บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) คำอธิบายและการวิเคราะห์ของฝ่ายจัดการ ผลการดำเนินงานประจำไตรมาสที่ 1 ปี 2548 ภาพรวมผลการดำเนินงาน บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) มีกำไรสุทธิสำหรับไตรมาสที่ 1 ปี 2548 จำนวน 364.9 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 24.3 ล้านบาท หรือ 7.1% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน แม้ว่าดอกเบี้ยจ่ายและภาษีเงินได้ในปีนี้จะสูงกว่าปีก่อนก็ตาม โดยเป็นผลจากการเพิ่มขึ้นของ รายได้จากการเปิดให้บริการอาคารสำนักงานเซ็นทรัลเวิลด์ อาคารสำนักงานอัจฉริยะที่ทันสมัย ที่สุดแห่งหนึ่งในกรุงเทพฯ ซึ่งเริ่มเปิดให้บริการอย่างเป็นทางการเมื่อเดือนพฤศจิกายน 2547 ที่ผ่านมา และการเพิ่มอัตราค่าเช่าตามสัญญาของศูนย์การค้าต่างๆ ในไตรมาสแรกที่ผ่านมา บริษัทได้เปิดตัวอาคารสำนักงานเซ็นทรัลเวิลด์อย่างเป็น ทางการ โดยปัจจุบันมีอัตราการเช่าพื้นที่อยู่ที่ประมาณ 65% นอกจากนี้บริษัทยังอยู่ระหว่าง การลงทุนก่อสร้างและปรับปรุงศูนย์การค้า เซ็นทรัล เวิลด์ และเซ็นทรัล ทาวน์ เซ็นเตอร์ รัตนาธิเบศร์ ซึ่งทำให้บริษัทจำเป็นต้องกู้ยืมเงินเพิ่มเติมเพื่อใช้ในการปรับปรุงโครงการดัง กล่าว อย่างไรก็ตามอัตราหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้นยังคงไม่เกิน 1 เท่า ตามนโยบายทางการเงินของบริษัท โดย ณ สิ้นไตรมาสนี้อัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ 0.8 เท่า ที่ประชุมผู้ถือหุ้นของบริษัทได้มีมติอนุมัติให้จ่ายเงินปันผลจากผลประกอบการของปี 2547 ในการประชุมสามัญผู้ถือหุ้นครั้งที่ 1/2548 เมื่อวันที่ 28 เมษายน 2548 ในอัตรา 0.25 บาท ต่อหุ้น เป็นจำนวนเงินรวมทั้งสิ้น 544.7 ล้านบาท หรือ คิดเป็นร้อยละ 40 ของกำไรสุทธิ ซึ่ง จะจ่ายเงินปันผลให้แก่ผู้ถือหุ้นในวันที่ 25 พฤษภาคม 2548 รายได้ บริษัทมีรายได้ค่าเช่าค่าบริการ และอาหารเครื่องดื่ม สำหรับไตรมาสแรกของปี 2548 รวม 1,569.2 ล้านบาทเพิ่มขึ้นจากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน 175.0 ล้านบาท หรือ 12.6% เป็นผลจากการให้บริการอาคารสำนักงานเซ็นทรัลเวิลด์ เมื่อเดือนพฤศจิกายน 2547 ที่ผ่านมา และการเพิ่มขึ้นของอัตราค่าเช่าตามสัญญาของศูนย์การค้าต่างๆ รวมทั้งผลจากการจัดกิจกรรม ส่งเสริมการขายต่างๆ อย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้รายได้ค่าเช่าที่คิดเป็นเปอร์เซ็นต์ต่อยอดขาย และรายได้จากการให้เช่าพื้นที่ส่วนกลางเพิ่มมากขึ้น ต้นทุนและค่าใช้จ่ายในการบริหาร ในไตรมาสที่ 1 ปี2548 บริษัทมีต้นทุนค่าเช่าค่าบริการ และต้นทุนอาหารและเครื่องดื่ม จำนวน 853.4 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 94.5 ล้านบาท หรือ 12.5%จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน ส่วนค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร มีจำนวน 208.9 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากไตรมาสเดียวกัน ของปีก่อน 40.5 ล้านบาท หรือ 24.0% ส่วนใหญ่เป็นผลจากต้นทุนการดำเนินงาน ค่าเสื่อม ราคาและค่าใช้จ่ายในการบริหารที่เพิ่มขึ้นจากการเปิดให้บริการอาคารสำนักงานเซ็นทรัลเวิลด์ และสวนเซ็นทรัล พาร์ค พระราม 2 และต้นทุนค่าเช่าที่ดินของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ที่เพิ่มขึ้น สำหรับค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารที่เพิ่มขึ้นมาก เกิดจากค่าใช้จ่ายในการจัดกิจกรรม ส่งเสริมการขายและค่าโฆษณา ประชาสัมพันธ์ ที่เพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในงานเปิดตัว อย่างเป็นทางการของอาคารสำนักงานเซ็นทรัลเวิลด์ ที่จัดขึ้นในเดือนกุมภาพันธ์และกิจกรรม ส่งเสริมการท่องเที่ยวให้กับจังหวัดบริเวณฝั่งทะเลอันดามันทางภาคใต้ ภาพรวมฐานะทางการเงิน ณ 31 มีนาคม 2548 * สินทรัพย์ ณ วันที่ 31 มีนาคม 2548 บริษัทมีสินทรัพย์รวม 27,169.7 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากวันที่ 31 ธันวาคม 2547 เป็นจำนวน 65.4 ล้านบาท หรือ 0.2% เป็นผลมาจากที่ดิน อาคาร และ อุปกรณ์-สุทธิ ที่เพิ่มขึ้นจากการก่อสร้างและปรับปรุงศูนย์การค้า เซ็นทรัล เวิลด์ และเซ็นทรัล ทาวน์ เซ็นเตอร์ รัตนาธิเบศร์ * หนี้สิน ณ วันที่ 31 มีนาคม 2548 บริษัทมีหนี้สินรวม 18,075.2 ล้านบาท ลดลงจากวันที่ 31 ธันวาคม 2547 เป็นจำนวน 285.9 ล้านบาท หรือ 1.6% เนื่องจากการจ่ายชำระเจ้าหนี้ ผู้รับเหมาก่อสร้างจำนวน 117.6 ล้านบาท และเจ้าหนี้อื่นลดลง 170.0 ล้านบาท จากการ จ่ายชำระคืนตั๋วสัญญาใช้เงินสำหรับการซื้อที่ดินโครงการใหม่ที่ครบกำหนด * ส่วนของผู้ถือหุ้น บริษัทมีส่วนของผู้ถือหุ้น ณ วันที่ 31 มีนาคม 2548 เท่ากับ 9,094.5 ล้านบาท สูงขึ้น จากวันที่ 31 ธันวาคม 2547 จำนวน 351.3 ล้านบาท หรือ 4.0% ซึ่งเป็นผลมาจากกำไร สุทธิสำหรับงวด การวิเคราะห์อัตราส่วนทางการเงิน * * ความสามารถในการทำกำไร สำหรับไตรมาสที่ 1 ปี2548 อัตรากำไรขั้นต้นอยู่ที่ระดับ 45.6% ซึ่งเป็นระดับเดียวกัน กับช่วงเดียวกันของปีก่อน ทั้งๆที่ไตรมาสนี้ได้รวมผลดำเนินงานของอาคารสำนักงานเซ็นทรัล เวิลด์ ซึ่งผู้เช่าส่วนใหญ่กำลังอยู่ระหว่างการตกแต่งพื้นที่และทยอยเข้าเปิดดำเนินการ ทำให้ รายได้ค่าเช่ายังรับรู้ได้น้อย และไม่ครอบคลุมต้นทุนที่เกิดขึ้นโดยเฉพาะต้นทุนค่าเสื่อมราคา ในส่วนของอัตราผลตอบแทนต่อส่วนของผู้ถือหุ้นสำหรับไตรมาสนี้อยู่ที่ 16.5% ลดลงจากจาก ไตรมาสเดียวกันของปีก่อนที่ระดับ 17.2% และอัตรากำไรสุทธิอยู่ที่ 22.1%ลดลงจากไตรมาส เดียวกันของปีก่อนที่ระดับ 23.1% เนื่องจากการรวมผลดำเนินงานของอาคารสำนักงาน เซ็นทรัลเวิลด์ ที่เปิดให้บริการ ซึ่งเป็นปกติของธุรกิจที่ผลประกอบการของโครงการใหม่จะ ปรับตัวดีขึ้นตามการรับรู้รายได้ที่เพิ่มขึ้นจากผู้เช่าที่ทยอยเข้าใช้พื้นที่และเปิดดำเนินการ * นโยบายทางการเงิน บริษัทมีอัตราส่วนความสามารถในการชำระดอกเบี้ย 4.6 เท่า ลดลงจากช่วงเดียวกัน ของปีก่อน ซึ่งอยู่ที่ 7.5 เท่า เนื่องจากไตรมาสนี้บริษัทมีดอกเบี้ยจ่ายเพิ่มมากขึ้น สำหรับอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้นเพิ่มขึ้นจาก 0.7 เท่า ในช่วงเดียวกันของปีก่อน มาอยู่ที่ 0.8 เท่า เนื่องจากบริษัทได้มีการกู้ยืมเงินเพิ่มขึ้นเพื่อใช้ใน การขยายธุรกิจ ณ วันที่ 31 มีนาคม 2548 เงินกู้ยืมที่มีภาระดอกเบี้ยประกอบด้วยเงินกู้อัตราดอกเบี้ย คงที่ 86% และเงินกู้อัตราดอกเบี้ยลอยตัว 14% ตารางสรุปอัตราส่วนทางการเงิน ไตรมาสที่ 1 ปี2548 ไตรมาสที่ 1 ปี2547 LIQUIDITY RATIO อัตราส่วนสภาพคล่อง (เท่า) 0.6 1.6 ระยะเวลาเก็บหนี้เฉลี่ย (วัน) 6 7 PROFITABILITY RATIO อัตรากำไรขั้นต้น (%) 45.6% 45.6% อัตรากำไรสุทธิ (%) 22.1% 23.1% อัตราผลตอบแทนผู้ถือหุ้น (%) 16.5% 17.2% EFFICIENCY RATIO อัตราผลตอบแทนจากสินทรัพย์ (%) 5.4% 5.1% FINANCIAL POLICY RATIO อัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้น(เท่า) 0.8 0.7 อัตราส่วนความสามารถชำระดอกเบี้ย (เท่า) 4.6 7.5