บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) บทวิเคราะห์ผลการดำเนินงานและฐานะทางการเงิน ประจำไตรมาส 3 ปี 2547 ภาพรวมผลการดำเนินงานประจำไตรมาสที่ 3 ปี 2547 ผลประกอบการสำหรับไตรมาสที่สามของปี 2547 บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) มีกำไรสุทธิ จำนวน 380.2 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน 27.2% แม้ว่าดอกเบี้ยจ่ายในไตรมาสนี้สูงกว่า ไตรมาสเดียวกันของปีก่อน อันเป็นผลจากการออกหุ้นกู้จำนวน 2,500 ล้านบาทในเดือนมีนาคม 2547 ก็ตาม โดยบริษัทมีรายได้สำหรับไตรมาสที่สามของปี 2547 รวม 1,471.9 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากไตรมาสเดียวกันของ ปีก่อน 12.1% เป็นผลจากการรวมรายได้ของโครงการ เซ็นทรัล ทาวน์ เซ็นเตอร์ รัตนาธิเบศร์ ที่บริษัทเข้าซื้อ เมื่อเดือนธันวาคมที่ผ่านมา และการเพิ่มอัตราค่าเช่าของโครงการเดิม นอกจากนี้บริษัทยังสามารถบริหารต้นทุน ได้อย่างมีประสิทธิภาพ ส่งผลให้อัตรากำไรขั้นต้นในไตรมาสนี้อยู่ที่ 47.0% สูงขึ้นจากไตรมาสเดียวกันของ ปีก่อน ซึ่งอยู่ที่ 45.6% จากการลงทุนพัฒนาโครงการต่างๆ อย่างต่อเนื่องของบริษัท โดยเฉพาะอย่างยิ่งการก่อสร้างโครงการ อาคารสำนักงาน ที่จะเริ่มเปิดดำเนินการในเดือนพฤศจิกายนนี้ และการปรับโฉมใหม่ของศูนย์การค้าใน โครงการเซ็นทรัล เวิลด์ ทำให้บริษัทมีอัตราหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้นในไตรมาสที่สาม ของปีนี้เพิ่มขึ้น อยู่ที่ 0.9 เท่า ทั้งนี้บริษัทยังสามารถดำรงอัตราหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้น ที่น้อยกว่า 1 เท่า ตามนโยบายทางการเงินของบริษัท รายได้ รายได้ค่าเช่าค่าบริการ และอาหารเครื่องดื่ม สำหรับไตรมาสที่สามของปี 2547 รวม 1,471.9 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 159 ล้านบาท หรือ 12.1% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน เป็นผลจากการรวมรายได้ของโครงการ เซ็นทรัล ทาวน์ เซ็นเตอร์ รัตนาธิเบศร์ ที่เข้าซื้อเมื่อเดือนธันวาคม 2546 การปรับอัตราค่าเช่าตามปกติของ สัญญาเช่า รายได้ค่าเช่าที่คิดเป็นเปอร์เซ็นต์ต่อยอดขายที่เพิ่มขึ้น และรายได้จากการให้เช่าพื้นที่ส่วนกลางใน การจัดงานโปรโมชั่นต่างๆ ที่มีมากขึ้น จากการจัดรายการ Annual Sales ในไตรมาสที่สามของปีนี้ ตลอดจน การเปิดให้บริการพื้นที่ส่วนที่ปรับปรุงใหม่โซน "e-life" ที่บริเวณชั้น 4 และชั้น 5 ของเซ็นทรัล ซิตี้ บางนา เมื่อวันที่ 11 มิถุนายน 2547 ต้นทุนและค่าใช้จ่ายในการบริหาร บริษัทและบริษัทย่อยมีต้นทุนค่าเช่าค่าบริการ และต้นทุนอาหารและเครื่องดื่ม จำนวน 779.9 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 65.8 ล้านบาท หรือ 9.2% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน เนื่องจากต้นทุนในการดำเนินงานของ โครงการเซ็นทรัล ทาวน์ เซ็นเตอร์ รัตนาธิเบศร์ ซึ่งเป็นโครงการใหม่ ต้นทุนการซ่อมแซมอาคารและงานระบบ ภายในของศูนย์การค้าโครงการเซ็นทรัล เวิลด์ และต้นทุน ในการดำเนินงานต่างๆ ที่เพิ่มขึ้น เช่น ค่าไฟฟ้า และต้นทุนในการจัดงานโปรโมชั่น เป็นต้น อัตรากำไรขั้นต้นในไตรมาสนี้อยู่ที่ 47.0% สูงขึ้นจาก 45.6% ของไตรมาสเดียวกันของปีก่อน เนื่องจาก การเพิ่มขึ้นของรายได้ตามที่ได้กล่าวข้างต้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งรายได้ค่าเช่าที่คิดเป็นเปอร์เซ็นต์ต่อยอดขาย และรายได้จากการให้เช่าพื้นที่ส่วนกลางใน การจัดงานโปรโมชั่นต่างๆ ค่าใช้จ่ายในการบริหารของบริษัทและบริษัทย่อยสำหรับไตรมาสที่สามของปี 2547 มีจำนวน 169.9 ล้านบาท ลดลงจากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน 13.5 ล้านบาท หรือ 7.4% แม้ว่าบริษัทจะมีค่าใช้จ่าย ในส่วนนี้เพิ่มขึ้นจากการเปิดโครงการ เซ็นทรัล ทาวน์ เซ็นเตอร์ รัตนาธิเบศร์ ซึ่งเป็นโครงการใหม่ก็ตาม แต่เนื่องจากในไตรมาสที่สามของปีก่อน บริษัทมีค่าใช้จ่ายในการจัดตั้งกองทุนอสังหาริมทรัพย์สำหรับ โครงการเซ็นทรัล เวิลด์ และโครงการเซ็นทรัล ซิตี้ บางนา ค่าเสียหายกรณีไฟไหม้โครงการเซ็นทรัล แอร์พอร์ต พลาซา เชียงใหม เฟส 2บี และค่าชดเชยกรณีการต่อเติมอาคารโครงการเซ็นทรัลพลาซา ลาดพร้าว ให้กับการรถไฟแห่งประเทศไทย ทำให้ค่าใช้จ่ายในการบริหารของบริษัทในไตรมาสนี้ลดลง เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน ภาพรวมฐานะทางการเงิน ณ 30 กันยายน 2547 สินทรัพย์ ณ วันที่ 30 กันยายน 2547 บริษัทและบริษัทย่อยมีสินทรัพย์รวม 26,781.2 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจาก วันที่ 31 ธันวาคม 2546 จำนวน 3,231.4 ล้านบาท หรือ 13.7% โดยรายการสำคัญคือ เงินสดและรายการ เทียบเท่าเงินสดที่เพิ่มขึ้นจากการออกหุ้นกู้ชนิดไม่มีหลักประกันและไม่ด้อยสิทธิ จำนวน 2,500 ล้านบาท ในเดือนมีนาคม 2547 และรายการที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์-สุทธิเพิ่มขึ้นจากการก่อสร้างโครงการ เซ็นทรัล เวิลด์ และเซ็นทรัลพาร์ค ที่โครงการเซ็นทรัล พลาซา พระราม 2 หนี้สิน ณ วันที่ 30 กันยายน 2547 บริษัทและบริษัทย่อยมีหนี้สินรวม 18,349.4 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากวันที่ 31 ธันวาคม 2546 เป็นจำนวน 2,755.2 ล้านบาท หรือ 17.7% เนื่องจากในไตรมาสนี้ บริษัทได้ออกตั๋วอาวัล รวมจำนวนเงินทั้งสิ้น 510 ล้านบาท เพื่อชำระค่าที่ดินสำหรับโครงการใหม่แห่งหนึ่ง ซึ่งจะครบกำหนด ชำระภายใน 1 ปี จำนวน 340 ล้านบาท ทำให้บริษัทมีหนี้สินหมุนเวียนอื่น เพิ่มขึ้น ส่วนที่เหลืออีก 170 ล้านบาท จะครบกำหนดชำระหลังจาก 1 ปี ซึ่งบันทึกเป็นเจ้าหนี้อื่นระยะยาว นอกจากนี้บริษัทได้ออกหุ้นกู้ ไม่มีหลักประกัน และไม่ด้อยสิทธิ ในเดือนมีนาคม 2547 จำนวนรวม 2,500 ล้านบาท เพื่อใช้ในการก่อสร้าง และปรับปรุงโครงการเซ็นทรัล เวิลด์ ส่วนของผู้ถือหุ้น บริษัทฯ มีส่วนของผู้ถือหุ้น ณ วันที่ 30 กันยายน 2547 เท่ากับ 8,431.8 ล้านบาท สูงขึ้นจากวันที่ 31 ธันวาคม 2546 จำนวน 476.2 ล้านบาท หรือ 6.0% เป็นผลมาจากกำไรสุทธิของสามไตรมาสแรกของปี 2547 จำนวน 1,029.9 ล้านบาท ทั้งนี้บริษัทได้จ่ายเงินปันผลของผลการดำเนินงานปี 2546 ในอัตราหุ้นละ 1.10 บาท รวมเป็นเงินจำนวน 479.3 ล้านบาท ในวันที่ 20 พฤษภาคม 2547 นอกจากนี้บริษัทได้ลดมูลค่าหุ้นที่ตราไว้ จาก 5 บาท เป็น 1 บาทต่อหุ้น ซึ่งทำให้จำนวนหุ้นเพิ่มขึ้นจาก 435,763,200 หุ้น เป็น 2,178,816,000 หุ้น ซึ่งมีผลตั้งแต่วันที่ 17 พฤษภาคม 2547 เป็นต้นไป โดยรายการ ดังกล่าวไม่มีผลต่อจำนวนเงินทุนที่ออกและชำระแล้วแต่อย่างใด การวิเคราะห์อัตราส่วนทางการเงิน ความสามารถในการทำกำไร บริษัทมีอัตรากำไรขั้นต้นในไตรมาสที่สามของปี 2547 ที่ระดับ 47.0% สูงกว่าไตรมาสเดียวกันของ ปีก่อนที่ระดับ 45.6% แสดงให้เห็นถึงประสิทธิภาพในการดำเนินงานของบริษัทที่ดีขึ้น ทั้งจากความสามารถ ในการสร้างรายได้ และความสามารถในการบริหารต้นทุนที่ดีขึ้น อีกทั้งบริษัทมีอัตรากำไรสุทธิที่ระดับ 24.0% ในไตรมาสที่สามของปีนี้ เพิ่มขึ้นจากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน ที่ระดับ 21.5% แม้ว่าบริษัทจะมีดอกเบี้ยจ่าย ในไตรมาสนี้สูงกว่าในไตรมาสเดียวกันของปีก่อนก็ตาม ในส่วนของอัตราผลตอบแทนต่อส่วนของผู้ถือหุ้น สำหรับไตรมาสนี้อยู่ที่ 18.0% เพิ่มขึ้นจากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน ที่ระดับ 15.8% เนื่องจากบริษัทมี กำไรสุทธิเพิ่มขึ้นจากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน ความสามารถในการดำรงสภาพคล่องและนโยบายทางการเงิน บริษัทมีอัตราส่วนความสามารถในการชำระดอกเบี้ยในไตรมาสนี้ 7.5 เท่า เพิ่มขึ้นจากไตรมาสเดียวกัน ของปีก่อน ซึ่งอยู่ท 7.0 เท่า เป็นผลจากบริษัทมีการดำเนินงานที่ดีขึ้น แม้จะมีดอกเบี้ยจ่ายเพิ่มขึ้นก็ตาม สำหรับอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้นเพิ่มขึ้นจากไตรมาสเดียวกันของปีก่อนจาก 0.7 เท่า มาอยู่ที่ 0.9 เท่า เนื่องจากบริษัทมีเงินกู้เพิ่มขึ้นเพื่อใช้ในการพัฒนาโครงการต่างๆ อย่างไรก็ตามบริษัท ยังคงรักษาอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้นไม่เกินกว่า 1 เท่า เพื่อให้เป็นไปตาม นโยบายทางการเงินของบริษัท ตารางสรุปอัตราส่วนทางการเงิน 30 กันยายน 2547 30 กันยายน 2546 LIQUIDITY RATIO อัตราส่วนสภาพคล่อง (เท่า) 0.9 1.1 ระยะเวลาเก็บหนี้เฉลี่ย (วัน) 7 9 PROFITABILITY RATIO อัตรากำไรขั้นต้น (%) 47.0% 45.6% อัตรากำไรสุทธิ (%) 24.0% 21.5% อัตราผลตอบแทนผู้ถือหุ้น (%) 18.0% 15.8% EFFICIENCY RATIO อัตราผลตอบแทนจากสินทรัพย์ (%) 5.7% 5.1% FINANCIAL POLICY RATIO อัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (เท่า) 0.9 0.7 อัตราส่วนความสามารถชำระดอกเบี้ย (เท่า) 7.5 7.0