ค.2545 31 มี.ค. 2545 ความสามารถในการดำรงสภาพคล่อง สินทรัพย์หมุนเวียน/หนี้สินหมุนเวียน (เท่า) 0.35 0.24 0.89 ระยะเวลาเก็บหนี้เฉลี่ย (วัน) 12 11 12 ความสามารถในการทำกำไร อัตรากำไรขั้นต้น (%) 48.3 52.3 53.0 อัตรากำไรสุทธิ (%) 23.1 24.6 29.0 อัตราผลตอบแทนผู้ถือหุ้น (%) 23.0 15.7 24.5 ความมีประสิทธิผลของการใช้สินทรัพย์ อัตราผลตอบแทนจากสินทรัพย์ (%) 6.6 5.2 6.9 นโยบายทางการเงิน อัตราส่วนความสามารถในการชำระดอกเบี้ย (เท่า) 5.4 5.2 5.0 อัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิ/ส่วนของผู้ถือหุ้น (เท่า) 1.0 1.0 1.0