บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) คำอธิบายและการวิเคราะห์ของฝ่ายจัดการ ฐานะการเงินและผลการดำเนินงานประจำไตรมาสที่ 2 ปี 2548 ภาพรวมผลการดำเนินงาน บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) มีกำไรสุทธิในไตรมาสที่ 2 ปี 2548 จำนวน 374.2 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อน 65.2 ล้านบาท หรือ 21.1 % ทั้งนี้เป็นผลจากรายได้ค่าเช่าของอาคารสำนักงานเซ็นทรัล เวิลด์ รายได้จาก การให้เช่าพื้นที่ส่วนกลางที่เพิ่มขึ้นและการเพิ่มอัตราค่าเช่าตามสัญญาของโครงการเดิม ในไตรมาสนี้ บริษัทได้จัดงานเปิดตัว "ศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์..แลนด์มาร์ค ออฟ เดอะเวิลด์" อย่างยิ่งใหญ่ โดยการเชิญสาวงามผู้เข้าประกวดมิสยูนิเวิร์สทั้ง 81 ประเทศ มาร่วมเดินแฟชั่นโชว์ซึ่งเป็นไฮไลท์ของงานในครั้งนี้ เพื่อให้สมกับการเป็น โครงการระดับโลก ซึ่งส่งผลให้โครงการได้รับการตอบรับที่ดีในปัจจุบัน และบริษัทยังมี การลงทุนในโครงการต่าง ๆ อาทิ การปรับโฉมศูนย์การค้าเดิมให้มีความทันสมัย และ เพิ่มพื้นที่ขายให้มากขึ้น อันจะนำมาซึ่งรายได้ที่เพิ่มขึ้นของบริษัท รวมทั้งบริษัทยังมองหา โอกาสลงทุนในโครงการใหม่ ๆ อย่างต่อเนื่อง แต่ทั้งนี้ในไตรมาสที่ 2 บริษัทยังคง สามารถรักษาอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้นอยู่ที่ 0.9 เท่า ซึ่ง ไม่เกิน 1 เท่าตามนโยบายทางการเงินของบริษัท ในวันที่ 25 พฤษภาคม 2548 บริษัทได้มีการจ่ายเงินปันผลให้แก่ผู้ถือหุ้นจากผล ประกอบการของปี 2547ในอัตรา 0.25 บาทต่อหุ้น จำนวนรวมทั้งสิ้น 544.7 ล้านบาท หรือคิดเป็นร้อยละ 40 ของกำไรสุทธิ รายได้ บริษัทมีรายได้จากค่าเช่าค่าบริการ และอาหารเครื่องดื่ม สำหรับไตรมาสที่ 2 ของปี 2548 จำนวน 1,659.2 ล้านบาทเพิ่มขึ้นจากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน 205.4 ล้านบาท หรือ 14.1% เป็นผลจากรายได้ค่าเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานเซ็นทรัล เวิลด์ และการเพิ่มขึ้นของอัตราค่าเช่าตามสัญญา รวมทั้งรายได้จากการให้เช่าพื้นที่ส่วนกลาง ที่เพิ่มขึ้นจากการจัดกิจกรรมส่งเสริมการขายอย่างต่อเนื่อง บริษัทมีรายได้อื่นๆ สำหรับไตรมาสที่ 2 ของปี 2548 จำนวน 63.8 ล้านบาท ลดลงจากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน 16.8 ล้านบาท หรือ 20.8% เนื่องจากในปีก่อน บริษัทมีกำไรจากการซื้อคืนพื้นที่ตามสัญญาเช่าระยะยาว ต้นทุนและค่าใช้จ่ายในการบริหาร ในไตรมาสที่ 2 บริษัทมีต้นทุนการเช่าและบริการ ต้นทุนอาหารและเครื่องดื่ม จำนวน 894.9 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 119.4 ล้านบาท หรือ 15.4% เมื่อเปรียบเทียบกับ ไตรมาสเดียวกันของปี 2547 โดยส่วนใหญ่เป็นผลจากต้นทุนการดำเนินงาน ค่าเสื่อม ราคาของโครงการอาคารสำนักงานเซ็นทรัล เวิลด์ สวนเซ็นทรัล พาร์ค พระราม 2 และค่าเช่าที่ดินของโครงการเซ็นทรัล เวิลด์ บริษัทมีค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานและบริหารในไตรมาสที่ 2 จำนวน 241.4 ล้านบาทเพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อน 54.4 ล้านบาท หรือ 29.1% โดยค่าโฆษณา และค่าใช้จ่ายในการส่งเสริมการขายที่เพิ่มสูงขึ้นมาก จากการจัดกิจกรรมส่งเสริมการ ขายและประชาสัมพันธ์ในโครงการต่าง ๆอย่างต่อเนื่อง เช่น การจัดกิจกรรมฉลองครบ รอบ 10 ปีของโครงการเซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า และการจัดงานเปิดตัวโครงการ เซ็นทรัล เวิลด์ ภาพรวมฐานะทางการเงิน ณ 30 มิถุนายน 2548 * สินทรัพย์ ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2548 บริษัทและบริษัทย่อยมีสินทรัพย์รวม 28,006.6 ล้าน บาท เพิ่มขึ้นจากยอดสินทรัพย์รวม ณ วันที่ 31 มีนาคม 2548 จำนวน 836.8 ล้านบาท หรือ 3.1% โดยรายการสำคัญ คือ ที่ดิน อาคารและอุปกรณ์-สุทธิ ที่เพิ่มขึ้นจากการ ก่อสร้างและปรับปรุงศูนย์การค้าเซ็นทรัล เวิลด์,เซ็นทรัล ทาวน์ เซ็นเตอร์รัตนาธิเบศร์ รวมทั้งการซื้อที่ดินเพื่อการพัฒนาโครงการใหม่ * หนี้สิน ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2548 บริษัทมีหนี้สินรวม 18,743.7 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจาก ยอดหนี้สินรวม ณ วันที่ 31 มีนาคม 2548 จำนวน 668.5 ล้านบาท หรือ 3.7% เนื่องจากบริษัทได้ออกหุ้นกู้ไม่มีหลักประกัน อายุ 2 ปี ในเดือนเมษายน 2548 จำนวน 1,000 ล้านบาท เพื่อใช้ในการก่อสร้างและปรับปรุงศูนย์การค้าเซ็นทรัล เวิลด์ และ เซ็นทรัล ทาวน์ เซ็นเตอร์ รัตนาธิเบศร์ รวมถึงการพัฒนาโครงการใหม่ของบริษัทและ หนี้สินที่เพิ่มขึ้นจากรายได้ค่าเช่ารับล่วงหน้าจากการทำสัญญาให้เช่าช่วงที่ดินบางส่วนใน โครงการ เซ็นทรัล เวิลด์ รวมถึงเงินมัดจำรับจากลูกค้ารายใหม่ที่เข้ามาเช่าพื้นที่ใน อาคารสำนักงานเซ็นทรัล เวิลด์, ศูนย์การค้าเซ็นทรัล เวิลด์ และเซ็นทรัล ทาวน์ เซ็นเตอร์ รัตนาธิเบศร์ * ส่วนของผู้ถือหุ้น บริษัทมีส่วนของผู้ถือหุ้น ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2548 เท่ากับ 9,262.8 ล้านบาท สูงขึ้นจาก ณ วันที่ 31 มีนาคม 2548 จำนวน 168.3 ล้านบาท หรือ 1.9% เนื่องจาก กำไรสุทธิสำหรับงวดจำนวน 374.2 ล้านบาท และส่วนของผู้ถือหุ้นส่วนน้อยที่เพิ่มขึ้นจาก การลงทุนเพิ่มในบริษัทย่อยจำนวน 359.9 ล้านบาท ในขณะที่มีการจ่ายเงินปันผลซึ่งทำให้ ส่วนของผู้ถือหุ้นลดลง 544.7 ล้านบาท นอกจากนี้ ในไตรมาสที่ 2 ผู้ถือหุ้นบุริมสิทธิแปลงสภาพเป็นหุ้นสามัญได้ ใช้สิทธิ ในการแปลงหุ้นบุริมสิทธิจำนวน 178,571,000 หุ้นเป็นหุ้นสามัญตามเงื่อนไขที่ได้ตกลงกัน ในอัตราส่วน 1 หุ้นบุริมสิทธิ ต่อ 1 หุ้นสามัญ ทำให้บริษัทมีหุ้นสามัญทั้งหมดจำนวน 2,178,816,000 หุ้น จากเดิม 2,000,245,000 หุ้น ซึ่งมีผลตั้งแต่วันที่ 10 พฤษภาคม 2548 โดยรายการดังกล่าวไม่มีผลต่อจำนวนเงินทุนที่ออกและชำระแล้วแต่อย่างใด การวิเคราะห์อัตราส่วนทางการเงิน * ความสามารถในการทำกำไร สำหรับไตรมาสที่ 2 ปี 2548 อัตรากำไรขั้นต้นอยู่ที่ 46.1% ซึ่งลดลงเล็กน้อย จากไตรมาสเดียวกันของปี 2547ทั้ง ๆ ที่ไตรมาส นี้ได้รวมผลการดำเนินงานของอาคาร สำนักงานเซ็นทรัล เวิลด์ ซึ่งในช่วงแรกของปียังมีรายได้ค่าเช่าไม่ครอบคลุมต้นทุนที่เกิด ขึ้นโดยเฉพาะค่าเสื่อมราคา บริษัทคาดว่าอัตราส่วนนี้จะปรับตัวดีขึ้นในช่วงปลายปี จาก อัตราการให้เช่าพื้นที่ที่เพิ่มขึ้น ในขณะที่อัตรากำไรสุทธิ และอัตราผลตอบแทนผู้ถือหุ้นอยู่ที่ระดับ 21.6% และ 17.3% ตามลำดับ เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อนซึ่งอยู่ที่ระดับ 20.0% และ 15.9% ตามลำดับ เนื่องจากบริษัทมีกำไรจากการดำเนินงานที่สูงขึ้นจากรายได้ค่าเช่าที่เพิ่มขึ้น ตามที่กล่าวข้างต้น * นโยบายทางการเงิน บริษัทมีอัตราส่วนความสามารถในการชำระดอกเบี้ย 2.4 เท่าลดลงจากไตรมาส ที่ 2 ของปี 2547 ซึ่งอยู่ที่ 4.0 เท่า โดยไตรมาสนี้มีกระแสเงินสดจากการดำเนินงาน ลดลงจากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน เนื่องจากจ่ายชำระหนี้สินหมุนเวียนอื่นจำนวนหนึ่ง สำหรับอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้น เพิ่มขึ้นจาก 0.8 เท่า ในไตรมาสที่ 2 ของปี 2547 มาอยู่ที่ 0.9 เท่า เนื่องจากบริษัทได้มีการกู้ยืมเงิน เพิ่มขึ้นเพื่อใช้ในการขยายธุรกิจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากการออกหุ้นกู้ไม่มีหลักประกันอายุ 2 ปี จำนวน 1,000 ล้านบาท ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2548 เงินกู้ยืมที่มีภาระดอกเบี้ยประกอบด้วยเงินกู้อัตรา ดอกเบี้ยคงที่ 89 % และเงินกู้อัตราดอกเบี้ยลอยตัว 11 % ตารางสรุปอัตราส่วนทางการเงิน ไตรมาสที่ 2 ปี 2548 ไตรมาสที่ 2 ปี 2547 LIQUIDITY RATIO อัตราส่วนสภาพคล่อง (เท่า) 0.7 1.2 ระยะเวลาเก็บหนี้เฉลี่ย (วัน) 7 7 PROFITABILITY RATIO อัตรากำไรขั้นต้น (%) 46.1% 46.7% อัตรากำไรสุทธิ (%) 21.6% 20.0% อัตราผลตอบแทนผู้ถือหุ้น (%) 17.3% 15.9% EFFICIENCY RATIO อัตราผลตอบแทนจากสินทรัพย์ (%) 5.3% 4.7% FINANCIAL POLICY RATIO อัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อ ส่วนของผู้ถือหุ้น (เท่า) 0.9 0.8 อัตราส่วนความสามารถชำระดอกเบี้ย(เท่า) 2.4 4.0