บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) บทวิเคราะห์ผลการดำเนินงานและฐานะทางการเงิน ประจำไตรมาส 4 ปี 2546 ภาพรวมผลการดำเนินงานประจำไตรมาสที่ 4 ปี 2546 บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) มีกำไรจากการดำเนินงาน ประจำไตรมาสสี่ของปี 2546 จำนวน 482.3 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจาก 179.5 ล้านบาท ของไตรมาสเดียวกันของปีก่อน 302.8 ล้านบาท หรือ 168.7% ส่วนใหญ่เป็นผลจากการเพิ่มขึ้นของรายได้จากเซ็นทรัล พลาซา พระราม2 และ เซ็นทรัล แอร์พอร์ต พลาซา เชียงใหม่ เฟส2บี สำหรับกำไรสุทธิไตรมาสนี้ 284.2 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจาก 101.6 ล้านบาท ของไตรมาสเดียวกันของปีก่อน นอกจากเป็นผล มาจากกำไรจากการดำเนินงานที่เพิ่มขึ้นจากโครงการใหม่ดังกล่าวแล้ว บริษัทยังมีกำไรจากการ ชำระหนี้เงินกู้ยืมก่อนกำหนดของบริษัท เซ็นทรัล เพลย์ แลนด์ จำกัด จำนวน 67.4 ล้านบาท ประกอบกับในปีก่อนมีรายการค่าใช้จ่ายภาษีมูลค่าเพิ่มและภาษีอื่นๆ และการตั้งสำรองจากการ ด้อยค่าของโครงการระหว่างการพัฒนาเป็นจำนวน 22.8 ล้านบาท และ 27.8 ล้านบาท ตามลำดับ รายได้ รายได้รวมในไตรมาสสี่ปี 2546 มีจำนวน 1,311.7 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจำนวน 315.7 ล้านบาท หรือ 31.7% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน ส่วนใหญ่มาจากรายได้ของเซ็นทรัล พลาซา พระราม2 เซ็นทรัล เวิลด์ พลาซา และ เซ็นทรัล แอร์พอร์ต พลาซา เชียงใหม่ เฟส2บี และการเพิ่มพื้นที่ค้าปลีก ได้แก่ โรงภาพยนตร์ในเซ็นทรัล พลาซา ปิ่นเกล้า และ โซนการศึกษา โซนไอที เซ็นทรัล ซิตี้ บางนา เป็นต้น ในขณะที่รายได้อื่นของปี 2546 มีจำนวน 149.1 ล้านบาทสูงขึ้นจาก 37.8 ล้านบาท ของปี 2545 จำนวน 111.3 ล้านบาทหรือ 295.2% จากกำไรจากการชำระหนี้เงินกู้ยืมก่อนกำหนดของบริษัท เซ็นทรัล เพลย์ แลนด์ จำกัด จำนวน 67.4 ล้านบาท ต้นทุนและค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานและบริหาร บริษัทและบริษัทย่อยมีต้นทุนค่าเช่าค่าบริการและต้นทุนอาหารและเครื่องดื่มสำหรับไตรมาสสี่ปี 2546 จำนวน 747.6 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 245.7 ล้านบาท หรือ 49.0% จากไตรมาสเดียวกันของ ปีก่อน เนื่องจากต้นทุนของโครงการใหม่ที่เปิดดำเนินการ ทั้งค่าเช่าที่ดิน ค่าเสื่อมราคา ค่าภาษี โรงเรือนและประกันภัย และ ค่าสาธารณูปโภค อัตรากำไรขั้นต้นต่อรายได้ไตรมาสนี้อยู่ที่ 43.0% ลดลงจาก 49.6% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน เนื่องจากต้นทุนของโครงการใหม่เพิ่มขึ้นตามที่ ได้กล่าวข้างต้น และค่าซ่อมแซมบำรุงรักษาโครงการที่เปิดดำเนินการแล้ว ทั้งนี้เป็นปกติธุรกิจที่ อัตรากำไรขั้นต้นต่อรายได้จะสูงขึ้นแล้วจากที่ได้เปิดดำเนินงานไปแล้วสัก 2-3 ปี อัตรากำไร ดังกล่าวจะมีการปรับตัว สูงขึ้นเกินกว่า 50% เช่นเดิม ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานและบริหาร ของบริษัทและบริษัทย่อย สำหรับไตรมาสสี่ของปีนี้มีจำนวน 244.4 ล้านบาท ลดลงจาก 337.4 ล้านบาท ของไตรมาสเดียวกันของปีก่อนเป็นจำนวน 93 ล้านบาท หรือ 27.6% ปัจจัยหลักมาจาก ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานและบริหารของโครงการเปิดใหม่ โดยเฉพาะค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับบุคลากร และค่าโฆษณา สำหรับค่าโฆษณาในไตรมาสสี่ปีนี้สูงกว่าปีก่อน เนื่องจากการโฆษณาการเปิดตัวเซ็นทรัล ซิตี้ บางนา โฉมใหม่ รวมทั้งการตั้งสำรองสำหรับค่าเสียหายจากการฟ้องร้องในสัญญาก่อสร้าง จำนวน 36.5 ล้านบาท ภาพรวมฐานะทางการเงิน ปี 2546 สินทรัพย์ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2546 บริษัทและบริษัทย่อยมีสินทรัพย์รวม 23,549.9 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจาก วันที่ 31 ธันวาคม 2545 จำนวน 2,176.8 ล้านบาท หรือ 10.2 % โดยรายการสำคัญคือ การปรับปรุงและก่อสร้างเซ็นทรัล เวิลด์ พลาซา การเข้าซื้อสยาม จัสโก้ รัตนาธิเบศร์ (ปัจจุบันเปลี่ยนชื่อเป็น รัตนาธิเบศร์ ทาวน์ เซ็นเตอร์) การปรับปรุงเซ็นทรัล ซิตี้ บางนา ค่าก่อสร้างและค่าซื้อที่ดินเพิ่มเติมของเซ็นทรัล แอร์พอร์ต พลาซา เชียงใหม่ เฟส 2บี เป็นต้น บริษัทมีสินทรัพย์หมุนเวียนรวมเพิ่มขึ้น 1,063.4 ล้านบาท หรือ 60.5% จากการเพิ่มขึ้นของเงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสดที่เพิ่มจากกระแสเงินสดจากการดำเนินงาน และการลงทุนเพิ่มขึ้นในหลักทรัพย์เผื่อขายประเภทตราสารหนี้ ในขณะที่ลูกหนี้การค้าลดลงจากการ เรียกเก็บค่าเช่าได้เร็วขึ้น โดยเฉพาะเซ็นทรัล พลาซา พระราม2 หนี้สิน บริษัทและบริษัทย่อยมีหนี้สินรวม 15,594.3 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากสิ้นปี 2545 เป็นจำนวน 259.9 ล้านบาท หรือ 1.7% เป็นผลจากการเพิ่มขึ้นของเงินกู้ระยะยาวเพื่อทดแทนการใช้เงินกู้ ระยะสั้นของปี 2545 โดยการจัดตั้งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ อันได้แก่ กองทุนรวมธุรกิจไทย 4 สำหรับเซ็นทรัล เวิลด์ พลาซา กองทุนรวมธุรกิจไทย 5 สำหรับเซ็นทรัล ซิตี้ บางนา และ เงินกู้ระยะยาวสำหรับเซ็นทรัล แอร์พอร์ต พลาซา เชียงใหม่ เฟส2บี และเซ็นทรัล พลาซา พระราม2 ทำให้เงินกู้ยืมระยะยาวสูงขึ้นจาก 3,453.1 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2545 เป็น 6,961.6 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2546 ส่วนของเงินกู้ยืมระยะยาวที่ถึงกำหนดชำระภายใน 1 ปี ลดลงจาก 4,085.5 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2545 เป็น 1,033.5 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2546 นอกจากนี้ บริษัทยังได้จ่ายชำระคืน เงินกู้ยืมจากบริษัทที่เกี่ยวข้องกันอีกจำนวน 43.5 ล้านบาท รายการหนี้สินอื่นที่ลดลง ได้แก่ เงินค้ำประกันสิทธิการเช่า จากการทำสัญญาโอนสิทธิการเช่า ของเซ็นทรัล พลาซา พระราม2 ที่เสร็จสิ้นในปี 2546 ให้แก่ผู้เช่า เจ้าหนี้ผู้รับเหมาก่อสร้างลดลง เนื่องจากเมื่อสิ้นปี 2545 บริษัทอยู่ระหว่างการพัฒนาเซ็นทรัล พลาซา พระราม2 เซ็นทรัล แอร์พอร์ต พลาซา เชียงใหม่ เฟส2ปี และเซ็นทรัล ซิตี้ บางนา ซึ่งงานส่วนใหญ่แล้วเสร็จภายในปี 2546 จึงทำให้ยอดเจ้าหนี้ดังกล่าวลดลงมาก สำหรับรายได้ค่าเช่าและค่าบริการรับล่วงหน้า และ เงินมัดจำรับจากลูกค้ามีจำนวนสูงขึ้นจากการเปิดเซ็นทรัล แอร์พอร์ต พลาซา เชียงใหม่ เฟส2บี ส่วนของผู้ถือหุ้น บริษัทฯ มีส่วนของผู้ถือหุ้น ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2546 เท่ากับ 7,955.6 ล้านบาท สูงขึ้นจาก สิ้นปี 2545 จำนวน 1,916.9 ล้านบาท เป็นผลจากกำไรสุทธิสำหรับปี 2546 และ การเพิ่มทุน โดยการออกหุ้นบุริมสิทธิแปลงสภาพเป็นหุ้นสามัญ จำนวน 35,714,200 หุ้น มูลค่ารวม 1,000 ล้านบาท โดยหุ้นบุริมสิทธิทั้งหมดได้เสนอขายให้กองทุนเพื่อการร่วมลงทุน (Thailand Equity Fund) ในราคาหุ้นละ 28 บาท โดยกลุ่มผู้ลงทุนที่สำคัญได้แก่ International Finance Corporation (IFC), California Public Employees Retirement System (CalPERS) และ Asian Development Bank เป็นต้น ทั้งนี้บริษัทได้จ่ายเงินปันผลของ ผลการดำเนินงานของปี 2545 จำนวน 400 ล้านบาท เมื่อวันที่ 17 พฤษภาคม 2546 การวิเคราะห์อัตราส่วนทางการเงิน ความสามารถในการทำกำไร อัตรากำไรขั้นต้นของไตรมาสสี่ปี 2546 เท่ากับ 43% ลดลงจากไตรมาสเดียวกันของปี 2545 ซึ่งอยู่ที่อัตรา 49.6% ทั้งหมดเป็นผลจากการเพิ่มขึ้นของต้นทุนและค่าใช้จ่ายของโครงการใหม่ ซึ่งรวมถึง ค่าเช่า ค่าสาธารณูปโภค ค่าใช้จ่ายด้านบุคลากร และค่าโฆษณา ทั้งนี้ถือเป็น สภาพปกติของศูนย์การค้าในช่วงเปิดโครงการใหม่ ซึ่งคาดว่าจะใช้เวลาประมาณ 2-3 ปี อัตราส่วนดังกล่าวจึงจะปรับตัวเข้าสู่ภาวะปกติ ในขณะที่กำไรสุทธิและผลตอบแทนต่อส่วนของ ผู้ถือหุ้นเพิ่มขึ้นจาก 9.5% และ 6.7% ในไตรมาสสี่ปี 2545 เป็น 20.2% และ 14.3% ในไตรมาสสี่ปี 2546 ตามลำดับ ความสามารถในการดำรงสภาพคล่องและนโยบายทางการเงิน บริษัทมีสภาพคล่องสูงขึ้น กล่าวคือในไตรมาสสี่นี้ บริษัทมีกระแสเงินสดจากการดำเนินงานจำนวน 900.9 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจาก 828.3 ล้านบาท ในปี 2545 เท่ากับ 72.6 ล้านบาท หรือ 8.8% เป็นผลจากรายได้ที่เพิ่มขึ้นของเซ็นทรัล พลาซา พระราม2 เซ็นทรัล เวิลด์ พลาซา เซ็นทรัล แอร์พอร์ต พลาซา เชียงใหม่ นอกจากนี้บริษัทสามารถเรียกเก็บหนี้ได้ดีขึ้น ทำให้ระยะเวลา ในการเก็บหนี้ลดลง จาก 11 วัน ในปี 2545 เหลือ 7 วัน ในปี 2546 อีกประการหนึ่งคือ บริษัทคืนเงินกู้ยืมตามสัญญาการปรับโครงสร้างหนี้ของบริษัท เซ็นทรัล เพลย์ แลนด์ จำกัด ได้ก่อนกำหนด ปัจจุบันบริษัทจึงมีอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้น 0.7 เท่า ในขณะที่อัตราส่วนความสามารถในการชำระดอกเบี้ยในปี 2546 เท่ากับ 7.9 เท่า ลดลงจาก 8.6 เท่า ในปี 2545 เนื่องจากดอกเบี้ยจ่ายที่สูงขึ้น ความมีประสิทธิผลของการใช้สินทรัพย์ บริษัทมีอัตราส่วนผลตอบแทนต่อสินทรัพย์เพิ่มขึ้นจาก 4.4% ณ สิ้นปี 2545 เป็น 5.1% ณ สิ้นปี 2546 เป็นผลจากกำไรจากการดำเนินงานที่เพิ่มขึ้นจากเซ็นทรัล พลาซา พระราม2 ที่เปิดดำเนินการเต็มปีเป็นปีแรก และการเปิดเซ็นทรัล แอร์พอร์ต พลาซา เชียงใหม่ เฟส2บี ในเดือนเมษายน ที่ผ่านมา ตารางสรุปอัตราส่วนทางการเงิน ไตรมาสี่ ไตรมาสสี่ สำหรับปี สำหรับปี 31ธ.ค.46 31ธ.ค.45 31ธ.ค.46 31ธ.ค.45 ความสามารถในการทำกำไร อัตรากำไรขั้นต้น (%) 43.0 49.6 45.6 52.3 อัตรากำไรสุทธิ (%) 20.2 9.5 21.9 24.6 อัตราผลตอบแทนผู้ถือหุ้น (%) 14.3 6.7 15.0 15.7 สำหรับปี สำหรับปี 31ธ.ค.46 31ธ.ค.45 ความสามารถในการดำรงสภาพคล่อง สินทรัพย์หมุนเวียน/หนี้สินหมุนเวียน (เท่า) 0.77 0.25 ระยะเวลาเก็บหนี้เฉลี่ย (วัน) 7 11 ความมีประสิทธิผลของการใช้สินทรัพย์ อัตราผลตอบแทนจากสินทรัพย์ (%) 5.1 4.4 นโยบายทางการเงิน ความสามารถในการชำระดอกเบี้ย (เท่า) 7.9 8.6 หนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิ/ส่วนของผู้ถือหุ้น (เท่า) 0.7 1.0