บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) บทวิเคราะห์ผลการดำเนินงานและฐานะทางการเงิน ประจำไตรมาส 2 ปี 2547 ภาพรวมผลการดำเนินงานประจำไตรมาสที่ 2 ปี 2547 บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) มียอดรายได้สำหรับไตรมาสที่สองของปี 2547 รวม 1,453.8 ล้านบาท สูงขึ้นกว่าไตรมาสเดียวกันของปีก่อน 11.8% เป็นผลมาจากรายได้ของโครงการ เซ็นทรัล ทาวน์ เซ็นเตอร์ รัตนาธิเบศร์ ที่เข้าซื้อเมื่อเดือนธันวาคมที่ผ่านมา และรายได้ที่เพิ่มสูงขึ้น จากการเพิ่มอัตราค่าเช่าของโครงการเดิม นอกจากนี้บริษัทสามารถบริหารต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิ ภาพส่งผลให้อัตรากำไรขั้นต้นในไตรมาสนี้อยู่ที่ 46.7% สูงขึ้นจากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน ซึ่งอยู่ที่ 45.6% อย่างไรก็ตามในไตรมาสนี้บริษัทมีค่าใช้จ่ายในการออกหุ้นกู้และดอกเบี้ยจ่ายที่สูงขึ้น กว่าไตรมาสเดียวกันของปีก่อนจากการที่บริษัทมีการกู้ยืมเพิ่มมากขึ้นเพื่อใช้ในการขยายธุรกิจ รวมทั้งรายการปรับปรุงภาษีเงินได้ของปี 2546 ซึ่งทำให้ภาษีเงินได้ในไตรมาสนี้สูงขึ้น ส่งผลให้ กำไรสุทธิของไตรมาสนี้อยู่ที่ 308.9 ล้านบาท ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อน 1.4 ล้านบาท หรือ 0.5% ถึงแม้ว่าบริษัทมีการลงทุนในการพัฒนาโครงการต่างๆอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งการ ก่อสร้างโครงการอาคารสำนักงาน เซ็นทรัล เวิลด์ ทาวเวอร์ ที่คาดว่าจะเปิดดำเนินงานได้ในเดือน ตุลาคมนี้ และการปรับโฉมใหม่ของโครงการเซ็นทรัล เวิลด์ พลาซา ก็ตาม บริษัทยังคงสามารถรักษา อัตราหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้นที่น้อยกว่า 1 เท่า ตามนโยบายทางการเงินของ บริษัท โดยอัตราส่วนดังกล่าวในไตรมาสที่สองปีนี้ อยู่ที่ 0.8 เท่า เมื่อวันที่ 20 พฤษภาคม 2547 บริษัทได้จ่ายเงินปันผลให้แก่ผู้ถือหุ้นจากผลประกอบการของปี 2546 ในอัตรา 1.1 บาทต่อหุ้น เป็นจำนวนเงินรวมทั้งสิ้น 479.3 ล้านบาท หรือ คิดเป็นร้อยละ 40 ของกำไรสุทธิ รายได้ รายได้ค่าเช่าค่าบริการ และอาหารเครื่องดื่ม สำหรับไตรมาสที่สองของป 2547 รวม 1,453.8 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 153.7 ล้านบาท หรือ 11.8% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน เนื่องจากการรวม รายได้ของโครงการเซ็นทรัล ทาวน์ เซ็นเตอร์ รัตนาธิเบศร์ ที่เข้าซื้อในเดือนธันวาคม 2546 การปรับอัตราค่าเช่าตามปกติของสัญญาเช่า รายได้ค่าเช่าที่คิดเป็นเปอร์เซ็นต์ต่อยอดขายที่เพิ่มขึ้น และรายได้จากการให้เช่าพื้นที่ส่วนกลางในการจัดงานโปรโมชั่นต่างๆที่มีมากขึ้น ต้นทุนและค่าใช้จ่ายในการบริหาร บริษัทและบริษัทย่อยมีต้นทุนค่าเช่าค่าบริการและต้นทุนอาหารและเครื่องดื่มสำหรับไตรมาสที่ สองของปี 2547 จำนวน 775.4 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 67.5 ล้านบาท หรือ 9.5% จากไตรมาสเดียวกันของ ปีก่อน เนื่องจากต้นทุนในการดำเนินงานของโครงการเซ็นทรัล ทาวน์ เซ็นเตอร์ รัตนาธิเบศร์ ซึ่งเป็น โครงการใหม่ ต้นทุนการซ่อมแซมอาคารและงานระบบภายในโครงการเซ็นทรัล เวิลด์ พลาซา และ ต้นทุนในการดำเนินงานต่างๆ ที่เพิ่มขึ้น เช่น ค่าไฟฟ้า และต้นทุนในการจัดงานโปรโมชั่น เป็นต้น อัตรากำไรขั้นต้นในไตรมาสนี้อยู่ที่ 46.7% สูงขึ้นจาก 45.6% ของไตรมาสเดียวกันของปีก่อน เนื่องจากการเพิ่มขึ้นของรายได้ตามที่ได้กล่าวข้างต้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งรายได้ค่าเช่าที่คิดเป็น เปอร์เซ็นต์ต่อยอดขาย และรายได้จากการให้เช่าพื้นที่ส่วนกลางในการจัดงานโปรโมชั่นต่างๆ และ การลดลงของต้นทุนค่าซ่อมแซมและบำรุงรักษา ค่าใช้จ่ายในการบริหารของบริษัทและบริษัทย่อย สำหรับไตรมาสที่สองของปี 2547 มีจำนวน 187.7 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน 30.8 ล้านบาท หรือ 19.3% เป็นผลมาจากการที่ บริษัทมีโครงการเพิ่มขึ้น ค่าใช้จ่ายในการขออนุญาตก่อสร้างโครงการเซ็นทรัล ทาวน์ เซ็นเตอร์ รัตนาธิเบศร์ โครงการเซ็นทรัล เวิลด์ พลาซา และเซ็นทรัล เวิลด์ ทาวเวอร์ และค่าใช้จ่ายในการออกหุ้นกู้ ภาพรวมฐานะทางการเงิน ณ 30 มิถุนายน 2547 สินทรัพย์ ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2547 บริษัทและบริษัทย่อยมีสินทรัพย์รวม 26,252.5 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจาก 31 ธันวาคม 2546 จำนวน 2,702.6 ล้านบาท หรือ 11.5% โดยรายการสำคัญคือ เงินสดและรายการเทียบ เท่าเงินสดที่เพิ่มขึ้นจากการออกหุ้นกู้ชนิดไม่มีหลักประกันและไม่ด้อยสิทธิ จำนวน 2,500 ล้านบาท ในเดือนมีนาคม 2547 และการลงทุนในโครงการเซ็นทรัล เวิลด์ ทาวเวอร์ และ เซ็นทรัล เวิลด์ พลาซา และเซ็นทรัลพาร์ค ที่โครงการเซ็นทรัล พลาซา พระราม 2 หนี้สิน ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2547 บริษัทและบริษัทย่อยมีหนี้สินรวม 18,192.6 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจาก 31 ธันวาคม 2546 เป็นจำนวน 2,598.3 ล้านบาท หรือ 16.7% เป็นผลจากการออกหุ้นกู้ไม่มีหลักประกัน และไม่ด้อยสิทธิ ในเดือนมีนาคม 2547 เพื่อการใช้ในการปรับปรุงโครงการเซ็นทรัล เวิลด์ พลาซา และก่อสร้างเซ็นทรัล เวิลด์ ทาวเวอร์ ประกอบด้วยหุ้นกู้อายุ 5 ปี จำนวน 1,000 ล้านบาท และอายุ 7 ปี จำนวน 1,500 ล้านบาท นอกจากนี้ในเดือนเดียวกันบริษัทได้เบิกเงินกู้โครงการเซ็นทรัล แอร์พอร์ต พลาซา เชียงใหม่ เฟส 2บี เพิ่มเติมจำนวน 400 ล้านบาท และมีการออกตั๋วแลกเงินเพิ่มเติมจำนวน 84.6 ล้านบาท ในเดือนเมษายน 2547 ส่วนของผู้ถือหุ้น บริษัทฯ มีส่วนของผู้ถือหุ้น ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2547 เท่ากับ 8,059.9 ล้านบาท สูงขึ้นจาก 31 ธันวาคม 2546 จำนวน 104.3 ล้านบาท หรือ 1.3% เป็นผลมาจากกำไรสุทธิของสองไตรมาสที่ผ่านมา ของปี 2547 จำนวน 649.6 ล้านบาท แต่ได้มีการจ่ายเงินปันผลของผลการดำเนินงานปี 2546 ออกไปใน อัตราหุ้นละ 1.1 บาท รวมเป็นเงินจำนวน 479.3 ล้านบาท ในวันที่ 20 พฤษภาคม 2547 นอกจากนี้บริษัท ได้ทำการลดมูลค่าหุ้นที่ตราไว้ จาก 5 บาท เป็น 1 บาทต่อหุ้น ซึ่งทำให้จำนวนหุ้นเพิ่มขึ้นจาก 435,763,200 หุ้น เป็น 2,178,816,000 ห น ซึ่งมีผลตั้งแต่วันที่ 17 พฤษภาคม 2547 เป็นต้นไป โดยรายการดังกล่าว ไม่มีผลต่อจำนวนเงินทุนที่ออกและชำระแล้วแต่อย่างใด การวิเคราะห์อัตราส่วนทางการเงิน ความสามารถในการทำกำไร บริษัทมีอัตรากำไรขั้นต้นในไตรมาสที่สองของปี 2547 ที่ระดับ 46.7% สูงขึ้นกว่าไตรมาสเดียวกัน ของปีก่อนที่ระดับ 45.6% แสดงให้เห็นถึงประสิทธิภาพในการดำเนินงานของบริษัทที่ดีขึ้น ทั้งจากความ สามารถในการสร้างรายได้ และความสามารถในการบริหารต้นทุนที่ดีขึ้น ในขณะที่อัตรากำไรสุทธิอยู่ที่ 20.0% ซึ่งลดลงจาก 22.8% ของไตรมาสเดียวกันของปีก่อน เนื่องจากค่าใช้จ่ายในการออกหุ้นกู้ ค่าใช้จ่าย ในการขออนุญาตก่อสร้าง และดอกเบี้ยจ่ายที่สูงขึ้น ตลอดจนการปรับปรุงภาษีเงินได้ของปี 2546 ซึ่งเป็นผลให้ภาษีเงินได้เพิ่มขึ้น ในส่วนของอัตราผลตอบแทนต่อส่วนของผู้ถือหุ้นสำหรับไตรมาสนี้อยู่ที่ 15.3% ลดลงจาก 19.9% เมื่อไตรมาสเดียวกันของปีก่อน เนื่องจากส่วนของผู้ถือหุ้นซึ่งเพิ่มขึ้นจากการ เพิ่มทุนในไตรมาสสามของปีก่อน ทั้งนี้กระแสเงินสดจากการดำเนินงานได้ลดลง 37.6% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน เนื่องจากการ จ่ายเงินล่วงหน้าสำหรับการก่อสร้างโครงการ เซ็นทรัล เวิลด์ ทาวเวอร์ และการลดลงของเงินสดรับจากเงิน มัดจำค่าเช่าและเงินค่าเช่าระยะยาวสำหรับโครงการเชียงใหม่ เฟส 2บี ซึ่งเปิดดำเนินงานในเดือนเมษายนปี ที่ผ่านมา ความสามารถในการดำรงสภาพคล่องและนโยบายทางการเงิน อัตราความสามารถในการชำระดอกเบี้ยในไตรมาสนี้ ลดลงจาก 8.7 เท่า เมื่อไตรมาสเดียวกัน ของปีก่อน มาอยู่ที่ 4.0 เท่า เนื่องจากการออกหุ้นกู้ และการกู้ยืมเพื่อลงทุนในโครงการเซ็นทรัล แอร์พอร์ต พลาซา เชียงใหม่ เฟส 2บี เป็นผลทำให้ดอกเบี้ยจ่ายในไตรมาสนี้สูงกว่าปีก่อน อย่างไรก็ตาม อัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้นลดลงจากไตรมาสเดียวกันของปีก่อนที่ 1.1 เท่า มาอยู่ที่ 0.8 เท่า เนื่องจากบริษัทมีการเพิ่มทุนในไตรมาสที่สามของปีก่อน เพื่อให้เป็นไปตาม นโยบายทางการเงินของบริษัทที่จะรักษาอัตราส่วนนี้ไม่เกินกว่า 1 เท่า ตารางสรุปอัตราส่วนทางการเงิน 30 มิ.ย.2546 30 มิ.ย.2547 LIQUIDITY RATIO อัตราส่วนสภาพคล่อง (เท่า) 0.8 1.2 ระยะเวลาเก็บหนี้เฉลี่ย (วัน) 9 7 PROFITABILITY RATIO อัตรากำไรขั้นต้น (%) 45.6% 46.7% อัตรากำไรสุทธิ (%) 22.8% 20.0% อัตราผลตอบแทนผู้ถือหุ้น (%) 19.9% 15.3% EFFICIENCY RATIO อัตราผลตอบแทนจากสินทรัพย์ (%) 5.3% 4.7% FINANCIAL POLICY RATIO อัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (เท่า) 1.1 0.8 อัตราส่วนความสามารถชำระดอกเบี้ย (เท่า) 8.7 4.0