บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) บทวิเคราะห์ผลการดำเนินงานและฐานะทางการเงิน ประจำไตรมาสที่ 3 ปี 2546 ผลการดำเนินงาน ภาพรวมผลการดำเนินงานประจำไตรมาสที่ 3 ปี 2546 บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) มีกำไรจากการดำเนินงานปกติก่อนรายการพิเศษ ประจำไตรมาส ที่สามของปี 2546 จำนวน 298.9 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน 50 ล้านบาท หรือ 20.1% อย่างไรก็ตามเนื่องจากในไตรมาสที่สามของปี 2545 บริษัทมีกำไรจากการปรับโครงสร้างหนี้เงินกู้ของบริษัท เซ็นทรัลเพลย์แลนด์ จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทย่อย จำนวน 97.5 ล้านบาท จึงส่งผลให้กำไรสุทธิในไตรมาสนี้ลดลง 47.5 ล้านบาท จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน (กำไรต่อหุ้นขั้นพื้นฐาน 0.75 บาทต่อหุ้น) ในไตรมาสนี้บริษัทจ่ายชำระตั๋วแลกเงินจำนวน 935 ล้านบาท และจ่ายคืนเงินกู้ยืมในโครงการเซ็นทรัลพลาซา พระราม 2 จำนวน 200 ล้านบาท รายได้ รายได้จากค่าเช่าและบริการ และรายได้จากการขายอาหารและเครื่องดื่มของบริษัทและบริษัทย่อยสำหรับ ไตรมาสที่สามของปี 2546 มีจำนวน 1,312.9 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 425.8 ล้านบาท หรือ 48% จากไตรมาสเดียวกัน ของปีก่อน โดยมีปัจจัยหลักมาจากรายได้ของ โครงการที่เปิดดำเนินการและโครงการที่บริษัทเข้าซื้อกิจการเป็นหลัก รวมทั้งการเพิ่มขึ้นของอัตราค่าเช่าสำหรับสัญญาที่ต่ออายุ ค่าเช่าที่คิดเป็นเปอร์เซ็นต์ต่อยอดขาย และการเพิ่มขึ้นของ อัตราการให้เช่าพื้นที่ (Occupancy Rate) นอกจากนี้ที่โครงการเซ็นทรัลพลาซา พระราม 3 ได้เปิดพื้นที่โซนไอที เซ็นเตอร์ ทำให้มีพื้นที่ขายเพิ่มขึ้นอีกประมาณ 1,600 ตารางเมตร อัตรากำไรขั้นต้นต่อรายได้ไตรมาสนี้อยู่ที่ 45.6% ลดลงจาก 54.2% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อนเนื่องจาก รายการค่าเช่าที่ดิน โครงการเซ็นทรัล เวิลด์ พลาซา และค่าเสื่อมราคาของโครงการใหม่ที่เริ่มเปิดดำเนินงาน ทั้งนี้เป็นปกติธุรกิจที่อัตรากำไรขั้นต้นต่อรายได้จะสูงขึ้นเมื่อเปิดดำเนินงาน 2-3 ปีขึ้นไป ต้นทุนและค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานและบริหาร ต้นทุน ต้นทุนค่าเช่าและบริการ และต้นทุนอาหารและเครื่องดื่มของบริษัทและบริษัทย่อยสำหรับไตรมาสที่สามของปี 2546 มีต้นทุนรวมจำนวน 714.1 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 307.8 ล้านบาท หรือ 75.8% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน เนื่องจาก ต้นทุนจากโครงการเซ็นทรัลพลาซา พระราม 2 โครงการเซ็นทรัล เวิลด์ พลาซา และโครงการเซ็นทรัล แอร์พอร์ตพลาซา เชียงใหม่ เฟส 2 บี โดยเฉพาะค่าเช่าที่ดินโครงการ เซ็นทรัล เวิลด์ พลาซา และค่าเสื่อมราคาโครงการเซ็นทรัลพลาซา พระราม 2 และเซ็นทรัล แอร์พอร์ต พลาซา เชียงใหม่ เฟส 2 บี เป็นหลัก นอกจากนี้ยังเป็นผลมาจากอัตราการใช้ สาธารณูปโภคที่เพิ่มขึ้นเนื่องจากพื้นที่ให้เช่าของโครงการเดิมเพิ่มขึ้น ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานและบริหาร ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานและบริหารของบริษัทและบริษัทย่อยสำหรับไตรมาสที่สามของปีนี้มีจำนวน 183.8 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 74.2 ล้านบาท จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน ปัจจัยหลักมาจากค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานและบริหารของโครงการ เซ็นทรัล เวิลด์ พลาซา และโครงการเซ็นทรัลพลาซา พระราม 2 นอกจากนี้บริษัทมีค่าใช้จ่ายในการจัดตั้งกองทุนอสังหาริมทรัพย์ โครงการเซ็นทรัล เวิลด์ พลาซา จำนวน 9 ล้านบาท และได้บันทึกค่าเสียหายกรณีไฟไหม้โครงการเซ็นทรัล แอร์พอร์ต พลาซา เชียงใหม่ เฟส 2 บี ที่เกิดขึ้นในช่วงของการก่อสร้างเมื่อปลายปีที่แล้วจำนวน 18 ล้านบาท (บริษัทได้รับเงินค่าเสียหายดังกล่าว ในจำนวนเดียวกันคืนจากบริษัทประกันภัย โดยบริษัทบันทึกในบัญชีรายได้อื่น) บริษัทได้บันทึกค่าชดเชยกรณีการต่อเติมอาคาร โครงการเซ็นทรัลพลาซา ลาดพร้าวให้กับการรถไฟแห่งประเทศไทยในไตรมาสนี้ จำนวน 8.3 ล้านบาท ฐานะการเงิน สินทรัพย์ ณ วันที่ 30 กันยายน 2546 บริษัทและบริษัทย่อยมีสินทรัพย์รวม 23,634.3 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจาก ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2545 จำนวน 2,191.6 ล้านบาท หรือ 10.5% รายการสำคัญ คือ เงินสดและรายการเทียบเท่า เงินสด และเงินลงทุนชั่วคราวที่เพิ่มขึ้นจากเงินเพิ่มทุนซึ่งได้รับชำระจากไทยแลนด์อิควิตี้ฟันด์ และค่าพัฒนาโครงการ เซ็นทรัล แอร์พอร์ต พลาซา เชียงใหม่ เฟส 2 บี ที่เปิดดำเนินการเมื่อวันที่ 9 เมษายน 2546 หนี้สิน ณ วันที่ 30 กันยายน 2546 บริษัทและบริษัทย่อยมีหนี้สินรวม 16,057.2 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจาก ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2545 จำนวน 722.8 ล้านบาท หรือ 4.7% รายการสำคัญ คือ เงินกู้จากกองทุนอสังหาริมทรัพย์ โครงการเซ็นทรัลซิตี้ บางนา (จัดตั้งเมื่อ 6 มีนาคม 2546) และโครงการเซ็นทรัล เวิลด์ พลาซา (ขายหน่วยลงทุนเมื่อ 23 มิถุนายน 2546) ส่วนของผู้ถือหุ้น ส่วนของผู้ถือหุ้น ณ วันที่ 30 กันยายน 2546 เท่ากับ 7,577.1 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจาก ณ 31 ธันวาคม 2545 จำนวน 1,538.4 ล้านบาท หรือ 25.5% เป็นผลจากกำไรสุทธิที่เพิ่มขึ้นและการเพิ่มทุนจดทะเบียน โดยการออกหุ้น บุริมสิทธิแปลงสภาพเป็นหุ้นสามัญได้ให้กับไทยแลนด์อิควิตี้ฟันด์ จำนวน 35,714,200 หุ้น ราคาตามมูลค่าหุ้นละ 5 บาท เสนอขายในราคาหุ้นละ 28 บาท เมื่อวันที่ 18 กรกฎาคม 2546 ทำให้บริษัทมีทุนจดทะเบียนจากเดิมจำนวน 2,000,245,000 บาท เป็น 2,178,816,000 บาท และมีส่วนเกินมูลค่าหุ้น เพิ่มจาก 1,186,139 บาท เป็น 2,007,565 บาท การวิเคราะห์อัตราส่วนทางการเงิน ณ สิ้นไตรมาสที่สามของปี 2546 บริษัทมีสภาพคล่องในสัดส่วนสินทรัพย์หมุนเวียนต่อหนี้สินหมุนเวียนเท่ากับ 1.1 เท่า ในขณะที่อัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้นในไตรมาสนี้อยู่ที่ 0.7 เท่า ซึ่งต่ำกว่า นโยบายบริษัทที่กำหนดไว้ที่ 1 เท่า อัตราผลตอบแทนต่อผู้ถือหุ้น ในไตรมาสที่สามนี้เท่ากับ 16.4% เพิ่มขึ้นจาก 15.7% ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2545 และมีอัตราผลตอบแทนจากสินทรัพย์ ในไตรมาสนี้เท่ากับ 5.1% ตารางสรุปอัตราส่วนทางการเงิน 30 ก.ย. 2546 31 ธ.ค. 2545 30 ก.ย. 2545 ความสามารถในการดำรงสภาพคล่อง สินทรัพย์หมุนเวียน/หนี้สินหมุนเวียน (เท่า) 1.1 0.24 0.8 ระยะเวลาเก็บหนี้เฉลี่ย (วัน) 4 11 10 ความสามารถในการทำกำไร อัตรากำไรขั้นต้น (%) 45.6 52.3 54.2 อัตรากำไรสุทธิ (%) 21.5 24.6 35.9 อัตราผลตอบแทนผู้ถือหุ้น (%) 16.4 15.7 29.5 ความมีประสิทธิผลของการใช้สินทรัพย์ อัตราผลตอบแทนจากสินทรัพย์ (%) 5.1 5.2 8.9 นโยบายทางการเงิน อัตราส่วนความสามารถในการชำระดอกเบี้ย (เท่า) 4.3 5.2 4.4 อัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิ/ส่วนของผู้ถือหุ้น (เท่า) 0.7 1.0 0.7