บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) คำอธิบายและการวิเคราะห์ของฝ่ายจัดการ ผลการดำเนินงานประจำไตรมาสที่ 4 ปี 2547 และสำหรับปี 2547 ภาพรวมผลการดำเนินงาน บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) มีกำไรสุทธิสำหรับไตรมาสที่ 4 ปี 2547 จำนวน 317.9 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 11.8% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน โดยบริษัทมี รายได้สำหรับไตรมาสนี้ รวม 1,514.2 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อน 15.4%เป็นผลจากการรวมรายได้ของโครงการเซ็นทรัล ทาวน์ เซ็นเตอร์ รัตนาธิเบศร์ และอาคารสำนักงาน ดิ ออฟฟิศเศส แอท เซ็นทรัลเวิลด์ ที่เพิ่งเปิดให้บริการเมื่อเดือน พฤศจิกายนที่ผ่านมา การเพิ่มอัตราค่าเช่าของโครงการเดิม และผลจากการจัดกิจกรรม ต่างๆในช่วง วันเทศกาลสำคัญในไตรมาสนี้ สำหรับผลการดำเนินงานตลอดปี 2547 บริษัทมีกำไรสุทธิจำนวน 1,347.7ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12.6% จากปีก่อน แม้ว่าดอกเบี้ยจ่ายและภาษีเงินได้ในปีนี้จะสูงกว่าปีก่อนก็ตาม โดยบริษัทมีรายได้สำหรับปี 2547 รวม 5,834.0 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีก่อน 12.6% เป็นผลจากการรวมรายได้ของโครงการ เซ็นทรัล ทาวน์ เซ็นเตอร์ รัตนาธิเบศร์ และ การเพิ่มอัตราค่าเช่าของโครงการเดิม นอกจากนี้บริษัทยังคงรักษาประสิทธิภาพในการลด ต้นทุนได้อย่างต่อเนื่อง โดยอัตรากำไรขั้นต้นในปีนี้อยู่ที่ 45.9% สูงขึ้นจากปีก่อนที่ 45.6% ในช่วงปีที่ผ่านมาบริษัทได้ปรับปรุงพัฒนาโครงการเดิมอย่างต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็นการ เปิดให้บริการสวนเซ็นทรัล พาร์ค ที่เซ็นทรัลพลาซา พระราม2 การเปิดโซนใหม่ e-life ที่เซ็นทรัล ซิตี้ บางนา ส่วนโครงการใหม่ ได้แก่ การเปิดให้บริการของอาคารสำนักงาน ดิ ออฟฟิศเศส แอท เซ็นทรัลเวิลด์ เมื่อเดือนพฤศจิกายนที่ผ่านมา นอกจากนี้บริษัทยังอยู่ ระหว่างการปรับปรุงศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์และเซ็นทรัล ทาวน์ เซ็นเตอร์ รัตนาธิเบศร์ ซึ่งทำให้บริษัทจำเป็นต้องกู้ยืมเงินเพิ่มเติมเพื่อใช้ในการลงทุนก่อสร้าง ส่งผลให้อัตราหนี้สิน ที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้น ณ สิ้นปีนี้เพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 0.9 เท่า อย่างไรก็ตาม อัตราดังกล่าวยังคงไม่เกิน 1 เท่า ตามนโยบายทางการเงินของบริษัท บริษัทได้จ่ายเงิน ปันผลให้แก่ผู้ถือหุ้นจากผลประกอบการของปี 2546 ในอัตรา 1.1 บาทต่อหุ้น เป็นจำนวน เงินรวมทั้งสิ้น 479.3 ล้านบาท หรือ คิดเป็นร้อยละ 40 ของกำไรสุทธิ เมื่อวันที่ 20 พฤษภาคม 2547 รายได้ ในไตรมาสที่ 4 ปี 2547 บริษัทมีรายได้ค่าเช่าค่าบริการ และ อาหารเครื่องดื่ม รวม 1,514.2 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อน 202.5 ล้านบาท หรือ 15.4% เป็นผลจากการรวมรายได้ของโครงการเซ็นทรัล ทาวน์ เซ็นเตอร์ รัตนาธิเบศร์ และการเปิดให้บริการอาคารสำนักงาน ดิ ออฟฟิศเศส แอท เซ็นทรัลเวิลด์ เมื่อเดือน พฤศจิกายนที่ผ่านมา การเพิ่มขึ้นของอัตราค่าเช่าของโครงการเดิม และผลจากการจัด กิจกรรมในช่วงเทศกาลสำคัญต่างๆ ในส่วนของรายได้อื่นจำนวน 86.2 ล้านบาท ลดลง จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน 63.0 ล้านบาท หรือ 42.2% เนื่องจากในปี 2546 มี กำไรจากการจ่ายชำระคืนเงินกู้จากการปรับโครงสร้างหนี้ของบริษัท เซ็นทรัล เพลย์ แลนด์ จำกัด ปี 2547 บริษัทมีรายได้ค่าเช่าค่าบริการ และอาหารเครื่องดื่ม รวม 5,834.0 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 652.8 ล้านบาท หรือ 12.6% จากปีก่อน เป็นผลจากการ รวมรายได้ของโครงการเซ็นทรัล ทาวน์ เซ็นเตอร์ รัตนาธิเบศร์ ที่บริษัทเข้าซื้อมาเมื่อ เดือนธันวาคม 2546 เซ็นทรัลแอร์พอร์ต พลาซา เชียงใหม่ เฟส 2 บี ที่เปิดดำเนินงาน เต็มปีในปีนี้ และการเปิดให้บริการอาคารสำนักงาน ดิ ออฟฟิศเศส แอท เซ็นทรัลเวิลด์ การปรับอัตราค่าเช่าตามปกติของสัญญาเช่า รายได้ค่าเช่าที่คิดเป็นเปอร์เซ็นต์ต่อยอดขาย ที่เพิ่มขึ้น และรายได้จากการให้เช่าพื้นที่ส่วนกลางที่มีมากขึ้น รวมทั้งการจัดรายการส่งเสริม การขายในช่วงงานเทศกาลต่างๆเพื่อดึงดูดความสนใจของลูกค้าตลอดทั้งปี ต้นทุนและค่าใช้จ่ายในการบริหาร ในไตรมาสที่ 4 ปี 2547 บริษัทมีต้นทุนค่าเช่าค่าบริการ และต้นทุนอาหารและเครื่องดื่ม จำนวน 841.4 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 93.8 ล้านบาท หรือ 12.5% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ส่วนค่าใช้จ่ายในการบริหาร มีจำนวน 319.8 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน 75.5 ล้านบาท หรือ 30.9% ส่วนใหญ่เป็นผลจากต้นทุนการดำเนินงานและค่าใช้จ่ายในการ บริหารที่เพิ่มขึ้นจากโครงการใหม่ นอกจากนี้ในส่วนของค่าใช้จ่ายในการบริหารที่เพิ่มขึ้นมาก เนื่องจากค่าใช้จ่ายในการจัดกิจกรรมส่งเสริมการขายและค่าโฆษณา ประชาสัมพันธ์ ในช่วงสิ้น ปี และการตัดบัญชีภาษีมูลค่าเพิ่มและภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย เป็นค่าใช้จ่ายสำหรับปี 2547 บริษัทมีต้นทุนค่าเช่าค่าบริการ และต้นทุนอาหารและเครื่องดื่ม จำนวน 3,155.7 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 336.6 ล้านบาท หรือ 11.9% จากปีก่อน เนื่องจากต้นทุนที่เพิ่มขึ้นจากการดำเนินงาน ของโครงการใหม่ทั้งสองแห่ง และต้นทุนที่เพิ่มขึ้นในโครงการเดิม ทั้งในส่วนของต้นทุนในการ ปรับปรุงซ่อมแซมและต้นทุนในการดำเนินงานต่างๆเช่น ค่าไฟฟ้า ภาษีโรงเรือน ค่าจ้างพนักงาน ค่ารักษาความปลอดภัยและค่าทำความสะอาด เป็นต้น ค่าใช้จ่ายในการบริหารของบริษัทสำหรับปี 2547 มีจำนวน 846.4 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจาก ปีก่อน 41.9 ล้านบาท หรือ 5.2% ส่วนใหญ่เป็นผลจากค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นจากการดำเนินงาน โครงการ เซ็นทรัล ทาวน์ เซ็นเตอร์ รัตนาธิเบศร์ และอาคารสำนักงาน ดิ ออฟฟิศเศส แอท เซ็นทรัลเวิลด์ ซึ่งเป็นโครงการใหม่ และบางส่วนเพิ่มขึ้นจากค่าโฆษณา ประชาสัมพันธ์ และการ ตัดบัญชีภาษีมูลค่าเพิ่มและภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ภาพรวมฐานะทางการเงิน ณ 31 ธันวาคม 2547 สินทรัพย์ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2547 บริษัทมีสินทรัพย์รวม 27,104.3 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากวันที่ 31 ธันวาคม 2546 จำนวน 3,554.4 ล้านบาท หรือ 15.1% โดยรายการสำคัญคือ ที่ดิน อาคารและอุปกรณ์-สุทธิที่เพิ่มขึ้นจากการก่อสร้างอาคารสำนักงาน ดิ ออฟฟิศเศส แอท เซ็นทรัล เวิลด์ และการปรับปรุงศูนย์การค้า เซ็นทรัล เวิลด์ รวมทั้งการซื้อที่ดินเพื่อการพัฒนาโครงการใหม่ หนี้สิน ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2547 บริษัทมีหนี้สินรวม 18,361.1 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากวันที่ 31 ธันวาคม 2546 เป็นจำนวน 2,766.8 ล้านบาท หรือ 17.7% เนื่องจากในปีนี้ บริษัทได้ออกหุ้นกู้ ไม่มีหลักประกันและไม่ด้อยสิทธิในเดือนมีนาคม 2547 จำนวนรวม 2,500 ล้านบาท ประกอบด้วย หุ้นกู้อายุ 5 ปี จำนวน 1,000 ล้านบาท และอายุ 7 ปี จำนวน 1,500 ล้านบาท เพื่อใช้ในการ ก่อสร้างและปรับปรุงโครงการเซ็นทรัล เวิลด์ และบริษัทได้เบิกเงินกู้โครงการเซ็นทรัล แอร์พอร์ต พลาซา เชียงใหม่ เฟส 2บี เพิ่มเติมเป็นจำนวน 400 ล้านบาท รวมทั้งมีการออกตั๋วอาวัล จำนวน รวม 510 ล้านบาท เพื่อชำระค่าที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการใหม่ นอกจากนี้เป็นการเพิ่มขึ้นของเจ้าหนี้ ค่าก่อสร้าง และเงินมัดจำรับจากลูกค้าจากการทำสัญญาให้เช่าพื้นที่ของอาคารสำนักงาน ดิ ออฟฟิศ เศส แอท เซ็นทรัลเวิลด์ ส่วนของผู้ถือหุ้น บริษัทฯ มีส่วนของผู้ถือหุ้น ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2547 เท่ากับ 8,743.2 ล้านบาท สูงขึ้น จากวันที่ 31 ธันวาคม 2546 จำนวน 787.6 ล้านบาท หรือ 9.9% เป็นผลมาจากกำไรสุทธิของ ปี 2547 จำนวน 1,347.7 ล้านบาท ในขณะที่ส่วนของผู้ถือหุ้นส่วนน้อยลดลง 63.4 ล้านบาท จากการซื้อเงินลงทุนเพิ่มเติมในบริษัท เซ็นทรัล เพลย์ แลนด์ จำกัด จากผู้ถือหุ้นส่วนน้อย และ การจ่ายเงินปันผลจากผลการดำเนินงานปี 2546 ในอัตราหุ้นละ 1.10 บาท รวมเป็นเงินจำนวน 479.3 ล้านบาท เมื่อวันที่ 20 พฤษภาคม 2547 นอกจากนี้บริษัทได้ลดมูลค่าหุ้นที่ตราไว้ จาก 5 บาท เป็น 1 บาทต่อหุ้น ซึ่งทำให้จำนวนหุ้น เพิ่มขึ้นจาก 435,763,200 หุ้น เป็น 2,178,816,000 หุ้น ซึ่งมีผลตั้งแต่วันที่ 17พฤษภาคม2547 เป็นต้นไป โดยรายการดังกล่าวไม่มีผลต่อจำนวนเงินทุนที่ออกและชำระแล้ว แต่อย่างใด การวิเคราะห์อัตราส่วนทางการเงิน ความสามารถในการทำกำไร สำหรับไตรมาสที่ 4 ปี 2547 อัตรากำไรขั้นต้นอยู่ที่ระดับ 44.4% เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกัน ของปีก่อนที่ระดับ 43.0% เนื่องจากปีก่อนเป็นปีแรกของการเปิดดำเนินงานของศูนย์บางแห่ง ซึ่ง ในไตรมาสนี้ศูนย์ดังกล่าวมีรายได้มากขึ้น ในส่วนของอัตราผลตอบแทนต่อส่วนของผู้ถือหุ้นสำหรับ ไตรมาสนี้อยู่ที่ 14.5% เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากช่วงเดียวกันของปีก่อนที่ระดับ 14.3% และอัตรากำไร สุทธิอยู่ที่ 20.1% เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อนที่ระดับ 19.3% แสดงให้เห็นผลการดำเนินงาน ที่ดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง ในปี 2547 อัตราส่วนแสดงความสามารถในการทำกำไรของบริษัทอยู่ในระดับใกล้เคียงกับปี ก่อน โดยอัตรากำไรขั้นต้นของปี 2547 อยู่ที่ระดับ 45.9% เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากปีก่อนที่ระดับ 45.6% เนื่องมาจากในช่วงสองปีที่ผ่านมานี้บริษัทอยู่ในช่วงของการลงทุนก่อสร้างโครงการใหม่และการปรับปรุง โครงการที่ได้ซื้อมา อย่างไรก็ตามอัตรากำไรขั้นต้นจะเพิ่มสูงขึ้นในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า ในส่วนของ อัตราผลตอบแทนต่อส่วนของผู้ถือหุ้นสำหรับปีนี้อยู่ที่ 15.4% เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากปีก่อนที่ระดับ 15.0% และ อัตรากำไรสุทธิอยู่ที่ 21.8% เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากปีก่อนที่ระดับ 21.6% ถึงแม้ว่าบริษัทจะมี ดอกเบี้ยจ่ายและภาษีเงินได้ที่สูงขึ้นก็ตาม นโยบายทางการเงิน สำหรับไตรมาสที่ 4 ปี 2547 บริษัทมีอัตราส่วนความสามารถในการชำระดอกเบี้ยสูงถึง 13.8 เท่า เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งอยู่ที่ 8.2 เท่า เนื่องจากไตรมาสนี้มีกระแสเงินสดจาก การดำเนินงานสูงกว่าไตรมาสเดียวกันของปีก่อนมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากเงินมัดจำรับจาก โครงการ ดิ ออฟฟิศเศส แอท เซ็นทรัลเวิลด์ สำหรับปี 2547 แม้ว่าบริษัทมีดอกเบี้ยจ่ายเพิ่มขึ้น จากปี 2546 จากการกู้ยืมเงินที่มากขึ้น แต่อัตราส่วนความสามารถในการชำระดอกเบี้ยนี้อยู่ที่ 7.6 เท่า ลดลงจากปีก่อนเล็กน้อย ซึ่งอยู่ที่ 7.9 เท่า แสดงให้เห็นว่าบริษัทมีกระแสเงินสดจาก การดำเนินงานที่ดีขึ้นเช่นกัน สำหรับอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้น เพิ่มขึ้นจาก 0.7 เท่า ในปีก่อน มาอยู่ที่ 0.9 เท่า เนื่องจากบริษัทมีเงินกู้เพิ่มขึ้นเพื่อใช้ในการ พัฒนาโครงการต่างๆ อย่างไรก็ตามบริษัทยังคงรักษาอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อส่วน ของผู้ถือหุ้นไม่เกิน 1 เท่า เพื่อให้เป็นไปตามนโยบายทางการเงินของบริษัท ณ 31 ธันวาคม 2547 เงินกู้ยืมที่มีภาระดอกเบี้ยประกอบด้วยเงินกู้อัตราดอกเบี้ยคงที่ 93% และเงินกู้อัตราดอกเบี้ยลอยตัว 7% ตารางสรุปอัตราส่วนทางการเงิน ไตรมาสที่ 4 ไตรมาสที่ 4 ปี 2547 ปี 2546 ปี 2547 ปี 2546 LIQUIDITY RATIO อัตราส่วนสภาพคล่อง (เท่า) 0.60 0.77 0.60 0.77 ระยะเวลาเก็บหนี้เฉลี่ย (วัน) 6 7 6 7 PROFITABILITY RATIO อัตรากำไรขั้นต้น (%) 44.4% 43.0% 45.9% 45.6% อัตรากำไรสุทธิ (%) 20.1% 19.3% 21.8% 21.6% อัตราผลตอบแทนผู้ถือหุ้น (%) 14.5% 14.3% 15.4% 15.0% EFFICIENCY RATIO อัตราผลตอบแทนจากสินทรัพย์ (%) 4.7% 4.8% 5.0% 5.1% FINANCIAL POLICY RATIO อัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (เท่า) 0.9 0.7 0.9 0.7 อัตราส่วนความสามารถชำระดอกเบี้ย (เท่า) 13.8 8.2 7.6 7.9