บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) คำอธิบายและการวิเคราะห์ของฝ่ายจัดการ ฐานะการเงินและผลการดำเนินงานรวมของบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) และบริษัทย่อย ประจำไตรมาสที่ 3 ปี 2549 ภาพรวมผลการดำเนินงาน บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) ("บริษัทฯ") มีกำไรสุทธิสำหรับไตรมาสที่ 3 ปี 2549 จำนวน 431.7 ล้านบาท อยู่ในระดับเดียวกับไตรมาสที่ผ่านมา โดยบริษัทฯ มีกำไรจากการดำเนินงานที่เพิ่มขึ้นจากรายได้ค่าเช่าและบริการ แต่ในขณะเดียวกันมี ดอกเบี้ยจ่ายที่เพิ่มขึ้นจากการออกหุ้นกู้เมื่อเดือนมิถุนายน 2549 ในการวิเคราะห์ ผลการดำเนินงานในไตรมาสนี้ บริษัทฯ ขอให้ข้อสังเกตเพื่อประกอบการวิเคราะห์และ เปรียบเทียบผลการดำเนินงานรวมของบริษัทฯ และบริษัทย่อยระหว่างไตรมาสที่ 3 ปี 2548 และปี 2549 ว่า ผลการดำเนินงานของบริษัทฯ ในไตรมาสที่ 3 ปี 2549 นี้ ไม่ได้รวมผลการดำเนินงานส่วนใหญ่ของโครงการเซ็นทรัลพลาซาพระราม 2 และ โครงการเซ็นทรัลพลาซา รัชดา-พระราม 3 ซึ่งถูกโอนไปให้กับ CPNRF จากการที่ บริษัทฯ ได้ทำสัญญาเช่าการเงินทรัพย์สินส่วนใหญ่ของโครงการเซ็นทรัลพลาซา พระราม 2 และโครงการเซ็นทรัลพลาซา รัชดา-พระราม 3 ให้แก่ CPNRF ตั้งแต่เดือน สิงหาคม ปี 2548 ซึ่งเป็นสาเหตุหนึ่งในการเปลี่ยนแปลงของผลการดำเนินงานเมื่อ เปรียบเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน อย่างไรก็ตาม เพื่อเป็นข้อมูลเพิ่มเติม ในบท วิเคราะห์นี้ บริษัทฯ ได้ทำการวิเคราะห์เปรียบเทียบผลการดำเนินงานโดยไม่รวม โครงการเซ็นทรัล พลาซาพระราม 2 และโครงการเซ็นทรัลพลาซา รัชดา-พระราม 3 ทั้งไตรมาสที่ 3 ปี 2548 และปี 2549 เพื่อแสดงให้เห็นถึงผลการดำเนินงานของ โครงการอื่นของบริษัทฯ นอกจากนี้ ในระหว่างไตรมาสที่ 3 ปี 2548 มีรายการที่ไม่ เกิดขึ้นเป็นประจำ (non-recurring item) 2 รายการ ดังนี้ 1) กำไรจากการทำ สัญญาเช่าทางการเงิน (financial lease) สำหรับสินทรัพย์ส่วนใหญ่ของโครงการ เซ็นทรัลพลาซาพระราม 2 และโครงการเซ็นทรัลพลาซา รัชดา-พระราม 3 ให้แก่ CPNRF และ 2) การตั้งสำรองการด้อยค่าของที่ดินรอการพัฒนา(รายการที่ไม่ใช่เงินสด) กำไรสุทธิ: * สำหรับไตรมาสนี้ บริษัทฯ มีกำไรสุทธิเท่ากับ 431.7 ล้านบาท ลดลง 80.1% เมื่อ เทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน เนื่องจากในไตรมาสที่ 3 ปี 2548 บริษัทฯ มีกำไร จากการทำสัญญาเช่าทางการเงินกับ CPNRF จำนวน 2,766.7 ล้านบาท (สุทธิหลังหัก ภาษีเท่ากับ 1,936.7 ล้านบาท) และการตั้งสำรองการด้อยค่าของที่ดินรอการพัฒนา จำนวน 406.6 ล้านบาท (สุทธิหลังหักภาษีเท่ากับ 284.6 ล้านบาท) * เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน บริษัทฯ มีกำไรสุทธิเพิ่มขึ้น 0.1% เป็นผลจากการที่บริษัทฯ มีรายได้จากค่าเช่าและบริการเพิ่มขึ้นมากกว่าต้นทุนที่เพิ่มขึ้น แต่ในขณะเดียวกันบริษัทฯ มีดอกเบี้ยจ่ายเพิ่มขึ้นด้วยจากหุ้นกู้จำนวนเงินรวม 1,500 ล้านบาท ที่ออกเมื่อเดือน มิถุนายน 2549 รายได้รวม (รายได้จากค่าเช่าและบริการ และ ค่าอาหารและเครื่องดื่ม): * บริษัทฯ มีรายได้รวมเท่ากับ 1,717.6 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.6% เมื่อเทียบกับไตรมาส เดียวกันของปีก่อน แม้ว่ารายได้ในไตรมาสนี้จะไม่รวมผลการดำเนินงานส่วนใหญ่ของ โครงการเซ็นทรัลพลาซาพระราม 2 และเซ็นทรัลพลาซา รัชดา-พระราม 3 ซึ่งโอนไป ยังกองทุน CPNRF ทั้งนี้เนื่องจากอัตราค่าเช่าต่อตารางเมตรและรายได้จากค่าบริการที่ ปรับสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในทุกโครงการ ประกอบกับการเปิดให้บริการของพื้นที่ส่วนขยาย ของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ เมื่อเดือนสิงหาคม 2549 * บริษัทฯ มีรายได้รวมเพิ่มขึ้น 7.6% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 2 ปี 2549 โดยมีสาเหตุ หลักมาจากรายได้ค่าบริการที่เพิ่มขึ้นจากการปรับอัตราค่าบริการใหม่ตั้งแต่เดือนสิงหาคม 2549 ในทุกโครงการ และรายได้ที่เพิ่มเข้ามาจากการเปิดให้บริการพื้นที่ส่วนขยายของ โครงการเซ็นทรัลเวิลด์ กำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษีเงินได้ ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย (EBITDA): * กำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษีเงินได้ ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย ลดลง 75.7% เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน เนื่องจากในไตรมาสที่ 3 ปี 2548 บริษัทฯ มี กำไรจากการทำสัญญาเช่าทางการเงินกับ CPNRF * ในไตรมาสที่ 3 ปี 2549 บริษัทฯ มีกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษีเงินได้ ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย จำนวน 912.5 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อน 9.6% ส่วนใหญ่ เป็นผลมาจากการเพิ่มขึ้นของรายได้ค่าบริการและรายได้อื่น ตารางที่1: สรุปข้อมูลทางการเงินไตรมาสที่ 3 ปี 2549 งบการเงินรวมระหว่างกาล ไตรมาส 3% เปลี่ยนแปลงเทียบ % เปลี่ยนแปลง ไตรมาสที่ 3 ปี 2549 (ล้านบาท) กับไตรมาสก่อน เทียบกับปีก่อน รายได้จากค่าเช่าค่าบริการและ 1,717.6 7.6% 2.6% ค่าขายอาหารเครื่องดื่ม กำไรขั้นต้น 759.3 8.0% (5.0%) กำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย, 912.5 9.6% (75.7%) ภาษีเงินได้, ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย กำไรสุทธิ 431.7 0.1% (80.1%) กำไรต่อหุ้นขั้นพื้นฐาน (บาท) 0.2 0.1% (80.1%) สรุปผลการดำเนินงานทางการเงิน รายได้รวม สำหรับไตรมาสที่ 3 ปี 2549 บริษัทฯ มีรายได้รวมจากค่าเช่าค่าบริการและค่าอาหาร และเครื่องดื่ม จำนวน 1,717.6 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.6% เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกัน ของปีก่อน ประกอบด้วยรายได้จากค่าเช่าและบริการจำนวน 1,625.1 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3.6% เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน แม้ว่าในไตรมาสนี้ผลการดำเนินงาน ส่วนใหญ่ของโครงการเซ็นทรัลพลาซาพระราม 2 และเซ็นทรัลพลาซา รัชดา-พระราม 3 จะโอนไปยังกองทุน CPNRF รายได้ที่เพิ่มขึ้นนี้เป็นผลมาจากการเพิ่มขึ้นของรายได้จาก โครงการอื่นที่สามารถชดเชยรายได้ที่ลดลงดังกล่าวได้ ในไตรมาสนี้ บริษัทฯ มีรายได้ อาหารและเครื่องดื่มเท่ากับ 92.6 ล้านบาท ลดลง 12.5% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกัน ของปีก่อน โดยมีสาเหตุหลักมาจากการปิดศูนย์อาหารที่โครงการเซ็นทรัลพลาซา รัชดา- พระราม 3 อย่างไรก็ตาม หากไม่รวมรายได้ของโครงการเซ็นทรัลพลาซาพระราม 2 และเซ็นทรัล พลาซา รัชดา-พระราม 3 ซึ่งถูกโอนไปยังกองทุน CPNRF ทั้งในไตรมาสที่ 3 ปี 2549 และปี 2548 แล้ว รายได้รวมจากค่าเช่าค่าบริการและค่าอาหารและเครื่องดื่มของ โครงการอื่นในไตรมาสนี้ เพิ่มขึ้นจากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน 12.0% โดยเป็นผลมา จากอัตราค่าเช่าต่อตารางเมตรที่ปรับตัวสูงขึ้นในทุกโครงการ, อัตราการเช่าพื้นที่ที่ เพิ่มขึ้นของอาคารสำนักงานเซ็นทรัลเวิลด์จาก 66% ในไตรมาสที่ 3 ปีก่อน เป็น 90% ในไตรมาสนี้, การรับรู้รายได้เต็มไตรมาสจากพื้นที่ขายส่วนขยายของโครงการ เซ็นทรัลทาวน์ รัตนาธิเบศร์ ที่เปิดให้บริการเมื่อเดือนกันยายน 2548, พื้นที่อาคาร สำนักงานที่เพิ่มขึ้นจากการเปิดอาคารสำนักงานปิ่นเกล้า ทาวเวอร์ บี เมื่อเดือนมีนาคม 2549 และรายได้ค่าบริการร่วมและค่าบริการไอเย็น (common area and air conditioning services) ที่เพิ่มขึ้นหลังจากการปรับอัตราค่าบริการใหม่เมื่อเดือน สิงหาคมที่ผ่านมา เมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสที่ 2 ปี 2549 บริษัทฯ มีรายได้รวมจากค่าเช่าค่าบริการ และค่าอาหารและเครื่องดื่มเพิ่มขึ้น 7.6% จากการเพิ่มขึ้นของรายได้ค่าเช่าค่าบริการ เป็นหลัก ที่เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อน 9.3% เหตุผลหลักมาจากรายได้ค่าบริการที่เพิ่มขึ้น หลังจากการปรับอัตราค่าบริการใหม่เมื่อเดือนสิงหาคมที่ผ่านมาในทุกโครงการและ รายได้ที่เข้ามาเพิ่มจากการเปิดให้บริการบางส่วนของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ เมื่อเดือน สิงหาคมที่ผ่านมา นอกจากนี้อัตราค่าเช่าต่อตารางเมตรโดยรวมยังปรับสูงขึ้นทั้งจากการ ต่ออายุสัญญาเช่าของผู้เช่าเดิมและการทำสัญญาเช่าของผู้เช่ารายใหม่ในเกือบทุก โครงการ รวมทั้ง อัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยในส่วนของอาคารสำนักงานได้เพิ่มขึ้นจาก 86% ในไตรมาสที่ผ่านมา เป็น 90% ในไตรมาสนี้ สำหรับรายได้ค่าอาหารและ เครื่องดื่มในไตรมาสนี้ลดลง 15.7% จากไตรมาสก่อนตามปัจจัยฤดูกาลที่ในไตรมาสที่ 3 มีวันหยุดและเทศกาลน้อยกว่าไตรมาสที่ผ่านมา ประกอบกับผลกระทบจากการปิด ศูนย์อาหารที่โครงการเซ็นทรัลพลาซา รัชดา-พระราม 3 ในไตรมาสนี้ บริษัทฯ มีรายได้อื่นจำนวน 190.6 ล้านบาท ลดลง 93.4% เมื่อเทียบกับ ไตรมาสเดียวกันของปีก่อน เนื่องจากรายอื่นในไตรมาสที่ 3 ปี 2548 ได้รวมกำไรจาก การทำสัญญาเช่าทางการเงินสินทรัพย์ส่วนใหญ่ของโครงการเซ็นทรัลพลาซาพระราม 2 และเซ็นทรัลพลาซา รัชดา-พระราม 3 ให้แก่ CPNRF จำนวนเงิน 2,766.7 ล้านบาท หากไม่รวมรายการดังกล่าวในไตรมาสที่ 3 ปี 2548 แล้ว บริษัทฯ จะมีรายได้อื่นใน ไตรมาสที่ 3 ปี 2548 สูงขึ้น 70.6% เมื่อเทียบกับ 111.7 ล้านบาท ของไตรมาส เดียวกันของปีก่อน เมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสก่อน บริษัทฯ มีรายได้อื่นเพิ่มขึ้น 77.6% จาก 107.3 ล้านบาท ในในไตรมาสที่ 2 ปี 2549 จากรายได้ค่าธรรมเนียมจาก กองทุนรวมธุรกิจไทย 4 สำหรับการพัฒนาและควบคุมการก่อสร้างพื้นที่ส่วนขยายของ โครงการเซ็นทรัลเวิลด์ ซึ่งเปิดให้บริการเมื่อเดือนสิงหาคม 2549 และรายได้ ค่าธรรมเนียมที่เพิ่มขึ้นจากการเป็นผู้บริหารสินทรัพย์ให้กับกองทุน CPNRF ต้นทุนรวม ต้นทุนรวม ได้แก่ ต้นทุนจากการให้เช่าพื้นที่และการให้บริการ ต้นทุนอาหารและเครื่องดื่ม รวมถึงค่าสาธารณูปโภค ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายสินทรัพย์ให้เช่า ค่าใช้จ่าย พนักงานผู้ปฎิบัติงานที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับการให้เช่าและให้บริการพื้นที่โครงการ ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมและบำรุงรักษาสินทรัพย์ให้เช่า และ ภาษีโรงเรือน สำหรับ ไตรมาสที่ 3 ปี 2549 บริษัทฯ มีต้นทุนรวมจำนวน 958.4 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 9.5% เมื่อ เทียบกับไตรมาสเดียวกันของปี หากไม่รวมต้นทุนดังกล่าวของโครงการเซ็นทรัลพลาซา พระราม 2 และเซ็นทรัลพลาซา รัชดา-พระราม 3 ซึ่งถูกโอนไปยังกองทุน CPNRF ทั้ง ในไตรมาสที่ 3 ปี 2549 และปี 2548 แล้ว ต้นทุนรวมของโครงการอื่นเพิ่มขึ้น 18.1% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยเป็นผลมาจากค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายที่ เพิ่มขึ้นจากพื้นที่ส่วนขยายของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ ที่เปิดให้บริการเมื่อเดือนสิงหาคม 2549 ต้นทุนของพื้นที่ขายส่วนขยายของโครงการเซ็นทรัลทาวน์ รัตนาธิเบศร์ ซึ่งเปิดให้ บริการเมื่อเดือนกันยายน 2548 และต้นทุนรวมที่เพิ่มขึ้นจากโครงการอื่นจากค่าไฟฟ้าที่ สูงขึ้นตามอัตราค่าไฟฟ้าต่อหน่วยที่ปรับสูงขึ้น เมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา บริษัทฯ มีต้นทุนรวมเพิ่มขึ้น 7.3% จากต้นทุนที่เพิ่ม เข้ามาจากการเปิดให้บริการของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ รวมถึงค่าเสื่อมราคาและ ค่าตัดจำหน่ายจากพื้นที่ส่วนขยายและค่าไฟฟ้าที่สูงขึ้น ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร ได้แก่ ค่าใช้จ่ายของพนักงานส่วนกลางของบริษัทฯและ ผู้บริหาร ค่าโฆษณาประชาสัมพันธ์ ค่าเครื่องใช้สำนักงาน ค่าธรรมเนียมและค่าที่ปรึกษา ต่างๆ และค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายสำหรับอุปกรณ์สำนักงาน ซึ่งในไตรมาสที่ 3 ปี 2549 บริษัทฯ มีค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารรวม 288.1 ล้านบาท ลดลง 54.5% จากงวดเดียวกันของปีก่อน เนื่องจากค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารบางส่วนของ โครงการเซ็นทรัลพลาซาพระราม 2 และเซ็นทรัลพลาซา รัชดา-พระราม 3 ถูกโอน ไปยังกองทุน CPNRF ตั้งแต่เดือนสิงหาคม 2548 ประกอบกับค่าใช้จ่ายในการขายและ บริหารของไตรมาสที่ 3 ปี 2548 รวมการตั้งสำรองการด้อยค่าของที่ดินรอการพัฒนา (รายการที่ไม่ใช่เงินสด) จำนวน 406.6 ล้านบาท หากไม่รวมการตั้งด้อยค่าดังกล่าว และค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารของโครงการเซ็นทรัลพลาซาพระราม 2 และ เซ็นทรัลพลาซา รัชดา-พระราม 3 ซึ่งถูกโอนไปยังกองทุน CPNRF ทั้งในไตรมาสที่ 3 ปี 2549 และปี 2548 แล้ว ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารของโครงการอื่นเพิ่มขึ้น 31.9% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน เป็นผลมาจากค่าใช้จ่ายในการโฆษณา ประชาสัมพันธ์ที่เพิ่มขึ้นสำหรับโครงการเซ็นทรัลเวิลด์และค่าใช้จ่ายของพนักงานส่วนกลาง และผู้บริหารของบริษัทฯที่เพิ่มขึ้น หากเปรียบเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา บริษัทฯ มีค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารเพิ่มขึ้น 41.6% จากค่าใช้จ่ายในการโฆษณาประชาสัมพันธ์ในการจัดกิจกรรมทางการตลาดใน ระหว่างและภายหลังการเปิดตัวการให้บริการของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ส่วนขยาย กำไรสุทธิ สำหรับไตรมาสที่ 3 ปี 2549 บริษัทฯ มีกำไรสุทธิเท่ากับ 431.7 ล้านบาท ลดลงจาก งวดเดียวกันของปีก่อน 80.1% เนื่องจากในไตรมาสที่ 3 ปี 2548 บริษัทฯ มีกำไรจาก การทำสัญญาเช่าทางการเงินทรัพย์สินส่วนใหญ่ของโครงการเซ็นทรัลพลาซาพระราม 2 และเซ็นทรัลพลาซา รัชดา-พระราม 3 กับ CPNRF จำนวน 2,766.7 ล้านบาท (สุทธิ หลังหักภาษีเท่ากับ 1,936.7 ล้านบาท) และการตั้งสำรองการด้อยค่าของที่ดินรอการ พัฒนาจำนวน 406.6 ล้านบาท (สุทธิหลังหักภาษีเท่ากับ 284.6 ล้านบาท) หากไม่รวม กำไรจากการทำสัญญาเช่าทางการเงินกับ CPNRF และการตั้งสำรองการด้อยค่า ดังกล่าว รวมถึงรายการที่เกี่ยวข้อง (ภาษีสุทธิจากกำไรจากการทำสัญญาเช่าทาง การเงินและการตั้งสำรองการด้อยค่าฯ จำนวนรวม 708.0 ล้านบาท และส่วนแบ่งของ ผู้ถือหุ้นส่วนน้อยในบริษัทย่อยจากการตั้งสำรองการด้อยค่าฯจำนวนเงิน 113.9 ล้านบาท) สำหรับไตรมาสที่ 3 ปี 2548 บริษัทฯ จะมีกำไรสุทธิในไตรมาสนี้สูงกว่าไตรมาสเดียวกัน ของปีก่อน ซึ่งมีกำไรสุทธิหลังการปรับปรุงเท่ากับ 407.6 ล้านบาท อยู่ประมาณ 5.9% ซึ่งเป็นผลมาจากการเพิ่มขึ้นของรายได้ตามที่กล่าวข้างต้น สำหรับไตรมาสที่ 3 ปี 2549 บริษัทฯ มีกำไรสุทธิใกล้เคียงกับไตรมาสที่ผ่านมา โดยมี กำไรจากการดำเนินงานเท่ากับ 698.9 ล้านบาทเพิ่มขึ้น 6.9% เมื่อเทียบกับไตรมาส ก่อน แต่ในขณะเดียวกันบริษัทฯ มีดอกเบี้ยจ่ายเพิ่มขึ้นด้วยจากการออกหุ้นกู้จำนวนเงิน รวม 1,500 ล้านบาท เมื่อเดือนมิถุนายน 2549 ส่งผลให้กำไรสุทธิอยู่ในระดับใกล้เคียง เดิม ในไตรมาสนี้ บริษัทฯ มีดอกเบี้ยจ่ายเท่ากับ 184.3 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 30.0% จาก 141.8 ล้านบาทในไตรมาสที่ 2 ปี 2549 ฐานะทางการเงิน ณ วันที่ 30 กันยายน 2549 สินทรัพย์รวม ณ วันที่ 30 กันยายน 2549 บริษัทฯ มีสินทรัพย์รวม 33,326.0 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจาก สินทรัพย์รวม ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2549 จำนวน 536.0 ล้านบาท หรือ 1.6% โดย สินทรัพย์หมุนเวียนลดลง 787.8 ล้านบาท หรือ 14.2% เป็นผลมาจากเงินสดที่ลดลงจาก การชำระค่าที่ดินสำหรับโครงการขอนแก่นและค่าก่อสร้างและปรับปรุงโครงการ เซ็นทรัลเวิลด์และปรับปรุงเพื่อเพิ่มมูลค่าทรัพย์สิน (project enhancements) ที่ โครงการเซ็นทรัล พลาซา รามอินทรา และ โครงการเซ็นทรัล ทาวน์ รัตนาธิเบศร์ เงินลงทุนชั่วคราวเพิ่มขึ้น 650.5 ล้านบาท จาก 3.4 ล้านบาท ณ สิ้นไตรมาสก่อน จาก การลงทุนในตราสารหนี้โดยกองทุนรวมธุรกิจไทย 4 สินทรัพย์ไม่หมุนเวียนเพิ่มขึ้น 1,323.9 ล้านบาท หรือ 4.9% จากสินทรัพย์ไม่หมุนเวียน ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2549 ส่วนใหญ่มาจากการเพิ่มขึ้นของรายการอาคารและอุปกรณ์(สุทธิ) จากงานระหว่าง ก่อสร้างและปรับปรุงโครงการเซ็นทรัลเวิลด์, โครงการเซ็นทรัลพลาซา รามอินทรา และโครงการเซ็นทรัล ทาวน์ รัตนาธิเบศร์ หนี้สินรวม บริษัทฯ มีหนี้สินรวม ณ วันที่ 30 กันยายน 2549 เท่ากับ 21,103.4 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 112.1 ล้านบาท หรือ 0.5% เมื่อเปรียบเทียบกับหนี้สินรวม ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2549 โดยมีหนี้สินหมุนเวียนเท่ากับ 4,113.6 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 8.6% จากไตรมาสที่ ผ่านมา จากเจ้าหนี้ผู้รับเหมาก่อสร้างและหนี้สินหมุนเวียนอื่นที่เพิ่มขึ้นเท่ากับ 154.6 ล้านบาท และ 191.9 ล้านบาท ตามลำดับ ในขณะที่มีหนี้สินไม่หมุนเวียนลดลง 213.8 ล้านบาท หรือ 1.2% จากยอด ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2549 จากหนี้สินระยะยาวที่มี ภาระดอกเบี้ยที่ลดลงจาก 9,451.1 ล้านบาท เมื่อไตรมาสที่ผ่านมา เป็น 9,107.0 ล้านบาท ในไตรมาสที่ 3 ปี 2549 หรือลดลง 3.6% ซึ่งเป็นผลมาจากการชำระคืนหนี้ให้ แก่กองทุนรวมธุรกิจไทย 2, 4 และ 5 ณ วันที่ 30 กันยายน 2549 บริษัทฯ มีหนี้สินที่มี ภาระดอกเบี้ยเท่ากับ 11,331.5 ล้านบาท ซึ่งคิดเป็น 53.7% ของหนี้สินรวม ส่วนของผู้ถือหุ้น บริษัทฯ มีส่วนของผู้ถือหุ้น ณ วันที่ 30 กันยายน 2549 เท่ากับ 12,222.6 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 423.9 ล้านบาท หรือ 3.6% เมื่อเทียบกับส่วนของผู้ถือหุ้น ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2549 ส่วนใหญ่เป็นผลมาจากกำไรสุทธิ 431.7 ล้านบาท ที่เกิดขึ้นใน ไตรมาสนี้ ความสามารถในการทำกำไร อัตรากำไรขั้นต้น สำหรับไตรมาสที่ 3 ปี 2549 บริษัทฯ มีอัตรากำไรขั้นต้นอยู่ที่ 44.2% ลดลงจากไตรมาส เดียวกันของปีก่อนซึ่งอยู่ที่ 47.7% ทั้งนี้หากไม่รวมผลการดำเนินงานของโครงการ เซ็นทรัลพลาซาพระราม 2 และเซ็นทรัลพลาซา รัชดา-พระราม 3 ซึ่งถูกโอนไปยัง กองทุน CPNRF ทั้งในไตรมาสที่ 3 ปี 2549 และปี 2548 แล้ว อัตรากำไรขั้นต้นของ โครงการอื่นของบริษัทฯ ในไตรมาสนี้จะอยู่ที่ 47.9% ลดลงจาก 50.6% ในช่วง เดียวกันของปีก่อน เนื่องจากอัตรากำไรขั้นต้นของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ที่ต่ำกว่า โครงการอื่น อันเนื่องมาจากค่าสาธารณูปโภคที่สูงขึ้นและค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย สินทรัพย์ให้เช่าที่เพิ่มขึ้นจากการเปิดให้บริการพื้นที่ส่วนขยาย อัตรากำไรขั้นต้นเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเมื่อเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมาซึ่งอยู่ที่ 44.1% สาเหตุ มาจากอัตรากำไรขั้นต้นของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ที่ปรับสูงขึ้นและเริ่มมีรายได้คุ้มต้นทุน ค่าเช่าและบริการ อัตรากำไรสุทธิ อัตรากำไรสุทธิของไตรมาสที่ 3 ปี 2549 อยู่ที่ 22.2% ลดลงจาก 47.7% ของ ไตรมาสเดียวกันในปีก่อน เนื่องจากกำไรสุทธิในไตรมาสที่ 3 ปี 2548 รวมกำไรสุทธิ จากรายการที่ไม่เกิดขึ้นเป็นประจำ 2 รายการดังกล่าวข้างต้น หากไม่รวมรายการที่ ไม่เกิดขึ้นเป็นประจำทั้ง 2 รายการนั้นแล้ว บริษัทฯ จะมีอัตรากำไรสุทธิในไตรมาสที่ 3 ปี 2548 เท่ากับ 22.7% โดยอัตรากำไรสุทธิที่ลดลงเล็กน้อยนั้น มาจากอัตรากำไร ขั้นต้นที่ค่อนข้างต่ำของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมาซึ่งมีอัตรากำไรสุทธิอยู่ที่ 24.6% บริษัทฯ มีอัตรากำไรสุทธิ ลดลงในไตรมาสนี้ ซึ่งมีสาเหตุหลักมาจากภาระดอกเบี้ยจ่ายที่เพิ่มขึ้นจากการออกหุ้นกู้ จำนวนเงินรวม 1,500 ล้านบาท ส่งผลให้ดอกเบี้ยจ่ายในไตรมาสนี้เพิ่มขึ้น 30.0% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา อัตราผลตอบแทนต่อส่วนของผู้ถือหุ้น อัตราผลตอบแทนต่อส่วนของผู้ถือหุ้นของไตรมาสที่ 3 ปี 2549 อยู่ที่ 15.1% ลดลงจาก 89.2% ของไตรมาสเดียวกันในปีก่อน จากการที่บริษัทฯ มีกำไรจากการทำสัญญาเช่า ทางการเงินกับ CPNRF ในไตรมาสที่ 3 ปี 2548 เมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา อัตราผลตอบแทนต่อส่วนของผู้ถือหุ้นอยู่ในระดับคงที่ที่ 16.0% โครงสร้างทางการเงิน ณ วันที่ 30 กันยายน 2549 บริษัทฯ ยังคงมีฐานะการเงินที่แข็งแกร่งและมีโครงสร้าง ทางการเงินที่มั่นคง โดยมีอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้นเท่ากับ 0.6 เท่า โดยเมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา บริษัทฯ มีส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ย สุทธิเพิ่มขึ้น เนื่องจากมียอดเงินสดและรายการที่เทียบเท่าเงินสดลดลงจากการชำระค่า ที่ดินสำหรับโครงการทีจังหวัดขอนแก่นและค่าก่อสร้างโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ ในขณะ เดียวกัน ส่วนของผู้ถือหุ้นของบริษัทฯ เพิ่มขึ้นเช่นกัน ส่วนใหญ่เป็นผลมาจากกำไรสุทธิที่ เกิดขึ้นในไตรมาสนี้ ในไตรมาสที่ 3 ปี 2549 บริษัทฯ มีอัตราส่วนความสามารถในการชำระดอกเบี้ยลดลง จาก 6.5 ในไตรมาสที่ 2 ปี 2549 เท่า เป็น 6.2 เท่า ในไตรมาสนี้ เนื่องจาก ภาระดอกเบี้ยจ่ายที่เพิ่มขึ้น 42.6 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 30.0% จากไตรมาสที่ผ่านมา จากการออกหุ้นกู้จำนวนเงินรวม 1,500 ล้านบาท เมื่อเดือนมิถุนายน 2549 อัตราความสามารถในการชำระภาระผูกพันเพิ่มขึ้นจาก 0.5 เท่า ในไตรมาสก่อน มาอยู่ ที่ 0.6 เท่า ในไตรมาสนี้ เนื่องจากบริษัทฯ มีภาระผูกพันลดลงเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน ที่มีการจ่ายเงินปันผลเป็นจำนวน 871.5 ล้านบาท ในไตรมาสที่ 3 ปี 2549 บริษัทฯ จ่ายชำระคืนเงินกู้ยืมระยะยาวจำนวน 383.3 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นการชำระคืนเงินกู้แก่กองทุนรวมธุรกิจไทย 2, 4 และ 5 ณ 30 กันยายน 2549 เงินกู้ยืมที่มีภาระดอกเบี้ยจ่ายของบริษัทฯ ประกอบด้วยเงินกู้อัตรา ดอกเบี้ยคงที่ 61% และอัตราดอกเบี้ยลอยตัว 39% โดยมีอัตราดอกเบี้ยถัวเฉลี่ย ถ่วงน้ำหนักอยู่ที่ 5.6% ต่อปี เพิ่มขึ้นจากไตรมาสที่ผ่านมาซึ่งอยู่ที่ 5.4% จากหุ้นกู้ที่ออก เพิ่มในเดือนมิถุนายน 2549 ซึ่งมีอัตราดอกเบี้ยสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยถัวเฉลี่ยเดิม ประกอบกับสัดส่วนของหนี้ที่มีอัตราดอกเบี้ยลอยตัวเพิ่มขึ้น ซี่งดอกเบี้ยลอยตัวมีอัตราสูงกว่า อัตราดอกเบี้ยคงที่ ตารางที่ 2: อัตราส่วนทางการเงิน อัตราส่วนทางการเงิน ไตรมาส 3 ไตรมาส 2 ไตรมาส 3 2548 2549 2549 อัตราส่วนสภาพคล่อง อัตราส่วนสภาพคล่อง (เท่า) 1.4 1.5 1.2 อัตราส่วนสภาพคล่องหมุนเร็ว (เท่า) 1.2 1.3 1.0 อัตราส่วนสภาพคล่องกระแสเงินสด (เท่า) 1.0 0.4 1.2 ระยะเวลาเก็บหนี้เฉลี่ย (วัน) 3.3 7.2 8.5 อัตราส่วนความสามารถในการทำกำไร อัตรากำไรขั้นต้น (%) 47.7% 44.1% 44.2% อัตรากำไรอื่น (%) 0.0% 0.0% 0.0% อัตรากำไรจากการดำเนินงาน (%) 174.3% 36.7% 34.1% อัตรากำไรก่อนหักดอกเบี้ยจ่าย, 82.4% 47.6% 46.9% ภาษีเงินได้ , ค่าเสื่อมราคาและ ค่าตัดจำหน่าย (%) อัตรากำไรสุทธิ (%) 47.7% 24.6% 22.2% อัตรากำไรจากการดำเนินงาน (%) 38.0% 58.8% 195.4% อัตราผลตอบแทนต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (%) 89.2% 15.1% 15.1% อัตราส่วนประสิทธิภาพในการดำเนินงาน อัตราผลตอบแทนต่อสินทรัพย์ (%) 29.2% 5.2% 5.2% อัตราผลตอบแทนต่อสินทรัพย์ถาวร (%) 37.3% 7.4% 7.1% อัตราการหมุนของสินทรัพย์ (เท่า) 0.6 0.2 0.2 อัตราส่วนวิเคราะห์นโยบายทางการเงิน อัตราส่วนความสามารถในการชำระ 0.2 0.5 0.6 ภาระผูกพัน (เท่า) (1) อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (เท่า) 0.4 0.6 0.6 อัตราส่วนความสามารถในการชำระ 6.6 6.5 6.2 ดอกเบี้ย (เท่า) (1) หมายเหตุ: (1) กระแสเงินสดจากการดำเนินงาน ไม่รวมเงินสดที่ชำระเจ้าหนี้ตั๋วอาวัลซึ่ง ครบกำหนด การดำเนินงาน ณ วันที่ 30 กันยายน 2549 บริษัทฯ บริหารพื้นที่ให้เช่ารวมทั้งหมด 825,524 ตาราง เมตร ประกอบด้วย พื้นที่อาคารศูนย์การค้า 673,958 ตารางเมตร พื้นที่อาคาร สำนักงาน 145,193 ตารางเมตร และพื้นที่อาคารที่พักอาศัย 6,373 ตารางเมตร (ยังมีต่อ)