บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) คำอธิบายและการวิเคราะห์ของฝ่ายจัดการ ฐานะการเงินและผลการดำเนินงานรวมของบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) และบริษัทย่อย ประจำไตรมาสที่ 2 ปี 2549 ภาพรวมผลการดำเนินงาน บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) ("บริษัทฯ") มีกำไรสุทธิสำหรับไตรมาสที่ 2 ปี 2549 จำนวน 431.2 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 57.0 ล้านบาท หรือ 15.2% จาก ไตรมาสเดียวกันของปีก่อน โดยเป็นผลมาจากการเพิ่มขึ้นของอัตราการเช่าและค่าเช่า ของอาคารสำนักงานเซ็นทรัลเวิลด์ และการเปิดดำเนินการของส่วนขยายโครงการ รัตนาธิเบศร์ รวมทั้งมาจากรายได้ในการบริหารสินทรัพย์ให้กับ กองทุนรวม อสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท ("กองทุน CPNRF") และดอกเบี้ยรับที่เพิ่มขึ้น บริษัทฯ ขอให้ข้อสังเกตเพื่อประกอบการวิเคราะห์และเปรียบเทียบผลการดำเนินงาน รวมของบริษัทฯ และบริษัทย่อยระหว่างไตรมาสที่ 2 ปี 2548 และปี 2549 ว่า ผลการดำเนินงานของบริษัทฯ ในไตรมาสที่ 2 ปี 2549 นี้ไม่ได้รวมผลการดำเนินงาน ส่วนใหญ่ของโครงการเซ็นทรัลพลาซ่าพระราม 2 และโครงการเซ็น ทรัล พลาซ่า รัชดา-พระราม 3 ซึ่งถูกโอนไปให้กับ CPNRF จากการที่บริษัทฯ ได้ทำสัญญาเช่า การเงินทรัพย์สินส่วนใหญ่ของโครงการเซ็นทรัลพลาซ่าพระราม 2 และโครงการ เซ็นทรัลพลาซ่า รัชดา-พระราม 3 ให้แก่ CPNRF ตั้งแต่เดือนสิงหาคม ปี 2548 ซึ่ง เป็นสาเหตุหนึ่งในการเปลี่ยนแปลงของผลการดำเนินงานเมื่อเปรียบเทียบกับช่วง เดียวกันของปีก่อน อย่างไรก็ตาม เพื่อเป็นข้อมูลเพิ่มเติม ในบทวิเคราะห์นี้ บริษัทฯ ได้ทำการวิเคราะห์เปรียบเทียบผลการดำเนินงานโดยไม่รวมโครงการเซ็นทรัล พลาซ่าพระราม 2 และโครงการเซ็นทรัลพลาซ่า รัชดา-พระราม 3 ทั้งไตรมาสที่ 2 ปี 2548 และปี 2549 เพื่อแสดงให้เห็นถึงผลการดำเนินงานของโครงการอื่นของ บริษัทฯ กำไรสุทธิ: * สำหรับไตรมาสนี้ บริษัทฯ มีกำไรสุทธิเท่ากับ 431.2 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 15.2% เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน จากผลการดำเนินงานที่ดีขึ้นของโครงการอื่นที่ เปิดดำเนินการอยู่ในปัจจุบัน ประกอบกับรายได้อื่นที่เพิ่มขึ้นจากการเป็นผู้บริหาร สินทรัพย์ให้กับกองทุน CPNRF ส่วนแบ่งผลกำไรจากเงินลงทุนในกองทุน CPNRF และ ดอกเบี้ยรับที่เพิ่มขึ้น * เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน บริษัทฯ มีกำไรสุทธิลดลง 5.6% เป็นผลมาจากการปิด พื้นที่ขายบางส่วนของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ (ตั้งแต่เดือนมีนาคม 2549) เพื่อการ ปรับปรุง ต้นทุนค่าเช่าและบริการ ดอกเบี้ยจ่าย และภาษีเงินได้ที่เพิ่มขึ้น รายได้รวม: * รายได้รวมจากค่าเช่าค่าบริการและค่าอาหารและเครื่องดื่มลดลง 3.8% เมื่อเทียบ กับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน ส่วนใหญ่เป็นผลมาจากการโอนผลการดำเนินงานส่วน ใหญ่ของโครงการเซ็นทรัลพลาซ่าพระราม 2 และเซ็นทรัลพลาซ่า รัชดา-พระราม 3 ไปยังกองทุน CPNRF * บริษัทฯ มีรายได้รวมจากค่าเช่าค่าบริการและค่าอาหารและเครื่องดื่ม จำนวน 1,596.1 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 0.1% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 1 ปี 2549 กำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษีเงินได้ ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย (EBITDA): * กำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษีเงินได้ ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย ลดลง 7.1% เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน เนื่องมาจากจากการโอนผลการดำเนินงาน ส่วนใหญ่ของโครงการเซ็นทรัลพลาซ่าพระราม 2 และเซ็นทรัลพลาซ่า รัชดา- พระราม 3 ไปยังกองทุน CPNRF * บริษัทฯ มีกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษีเงินได้ ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย จำนวน 832.3 ล้านบาท ลดลงจากไตรมาสก่อน 4.7% ส่วนใหญ่เป็นผลมาจากการ ปิดพื้นที่ขายบางส่วนของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ (เริ่มตั้งแต่เดือนมีนาคม 2549) เพื่อทำการปรับปรุง และต้นทุนค่าเช่าและบริการที่เพิ่มขึ้น ตารางที่1: สรุปข้อมูลทางการเงินไตรมาสที่ 2 ปี 2549 งบการเงินรวมระหว่างกาล ไตรมาสที่ 2 %เปลี่ยนแปลงเทียบ %เปลี่ยนแปลง ไตรมาสที่ 2 ปี 2549 (ล้านบาท) กับไตรมาสก่อน เทียบกับปีก่อน รายได้จากค่าเช่าค่าบริการ 1,596.1 0.1% (3.8%) และค่าขายอาหารเครื่องดื่ม กำไรขั้นต้น 703.2 (4.2%) (8.0%) กำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย, 832.3 (4.7%) (7.1%) ภาษีเงินได้, ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย กำไรสุทธิ 431.2 (5.6%) 15.2% กำไรต่อหุ้นขั้นพื้นฐาน (บาท) 0.2 (5.6%) 11.8% สรุปผลการดำเนินงานทางการเงิน รายได้รวม สำหรับไตรมาสที่ 2 ปี 2549 บริษัทฯ มีรายได้รวมจากค่าเช่าค่าบริการและค่า อาหารและเครื่องดื่ม จำนวน 1,596.1 ล้านบาท ลดลง 3.8% เมื่อเทียบกับไตรมาส เดียวกันของปีก่อน ประกอบด้วยรายได้จากค่าเช่าและบริการ จำนวน 1,486.3 ล้านบาท ลดลง 4.3% เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน โดยมีสาเหตุหลักจาก การโอนผลการดำเนินงานส่วนใหญ่ของโครงการเซ็นทรัลพลาซ่าพระราม 2 และ เซ็นทรัลพลาซ่า รัชดา-พระราม 3 ไปยังกองทุน CPNRF ขณะที่รายได้อาหารและ เครื่องดื่ม จำนวน 109.8 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.9% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี ก่อน อย่างไรก็ตาม หากไม่รวมของโครงการเซ็นทรัลพลาซ่าพระราม 2และเซ็นทรัลพลาซ่า รัชดา-พระราม 3 ซึ่งถูกโอนไปยังกองทุน CPNRF ทั้งในไตรมาสที่ 2 ปี 2549 และปี 2548 แล้ว รายได้รวมจากค่าเช่าค่าบริการและค่าอาหารและเครื่องดื่มของโครงการ อื่นในไตรมาสนี้ เพิ่มขึ้นจากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน 8.4% โดยเป็นผลมาจากอัตรา การเช่าพื้นที่ที่เพิ่มขึ้นของอาคารสำนักงานเซ็นทรัลเวิลด์จาก 45% ในไตรมาสที่ 2 ปีก่อน เป็น 84% ในไตรมาสนี้ ประกอบกับการเปิดให้บริการพื้นที่ขายส่วนขยายของ โครงการเซ็นทรัลทาวน์ รัตนาธิเบศร์ และอัตราค่าเช่าต่อตารางเมตรที่ปรับตัวสูงขึ้น ในเกือบทุกโครงการ เมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสที่ 1 ปี 2549 รายได้รวมจากค่าเช่าค่าบริการและค่า อาหารและเครื่องดื่มยังคงเพิ่มขึ้นเล็กน้อย แม้ว่าในไตรมาสนี้จะมีการปิดพื้นที่ขาย บางส่วนของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ (โซนเอ) เพื่อทำการปรับปรุง ซึ่งเป็นผลจาก การเพิ่มขึ้นของรายได้จากโครงการอื่นสามารถชดเชยรายได้ที่ลดลง จากการปิดพื้นที่ ดังกล่าวได้ นอกจากนี้ อัตราค่าเช่าต่อตารางเมตรโดยรวมยังปรับสูงขึ้นทั้งจากการ ต่ออายุสัญญาเช่าของผู้เช่าเดิมและการทำสัญญาเช่าของผู้เช่ารายใหม่ รวมทั้ง อัตรา การเช่าพื้นที่เฉลี่ยในส่วนของอาคารสำนักงานได้เพิ่มขึ้นจาก 83% ในไตรมาสที่ผ่านมา เป็น 86% ในไตรมาสนี้ และรายได้ค่าอาหารและเครื่องดื่มในไตรมาสนี้เพิ่มขึ้น 8.0% จากไตรมาสก่อน ในไตรมาสที่ 2 ปี 2549 บริษัทฯ มีรายได้อื่นจำนวน 107.3 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 68.1% เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน เกิดจากรายได้จากการเป็นผู้บริหาร สินทรัพย์ให้กับกองทุน CPNRF และการรับรู้รายได้จากสัญญาให้เช่าที่ดินของโครงการ เซ็นทรัลพลาซ่าพระราม 2 และเซ็นทรัลพลาซ่า รัชดา-พระราม 3 แก่กองทุน CPNRF ต้นทุนรวม ต้นทุนรวม ได้แก่ ต้นทุนจากการให้เช่าพื้นที่และการให้บริการ ต้นทุนอาหารและ เครื่องดื่ม ค่าใช้จ่ายพนักงานผู้ปฎิบัติงานที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับการให้เช่าและให้ บริการพื้นที่โครงการ ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายสินทรัพย์ให้เช่า ภาษีโรงเรือน และค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมและบำรุงรักษาสินทรัพย์ให้เช่า สำหรับไตรมาสที่ 2 ปี 2549 บริษัทฯ มีต้นทุนรวมจำนวน 892.9 ล้านบาท ซึ่งอยู่ในระดับที่ใกล้เคียงกับ ต้นทุนรวมในไตรมาสเดียวกันของปีก่อนโดยต้นทุนส่วนใหญ่ของโครงการเซ็นทรัลพลาซ่า พระราม 2 และเซ็นทรัลพลาซ่า รัชดา-พระราม 3 ถูกโอนไปยังกองทุน CPNRF อย่างไรก็ตาม ต้นทุนรวมของโครงการอื่นเพิ่มขึ้น 5.9% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของ ปีก่อนโดยเป็นผลมาจากการเพิ่มขึ้นของต้นทุนสำหรับอาคารสำนักงานเซ็นทรัลเวิลด์และ พื้นที่ขายส่วนขยายของโครงการเซ็นทรัลทาวน์ รัตนาธิเบศร์ เมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา บริษัทฯ มีต้นทุนรวมเพิ่มขึ้น 3.8% ซึ่งเป็นผล มาจากค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมและบำรุงรักษาสินทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นและค่าไฟฟ้าที่สูงขึ้น ตามอัตราค่าไฟฟ้าต่อหน่วยที่ปรับสูงขึ้น ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร ได้แก่ ค่าใช้จ่ายของพนักงานส่วนกลางของบริษัทฯ และผู้บริหาร ค่าโฆษณาประชาสัมพันธ์ ค่าเครื่องใช้สำนักงาน ค่าธรรมเนียมและ ค่าที่ปรึกษาต่างๆ และค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายสำหรับอุปกรณ์สำนักงาน ซึ่ง ในไตรมาสที่ 2 ปี 2549 นี้ บริษัทฯ มีค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารรวม 203.5 ล้านบาท ลดลง 16.0% จากงวดเดียวกันของปีก่อน ทั้งนี้เนื่องจากค่าใช้จ่ายในการ ขายและบริหารบางส่วนของโครงการเซ็นทรัลพลาซ่าพระราม 2 และเซ็นทรัลพลาซ่า รัชดา-พระราม 3 ถูกโอนไปยังกองทุน CPNRF อย่างไรก็ตาม ค่าใช้จ่ายในการ ขายและบริหารรวมของโครงการอื่นลดลงจากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน 15.1% ซึ่งส่วนใหญ่เกิดจากค่าใช้จ่ายในการโฆษณาประชาสัมพันธ์ที่ลดลง เนื่องจากค่าใช้จ่าย สำหรับการเปิดตัวอาคารสำนักงานเซ็นทรัลเวิลด์ในไตรมาสที่ 2 ปี 2548 หากเปรียบเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา บริษัทฯ มีค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารลดลง 3.6% จากค่าใช้จ่ายในการโฆษณาประชาสัมพันธ์ที่ลดลงเช่นเดียวกัน กำไรสุทธิ สำหรับไตรมาสที่ 2 ปี 2549 บริษัทฯ มีกำไรสุทธิเท่ากับ 431.2 ล้านบาท เพิ่มขึ้น จากงวดเดียวกันของปีก่อน 15.2% โดยเป็นผลมาจากการเพิ่มขึ้นของอัตราการเช่า พื้นที่สำหรับอาคารสำนักงานเซ็น ทรัลเวิลด์การเปิดให้บริการพื้นที่ส่วนขยายของ โครงการเซ็นทรัลทาวน์ รัตนาธิเบศร์ อัตราค่าเช่าต่อตารางเมตรที่ปรับตัวสูงขึ้นใน เกือบทุกโครงการของบริษัทฯ การรับรู้รายได้จากสัญญาให้เช่าที่ดินของโครงการ เซ็นทรัลพลาซ่าพระราม 2 และเซ็นทรัลพลาซ่า รัชดา-พระราม 3 แก่กองทุน CPNRF รายได้จากการเป็นผู้บริหารสินทรัพย์ให้กับกองทุน CPNRF และส่วนแบ่งผลกำไรจาก การถือหน่วยลงทุน 33% ในกองทุน CPNRF หากเปรียบเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา บริษัทฯ มีกำไรสุทธิลดลง 5.6% จากการปิด พื้นที่บางส่วนของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์เพื่อทำการปรับปรุง ต้นทุนการเช่าและบริการ ที่เพิ่มขึ้น ประกอบกับดอกเบี้ยจ่ายที่เพิ่มขึ้นจากการออกหุ้นกู้ไม่มีหลักประกันจำนวน 1,500 ล้านบาท ในเดือนมิถุนายนที่ผ่านมา และภาษีเงินได้ที่เพิ่มขึ้น ฐานะทางการเงิน ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2549 สินทรัพย์รวม ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2549 บริษัทฯ มีสินทรัพย์รวม 32,790.0 ล้านบาท ลดลงจาก สินทรัพย์รวม ณ วันที่ 31 มีนาคม 2549 จำนวน 150.8 ล้านบาท หรือ 0.5% โดยมีสินทรัพย์หมุนเวียนลดลง 799.9 ล้านบาท หรือ 12.6% เป็นผลมาจากเงินสดที่ ลดลงจากการชำระค่าก่อสร้างและปรับปรุงโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ ในขณะที่สินทรัพย์ ไม่หมุนเวียนเพิ่มขึ้นจำนวน 649.1 ล้านบาทหรือ 2.4% จากสินทรัพย์ไม่หมุนเวียน ณ วันที่ 31 มีนาคม 2549 ส่วนใหญ่มาจากการเพิ่มขึ้นของรายการอาคารและอุปกรณ์ (สุทธิ) จากงานระหว่างก่อสร้างและปรับปรุงโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ หนี้สินรวม บริษัทฯ มีหนี้สินรวม 20,991.3 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 293.7 ล้านบาท หรือ 1.4% เมื่อ เทียบกับหนี้สินรวม ณ วันที่ 31 มีนาคม 2549 โดยมีหนี้สินระยะยาวที่มีภาระดอกเบี้ย จำนวน 11,648.5 ล้านบาท ซึ่งคิดเป็น 55.5% ของหนี้สินรวม บริษัทฯ มีหนี้สิน หมุนเวียนเท่ากับ 3,787.7 ล้านบาท ลดลง 2.4%เทียบกับยอด ณ วันที่ 31 มีนาคม 2549 ในขณะที่มีหนี้สินไม่หมุนเวียนเท่ากับ 17,203.6 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.3% จาก ยอด ณ วันที่ 31 มีนาคม 2549 ส่วนของผู้ถือหุ้น บริษัทฯ มีส่วนของผู้ถือหุ้น ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2549 เท่ากับ 11,798.7 ล้านบาท ลดลง 444.5 ล้านบาท หรือ 3.6%เมื่อเทียบกับส่วนของผู้ถือหุ้น ณ วันที่ 31 มีนาคม 2549 ส่วนใหญ่เป็นผลมาจากการจ่ายเงินปันผลจำนวนเงินรวม 871.5 ล้านบาท หรือ 0.40 บาทต่อหุ้น ความสามารถในการทำกำไร อัตรากำไรขั้นต้น สำหรับไตรมาสที่ 2 ปี 2549 บริษัทฯ มีอัตรากำไรขั้นต้นอยู่ที่ 44.1% ลดลงจาก ไตรมาสเดียวกันของปีก่อนซึ่งอยู่ที่ 46.1% ทั้งนี้หากไม่รวมผลการดำเนินงานของ โครงการเซ็นทรัลพลาซ่าพระราม 2 และเซ็นทรัลพลาซ่า รัชดา-พระราม 3 ซึ่งถูก โอนไปยังกองทุน CPNRF ทั้งในไตรมาสที่ 2 ปี 2549 และปี 2548 แล้ว อัตรากำไร ขั้นต้นของโครงการอื่นของบริษัทฯ ในไตรมาสนี้จะอยู่ที่ 47.6% สูงขึ้นจาก 46.4% ในช่วงเดียวกันของปีก่อน เนื่องจากอัตราการเช่าพื้นที่ที่เพิ่มขึ้นของอาคารสำนักงาน เซ็นทรัลเวิลด์ การเปิดให้บริการพื้นที่ขายในส่วนขยายของโครงการเซ็นทรัลทาวน์ รัตนาธิเบศร์ และการปรับเพิ่มขึ้นของอัตราค่าเช่าต่อตารางเมตร อัตรากำไรขั้นต้นลดลงเมื่อเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมาซึ่งอยู่ที่ 46.0% สาเหตุมาจาก ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมและบำรุงรักษาที่เพิ่มขึ้นในเกือบทุกโครงการของบริษัทฯ ใน ขณะที่รายได้รวมเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อย อันเป็นผลมาจากการปิดพื้นที่บางส่วนของ โครงการเซ็นทรัลเวิลด์ตั้งแต่เดือนมีนาคม 2549 เพื่อทำการปรับปรุง อัตรากำไรสุทธิ อัตรากำไรสุทธิของไตรมาสที่ 2 ปี 2549 อยู่ที่ 24.6% เพิ่มขึ้นจาก 21.6% ของ ไตรมาสเดียวกันในปีก่อน เนื่องจากในไตรมาสนี้บริษัทฯ มีรายได้อื่นเพิ่มขึ้นจากเป็น ผู้บริหารสินทรัพย์ให้กับกองทุน CPNRF และส่วนแบ่งผลกำไรจากการถือหน่วยลงทุน 33% ในกองทุน CPNRF เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมาซึ่งมีอัตรากำไรสุทธิอยู่ที่ 26.1% บริษัทฯ มีอัตรากำไร สุทธิลดลง เป็นผลมาจากต้นทุนค่าไฟฟ้าและค่าซ่อมแซมและบำรุงรักษาที่เพิ่มขึ้น ประกอบกับภาระดอกเบี้ยจ่ายและภาษีเงินได้ที่เพิ่มขึ้น อัตราผลตอบแทนต่อส่วนของผู้ถือหุ้น อัตราผลตอบแทนต่อส่วนของผู้ถือหุ้นของไตรมาสที่ 2 ปี 2549 อยู่ที่ 15.1% ลดลงจาก 17.1% ของไตรมาสเดียวกันในปีก่อน เนื่องจากส่วนของผู้ถือหุ้นที่สูงขึ้นจากกำไรสะสม ที่เพิ่มขึ้นจากการทำสัญญาเช่าทางการเงินกับกองทุน CPNRF อัตราผลตอบแทนต่อส่วนของผู้ถือหุ้นลดลงเมื่อเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมาซึ่งอยู่ที่ 16.0% เนื่องจากผลกำไรสุทธิที่ลดลงในไตรมาสนี้ ซึ่งทางบริษัทฯ ได้อธิบายถึงสาเหตุไว้แล้ว ในบทวิเคราะห์ส่วนกำไรสุทธิ โครงสร้างทางการเงิน ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2549บริษัทฯ ยังคงมีฐานะการเงินที่แข็งแกร่งและมีโครงสร้าง ทางการเงินที่มั่นคง โดยมีอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้น เท่ากับ 0.6 เท่า เพิ่มขึ้นจาก 0.4 เท่า ในไตรมาสก่อนเล็กน้อย เนื่องจากการออก ตั๋วเงินกู้จำนวนเงิน 1,500 ล้านบาท และเงินสดที่ลดลงจากการชำระคืนเงินกู้ยืม ระยะยาวและชำระค่าก่อสร้างและปรับปรุงโครงการเซ็นทรัลเวิลด์เป็นหลัก ในไตรมาสที่ 2 ปี 2549 บริษัทฯ มีอัตราส่วนความสามารถในการชำระดอกเบี้ยอยู่ที่ 6.5 เท่า เพิ่มขึ้นจากไตรมาสที่ผ่านมาซึ่งอยู่ที่ 5.6 เท่า เนื่องจากกระแสเงินสด จากการดำเนินงานที่เพิ่มขึ้น ส่วนใหญ่จากเงินมัดจำการให้เช่าพื้นที่ของโครงการ เซ็นทรัลเวิลด์ อัตราความสามารถในการชำระภาระผูกพันลดลงจาก 0.6 เท่า ในไตรมาสก่อน มา อยู่ที่ 0.2 เท่า ในไตรมาสนี้ เนื่องจากเงินสดที่ลดลงอันมีสาเหตุสำคัญมาจากการ ชำระคืนเจ้าหนี้ตั๋วอาวัลจำนวน 570.8 ล้านบาท การชำระค่าก่อสร้างและปรับปรุง โครงการเซ็นทรัลเวิลด์ และการจ่ายเงินปันผลจำนวน 871.5 ล้านบาทในไตรมาสนี้ ในไตรมาสที่ 2 ปี 2549 บริษัทฯ จ่ายชำระคืนเงินกู้ยืมระยะยาวจำนวน 585.3 ล้านบาท และได้ทำการกู้ยืมเพิ่มโดยการออกตั๋วเงินกู้จำนวนเงิน 1,500 ล้านบาท เพื่อใช้เป็นเงินทุนสำหรับโครงการในอนาคต ณ 30 มิถุนายน 2549 เงินกู้ยืมที่มี ภาระดอกเบี้ยจ่ายของบริษัทฯ ประกอบด้วยเงินกู้อัตราดอกเบี้ยคงที่ 67% และอัตรา ดอกเบี้ยลอยตัว 33% โดยมีอัตราดอกเบี้ยถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักอยู่ที่ 5.3% ต่อปี ตารางที่ 2: อัตราส่วนทางการเงิน อัตราส่วนทางการเงิน ไตรมาส 2 ไตรมาส 1 ไตรมาส 2 2548 2549 2549 อัตราส่วนสภาพคล่อง อัตราส่วนสภาพคล่อง (เท่า) 0.7 1.6 1.5 อัตราส่วนสภาพคล่องหมุนเร็ว (เท่า) 0.5 1.5 1.3 อัตราส่วนสภาพคล่องกระแสเงินสด (เท่า) 1.2 0.6 0.4 ระยะเวลาเก็บหนี้เฉลี่ย (วัน) 7.0 7.2 7.2 อัตราส่วนความสามารถในการทำกำไร อัตรากำไรขั้นต้น (%) 46.1% 46.0% 44.1% อัตรากำไรอื่น (%) 0.0% 0.0% 0.0% อัตรากำไรจากการดำเนินงาน (%) 27.9% 38.1% 36.7% อัตรากำไรก่อนหักดอกเบี้ยจ่าย, 51.8% 49.9% 47.6% ภาษีเงินได้ , ค่าเสื่อมราคาและ ค่าตัดจำหน่าย (%) อัตรากำไรสุทธิ (%) 21.6% 26.1% 24.6% อัตรากำไรจากการดำเนินงาน (%) 259.8% 110.0% 58.8% อัตราผลตอบแทนต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (%) 17.1% 16.0% 15.1% อัตราส่วนประสิทธิภาพในการดำเนินงาน อัตราผลตอบแทนต่อสินทรัพย์ (%) 5.4% 5.5% 5.2% อัตราผลตอบแทนต่อสินทรัพย์ถาวร (%) 6.2% 7.9% 7.4% อัตราการหมุนของสินทรัพย์ (เท่า) 0.3 0.2 0.2 อัตราส่วนวิเคราะห์นโยบายทางการเงิน อัตราส่วนความสามารถในการชำระ 0.8 0.6 0.2 ภาระผูกพัน (เท่า) อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (เท่า) 0.9 0.4 0.6 อัตราส่วนความสามารถในการชำระ 9.3 5.6 6.5 ดอกเบี้ย (1) (เท่า) หมายเหตุ: (1) กระแสเงินสดจากการดำเนินงาน ไม่รวมเงินสดที่ชำระเจ้าหนี้ตั๋วอาวัลซึ่งครบ กำหนด การดำเนินงาน ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2549 บริษัทฯ บริหารพื้นที่ให้เช่ารวมทั้งหมด 767,610 ตารางเมตร ประกอบด้วย พื้นที่อาคารศูนย์การค้า 616,656 ตารางเมตร พื้นที่ อาคารสำนักงาน 144,581 ตารางเมตร และพื้นที่อาคารที่พักอาศัย 6,373 ตาราง เมตร อนึ่ง พื้นที่ขายดังกล่าวข้างต้น นับรวมพื้นที่ขายของโครงการเซ็นทรัลพลาซ่า พระราม 2 และเซ็นทรัลพลาซ่า รัชดา-พระราม 3 ซึ่งผลการดำเนินงานถูกโอนไปยัง กองทุน CPNRF แต่ยังอยู่ในความดูแลของบริษัทฯ ในฐานะของผู้บริหารสินทรัพย์ ของกองทุน CPNRF ในไตรมาสที่ 2 ปี 2549 บริษัทฯ อัตราการเช่าพื้นที่ศูนย์การค้าเฉลี่ยอยู่ที่ 88% ลดลง จากไตรมาสที่ผ่านมาซึ่งเฉลี่ยอยู่ 91% สาเหตุสำคัญมาจากการปรับปรุงพื้นที่และปรับ ผังพื้นที่เช่าในหลายโครงการ โดยในไตรมาสนี้ อัตราการเช่าพื้นที่โครงการ เซ็นทรัลเวิลด์อยู่ที่ 56% ลดลงจากไตรมาสที่ผ่านมาซึ่งอยู่ 67% เนื่องจากมีการ ปิดพื้นที่เพื่อทำการปรับปรุง คาดว่าการปรับปรุงจะแล้วเสร็จและเปิดดำเนินการอีกครั้ง ภายในเดือนธันวาคม 2549 สำหรับโครงการเซ็นทรัลพลาซ่าปิ่นเกล้าและ เซ็นทรัลพลาซ่า รัชดา-พระราม 3 อยู่ระหว่างการปรับผังพื้นที่เช่าบางส่วนเช่นกัน คาดว่าจะแล้วเสร็จภายในไตรมาสที่ 3 ปี 2549 นี้ ในส่วนของโครงการ เซ็นทรัลพลาซ่ารามอินทรา อยู่ระหว่างการปรับปรุงอาคารและเปลี่ยนโฉมจาก "พลาซ่า" เป็น "ทาวน์ เซ็นเตอร์" คาดว่าจะแล้วเสร็จภายในไตรมาสที่ 1 ปี 2550 ในส่วนของอาคารสำนักงาน บริษัทฯ มีอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยเพิ่มขึ้นจาก 83% ในไตรมาสก่อน เป็น 86% ในไตรมาสนี้ จากอัตราการเช่าพื้นที่ที่เพิ่มขึ้นของ อาคารสำนักงานเซ็นทรัลเวิลด์และอาคารสำนักงานปิ่นเกล้า ทาวเวอร์ บี ตารางที่ 3: สรุปพื้นที่ขายและอัตราการเช่าพื้นที่ ศูนย์การค้า รูปแบบ พื้นที่ขาย อัตราการเช่า (ตร.ม.) ไตรมาส ไตรมาส ไตรมาส 2/49 1/49 2/48 ลาดพร้าว พลาซ่า 55,588 100% 100% 100% ปิ่นเกล้า พลาซ่า 56,871 96% 99% 100% รามอินทรา พลาซ่า 13,585 79% 94% 95% พัทยา เฟสติวัล 15,258 100% 100% 100% รัชดา- พลาซ่า 55,991 92% 97% 98% พระราม 3 พระราม 2 พลาซ่า 97,791 98% 97% 98% เชียงใหม่ พลาซ่า 69,281 95% 96% 95% บางนา พลาซ่า 57,712 100% 98% 97% เซ็นทรัลเวิลด์ เวิลด์ 126,045 56% 67% 82% รัตนาธิเบศร์ ทาวน์เซ็นเตอร์ 68,534 99% 99% 98% รวม 616,656 88% 91% 94% อาคารสำนักงาน พื้นที่ขาย อัตราการเช่า (ตร.ม.) ไตรมาส ไตรมาส ไตรมาส 2/49 1/49 2/48 ลาดพร้าว 18,134 100% 99% 99% ปิ่นเกล้า เอ 22,553 98% 97% 100% ปิ่นเกล้า บี (1) 10,730 37% 24% n/a บางนา 9,796 100% 99% 92% เซ็นทรัลเวิลด์ 83,368 84% 82% 45% รวม 144,581 86% 83% 65% หมายเหตุ: (1) อาคารสำนักงานปิ่นเกล้า ทาวเวอร์ บี ทำการปรับปรุงแล้วเสร็จ (เปลี่ยนจากที่พักอาศัยเป็นอาคารสำนักงาน) ในช่วงต้นปี 2549