บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) บทวิเคราะห์ผลการดำเนินงานและฐานะทางการเงิน ประจำไตรมาส 1 ปี 2547 ภาพรวมผลการดำเนินงานประจำไตรมาสที่ 1 ปี 2547 บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) มีกำไรสุทธิประจำไตรมาสแรกของปี 2547 จำนวน 340.7 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน 37.3 ล้านบาท หรือ 12.3% เนื่องจาก การเพิ่มขึ้นของรายได้จากการให้เช่าและบริการจากการรวมรายได้ของเซ็นทรัล แอร์พอร์ต พลาซา เชียงใหม่ เฟส 2บี และเซ็นทรัล รัตนาธิเบศร์ ทาวน์ เซ็นเตอร์ การเพิ่มขึ้นของรายได้ จากการให้ เช่าพื้นที่ส่วนกลางและการปรับขึ้นอัตราค่าเช่าปกติ รวมทั้งค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน และบริหาร ได้ลดลงจากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน ภาพรวมผลประกอบการของบริษัทมีการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งตั้งแต่ปี 2545 เป็นต้นมา อย่างไรก็ตามบริษัทยังสามารถรักษาระดับหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อส่วน ของผู้ถือหุ้นให้อยู่ในเกณฑ์ที่เหมาะสม โดยอยู่ในระดับที่น้อยกว่า 1 เท่า แม้ว่าบริษัทจะมีการลงทุน อย่างมากก็ตาม โดยอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิ/ส่วนของผู้ถือหุ้นในไตรมาสแรกของ ปี 2547 อยู่ที่ 0.66 เท่า บริษัทได้เปิดให้บริการเซ็นทรัลพาร์คในบริเวณเซ็นทรัล พลาซา พระราม 2 พื้นที่ประมาณ 40 ไร่ ในวันที่ 9 เมษายน 2547 นอกจากนี้ ท็อปส์ซุปเปอร์มาร์เก็ต ได้เริ่มเปิดให้บริการในเซ็นทรัล รัตนาธิเบศร์ ทาวน์ เซ็นเตอร์ แทนจัสโก้ซุปเปอร์มาร์เก็ต ในวันที่ 14 พฤษภาคม 2547 รายได้ รายได้รวมในไตรมาสไตรมาสแรกของปี 2547 มีจำนวน 1,394.2 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 137.7 ล้านบาท หรือ 11.0% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน เนื่องจากการรวมรายได้ของเซ็นทรัล แอร์พอร์ต พลาซา เชียงใหม่ เฟส 2บี ที่เปิดดำเนินการในเดือนเมษายน 2546 และ เซ็นทรัล รัตนาธิเบศร์ ทาวน์ เซ็นเตอร์ ที่เข้าซื้อในเดือนธันวาคม 2546 การปรับอัตราค่าเช่าปกติ และการเพิ่มขึ้นของ รายได้จากการให้เช่าพื้นที่ส่วนกลางในการจัดงานโปรโมชั่นต่างๆ โดยเฉพาะ อย่างยิ่งจากเซ็นทรัล เวิลด์ พลาซา ต้นทุนและค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานและบริหาร บริษัทและบริษัทย่อยมีต้นทุนค่าเช่าค่าบริการและต้นทุนอาหารและเครื่องดื่มสำหรับไตรมาสแรก ของปี 2547 จำนวน 758.9 ล้านบาท ซึ่งเพิ่มขึ้น 109.4 ล้านบาท หรือ 16.8% จากไตรมาสเดียวกัน ของปีก่อน เนื่องจากต้นทุนของโครงการใหม่การเพิ่มขึ้นของอัตราค่าไฟฟ้าในช่วงเดือนกุมภาพันธ์ปี 2547 การเพิ่มขึ้นของต้นทุนค่าเช่าที่ดินเซ็นทรัล พลาซา ลาดพร้าว ที่จ่ายให้กับการรถไฟแห่งประเทศไทย การปรับอัตราค่าเบี้ยประกันภัย และต้นทุนการซ่อมแซมอาคารและงานระบบภายใน เซ็นทรัล เวิลด์ พลาซา อัตรากำไรขั้นต้นต่อรายได้ไตรมาสนี้อยู่ที่ 45.6% ลดลงจาก 48.3% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน เนื่องจากการเพิ่มขึ้นของต้นทุนตามที่ได้กล่าวข้างต้น ทั้งนี้เป็นปกติธุรกิจที่อัตรากำไรขั้นต้นต่อรายได้ จะสูงขึ้น เกินกว่า 50% หลังจากที่ได้เปิดดำเนินงานไปแล้ว 2-3 ปี ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานและบริหารของบริษัทและบริษัทย่อยสำหรับไตรมาสแรกของปี 2547 มีจำนวน 168.4 ล้านบาท ลดลงจาก ไตรมาสเดียวกันของปีก่อน 50.7 ล้านบาท หรือ 23.1% เป็นผลมา จากการที่ปีก่อนมีรายจ่ายค่าชดเชยของเซ็นทรัล พลาซา ลาดพร้าว ให้กับการรถไฟแห่งประเทศไทยและ ค่าที่ปรึกษาทางการเงินในการจัดตั้งกองทุนอสังหาริมทรัพย์ เซ็นทรัล ซิตี้ บางนา จำนวน 45.7 ล้านบาท และ 20.7 ล้านบาท ตามลำดับ ภาพรวมฐานะทางการเงิน ณ 31 มีนาคม 2547 สินทรัพย์ ณ วันที่ 31 มีนาคม 2547 บริษัทและบริษัทย่อยมีสินทรัพย์รวม 26,816.6 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจาก ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2546 จำนวน 3,266.7 ล้านบาทหรือ 13.9% โดยรายการสำคัญคือ การเพิ่มขึ้น ของเงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสดจำนวน 3,020.1 ล้านบาท จากการออกหุ้นกู้ไม่มีหลักประกัน จำนวน 2,500 ล้านบาท ในเดือนมีนาคม 2547 เป็นผลทำให้สินทรัพย์หมุนเวียนรวมสูงขึ้น 3,111.3 ล้านบาทหรือ 110.2% นอกจากนี้บริษัทมีรายจ่ายเพื่อการลงทุนในไตรมาสนี้จำนวน 409.2 ล้านบาท อันได้แก่การปรับปรุงงานระบบบริเวณภายในเซ็นทรัล เวิลด์ พลาซา การก่อสร้างอาคารสำนักงาน เซ็นทรัล เวิลด์ ทาวเวอร์ และการก่อสร้างเซ็นทรัลพาร์คในเซ็นทรัล พลาซา พระราม 2 หนี้สิน ณ วันที่ 31 มีนาคม 2547 บริษัทและบริษัทย่อยมีหนี้สินรวม 18,519.0 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากสิ้นปี 2546 เป็นจำนวน 2,924.8 ล้านบาท หรือ 18.7% เป็นผลจากการออกหุ้นกู้ไม่มีประกัน และไม่ด้อยสิทธิในเดือน มีนาคม 2547 เพื่อการใช้ในการปรับปรุงเซ็นทรัล เวิลด์ พลาซา และก่อสร้างเซ็นทรัล เวิลด์ ทาวเวอร์ ประกอบด้วยหุ้นกู้อายุ 5 ปี จำนวน 1,000 ล้านบาท และหุ้นกู้อายุ 7 ปี จำนวน 1,500 ล้านบาท นอกจากนี้ในเดือนเดียวกันบริษัทได้เบิกเงินกู้โครงการเซ็นทรัล แอร์พอร์ต พลาซา เชียงใหม่ เฟส 2บี เพิ่มเติมจำนวน 400 ล้านบาท ส่วนของผู้ถือหุ้น บริษัทฯ มีส่วนของผู้ถือหุ้น ณ วันที่ 31 มีนาคม 2547 เท่ากับ 8,297.6 ล้านบาท สูงขึ้นจากสิ้นปี 2546 เป็นผลมาจากกำไรสุทธิที่เกิดขึ้นในไตรมาสแรกของปี 2547 ทั้งนี้ที่ประชุมผู้ถือหุ้นเมื่อวันที่ 21 เมษายน 2547 มีมติอนุมัติการจ่ายเงินปันผลของผลการดำเนินงานของปี 2546 ในอัตราหุ้นละ 1.1 บาทจำนวน 435,763,200 หุ้น รวมเป็นเงินจำนวน 479,339,520 บาท ในวันที่ 20 พฤษภาคม 2547 และอนุมัติการ ลดมูลค่าที่ตราไว้ต่อหุ้นจาก 5 บาทต่อหุ้น เป็น 1 บาทต่อหุ้น โดยการลดมูลค่าที่ตราไว้ดังกล่าวมีผลตั้งแต่วันที่ 17 พฤษภาคม 2547 เป็นต้นไป การวิเคราะห์อัตราส่วนทางการเงิน ความสามารถในการทำกำไร บริษัทมีอัตรากำไรสุทธิของไตรมาสแรกของปี 2547 อยู่ในระดับเดียวกันกับไตรมาสแรกปีก่อน แม้ว่า รายได้จะสูงขึ้นจากการรวมรายได้ของโครงการเซ็นทรัล แอร์พอร์ต พลาซา เชียงใหม่ เฟส 2 บี และเซ็นทรัล รัตนาธิเบศร์ ทาวน์ เซ็นเตอร์ แต่เนื่องจากบริษัทมีต้นทุนสูงขึ้นจากการปรับอัตราต้นทุนค่า สาธารณูปโภค ต้นทุนค่าเช่าที่ดิน เบี้ยประกันภัย และค่าซ่อมแซมและบำรุงรักษาส่งผลให้อัตรากำไรขั้นต้น อัตราผลตอบ แทนต่อสินทรัพย์และผลตอบแทนต่อส่วนของผู้ถือหุ้นได้ลดลงจากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน อันเป็นผล มาจากการที่บริษัทได้ลงทุนในโครงการใหม่หลายโครงการ โดยเฉพาะ เซ็นทรัล เวิลด์ ทาวเวอร์ ซึ่งโครงการ ดังกล่าวยังไม่สามารถสร้างรายได้อย่างเต็มที่ในปี 2547 ซึ่งเป็นปกติของการดำเนินงานภายหลังการเปิด โครงการใหม่ โดยบริษัทจะใช้ระยะเวลาประมาณ 2-3 ปี อัตรากำไรขั้นต้นจะปรับตัวสูงขึ้นเกินกว่า 50% เช่นเดิม ความสามารถในการดำรงสภาพคล่องและนโยบายทางการเงิน บริษัทมีอัตราความสามารถในการชำระดอกเบี้ยในไตรมาสแรกของปี 2547 ลดลงจากไตรมาสแรก ของปีก่อน เนื่องจากบริษัทมีการกู้ยืมเพื่อลงทุนในโครงการเซ็นทรัล แอร์พอร์ต พลาซา เชียงใหม่ เฟส 2บี และการออกหุ้นกู้เพิ่มในเดือนมีนาคม 2547 เป็นผลทำให้ดอกเบี้ยในไตรมาสที่หนึ่งปีนี้สูงกว่าไตรมาสแรก ของปีก่อน อย่างไรก็ดีอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้นลดลงจากไตรมาสแรกของ ปีก่อน เนื่องจากบริษัทมีการเพิ่มทุนระหว่างปี 2546 และมีกระแสเงินสดจากการดำเนินงานเพิ่มขึ้นจาก ปีก่อนจากการ รวมรายได้ที่ได้กล่าวไปข้างต้น ณ วันที่ 31 มีนาคม 2547 เงินกู้ยืมที่มีภาระดอกเบี้ยประกอบด้วยเงินกู้อัตราดอกเบี้ยคงที่ 91% และ เงินกู้อัตราดอกเบี้ยลอยตัว 9% ตารางสรุปอัตราส่วนทางการเงิน 31 มี.ค.2546 31 มี.ค.2547 LIQUIDITY RATIO อัตราส่วนสภาพคล่อง (เท่า) 0.4 1.6 ระยะเวลาเก็บหนี้เฉลี่ย (วัน) 7 6 PROFITABILITY RATIO อัตรากำไรขั้นต้น (%) 48.3% 45.6% อัตรากำไรสุทธิ(%) 23.1% 23.1% อัตราผลตอบแทนผู้ถือหุ้น(%) 19.9% 17.2% EFFICIENCY RATIO อัตราผลตอบแทนจากสินทรัพย์(%) 5.56% 5.08% FINANCIAL POLICY RATIO อัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้น*(เท่า) 1.0 0.7 อัตราส่วนความสามารถชำระดอกเบี้ย** (เท่า) 8.1 7.5