บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) คำอธิบายและการวิเคราะห์ของฝ่ายจัดการ ฐานะการเงินและผลการดำเนินงานรวมของบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) และ บริษัทย่อย ประจำไตรมาสที่ 2 ปี 2551 และครึ่งแรกของปี 2551 ภาพรวมผลการดำเนินงาน บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา (จำกัด) มหาชน ("บริษัทฯ") มีกำไรสุทธิในไตรมาสที่ 2 ปี 2551 จำนวน 519.4 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 19.3% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน และมีกำไรจากการดำเนินงาน เท่ากับ 740.6 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 8.9% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน เป็นผลจากการเพิ่มขึ้นของ รายได้รวมซึ่งเติบโตขึ้น 10.6% มาอยู่ที่ 2,132.0 ล้านบาท โดยเป็นผลมาจากการเพิ่มขึ้นของค่า เช่าพื้นที่ของทุกโครงการ และการปรับขึ้นอัตราค่าบริการร่วมและค่าบริการไอเย็น ("CAM Charge") เมื่อเดือนมกราคม ปี 2551 เมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา รายได้รวมของบริษัทฯ เพิ่มขึ้น 2.0% โดยเป็นผลจากรายได้ ค่าอาหารและเครื่องดื่มที่เพิ่มขึ้นจากการเปิดให้บริการศูนย์อาหารใหม่ ณ ศูนย์การค้าเซ็นทรัล พลาซา ปิ่นเกล้า และเซ็นทรัลพลาซา รัชดา-พระราม 3 ในเดือนมีนาคมและเมษายน ปี 2551 ตามลำดับ ในขณะที่กำไรสุทธิและกำไรจากการดำเนินงานลดลง 15.9% และ 9.7% ตามลำดับ เนื่องจากการเพิ่มขึ้นของค่าใช้จ่ายโฆษณาและประชาสัมพันธ์ สำหรับผลการดำเนินงานครึ่งแรกของปี 2551 บริษัทฯ มีกำไรสุทธิเท่ากับ 1,136.7 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 33.6% จากครึ่งแรกของปีก่อน และมีรายได้รวมเท่ากับ 4,222.7 ล้านบาท เติบโต 12.1% จากครึ่งแรกของปี 2550 ผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่งของบริษัทฯ ในครึ่งแรกของปี 2551 นั้น ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการปรับตัวดีขึ้นอย่างต่อเนื่องของภาวะเศรษฐกิจตั้งแต่ไตรมาสที่ 4 ปี 2550 แม้จะได้รับความกดดันจากอัตราเงินเฟ้อที่สูงขึ้นบ้างในปลายไตรมาสที่ 2 ปี 2551 แม้ว่าในปจจุบัน ระดับราคาน้ำมันจะปรับตัวลดลงบ้างแล้วประกอบกับความตึงเครียดทางการเมืองที่มีแนวโน้มลดลง ความท้าทายของครึ่งหลังปี 2551 ยังคงอิงอยู่กับการฟื้นตัวอย่างต่อเนื่องของภาคเศรษฐกิจและ ความเชื่อมั่นของผู้บริโภค สำหรับภาพรวมการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ ณ ไตรมาสที่ 2 ปี 2551 บริษัทฯ บริหารพื้นที่ให้ เช่ารวมทั้งหมด 713,055 ตรม. โดยมีอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยของศูนย์การค้าและอาคารสำนักงาน อยู่ที่ 95% และ 94% ตามลำดับ และมีอัตราค่าเช่าพื้นที่เฉลี่ยของศูนย์การค้าเท่ากับ 1,274 บาท ต่อตารางเมตรต่อเดือน เพิ่มขึ้น 5.4% จากไตรมาสเดียวกันปีก่อน และ 1.5% จากไตรมาสที่ผ่าน มา ตารางที่1: สรุปข้อมูลทางการเงินไตรมาสที่ 2 ปี 2551 งบการเงินรวม ไตรมาส 2 ไตรมาส 1 ไตรมาส 2 % เทียบ % เทียบ ครึ่งแรก ครึ่งแรก % เทียบ (ล้านบาท) 2550 2551 2551 ปีก่อน ไตรมาสก่อน ปี 2550 ปี 2551 ปีก่อน รายได้จากค่าเช่าค่าบริการ 1,927.4 2,090.7 2,132.0 10.6% 2.0% 3,765.5 4,222.7 12.1% และค่าขายอาหารเครื่องดื่ม กำไรจากการดำเนินงาน 680.3 819.9 740.6 8.9% (9.7%) 1,311.9 1,560.5 18.9% กำไรสุทธิ 435.3 617.4 519.3 19.3% (15.9%) 851.1 1,136.7 33.6% กำไรต่อหุ้นขั้นพื้นฐาน(บาท) 0.20 0.28 0.24 19.3% (15.9%) 0.39 0.52 33.6% การดำเนินงาน ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2551 บริษัทฯ บริหารพื้นที่ให้เช่ารวมทั้งหมด 713,055 ตารางเมตร (ค่อนข้าง คงที่จากไตรมาสเดียวกันปีก่อนและไตรมาสที่ผ่านมา) ประกอบด้วย พื้นที่ค้าปลีกในศูนย์การค้า 562,478 ตารางเมตร พื้นที่อาคารสำนักงาน 144,204 ตารางเมตร และพื้นที่อาคารที่พักอาศัย 6,373 ตารางเมตร อนึ่งพื้นที่ให้เช่าดังกล่าวข้างต้น ไม่นับรวมพื้นที่ให้เช่า 133,241 ตารางเมตร ของโครงการเซ็นทรัลพลาซาพระราม 2 และเซ็นทรัลพลาซา รัชดา-พระราม 3 ซึ่งผลการ ดำเนินงานถูกโอนไปยังกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท ("กองทุน CPNRF") แต่ยัง อยู่ภายใต้การบริหารของบริษัทฯ ในฐานะของผู้บริหารสินทรัพย์ของกองทุน CPNRF บริษัทฯ มีอัตราการเช่าพื้นที่ศูนย์การค้าเฉลี่ยอยู่ที่ 95% ในไตรมาสที่ 2 ปี 2551 ไม่เปลี่ยนแปลง จากไตรมาสที่ 1 ปี 2551 และไตรมาสที่ 2 ปี 2550 สำหรับโครงการที่ได้มีการปรับปรุงพื้นที่แล้ว เสร็จเมื่อเดือนธันวาคม ปี 2550 คือ โครงการเซ็นทรัลพลาซา รามอินทรา และโครงการเซ็นทรัล พลาซา รัตนาธิเบศร์ นั้น มีอัตราการเช่าพื้นที่ที่สูงขึ้น จาก 90% และ 95% ในไตรมาสเดียวกันของ ปีก่อน มาอยู่ที่ 99% และ 98% ในไตรมาสนี้ ตามลำดับ สำหรับโครงการเซ็นทรัลเวิลด์มีอัตราการ เช่าพื้นที่เท่ากับ 91% เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากไตรมาสที่ผ่านมา เป็นผลจากการเปิดให้บริการของ ร้านอาหารและเครื่องดื่ม และร้านค้าแฟชั่น โดยคาดว่าอัตราการเช่าพื้นที่โครงการเซ็นทรัลเวิลด์จะ อยู่ที่ 95% ในไตรมาสที่ 4 ปี 2551 หลังจากการเปิดให้บริการของผู้เช่าหลักรายใหม่ "เซ็นเตอร์ พ้อยท์" ในเดือนตุลาคม 2551 นี้ ค่าเช่าเฉลี่ยของพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าในไตรมาสที่ 2 ปี 2551 อยู่ที่ 1,274 บาทต่อตารางเมตรต่อ เดือน เพิ่มขึ้น 5.4% จากไตรมาสเดียวกันปีที่ผ่านมา และ 1.5% จากไตรมาสก่อน อนึ่งค่าเช่าเฉลี่ย ดังกล่าวได้รวมส่วนลด (พิเศษ) ค่าเช่าพื้นที่ซึ่งให้กับผู้เช่าบางรายของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ใน ระยะแรกของการเปิดโครงการ ในไตรมาสที่ 2 ปี 2551 อาคารสำนักงานของบริษัทฯ มีอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยอยู่ที่ 94% เปรียบเทียบกับอัตราการเช่าพื้นที่ที่ระดับ 91% ในไตรมาสที่ 2 ปี 2550 และ 95% ในไตรมาสที่ 1 ปี 2551 โดยอัตราการเช่าพื้นที่ของอาคารสำนักงานลาดพร้าวเพิ่มขึ้นจาก 95% ในไตรมาสที่ 1 ปี 2551 เป็น 99% ในไตรมาสนี้ ในขณะที่อัตราการเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานเซ็นทรัลเวิลด์ลดลง (ชั่วคราว)จาก 97% ในไตรมาสที่ 1 ปี 2551 เป็น 94% ในไตรมาสนี้ เนื่องจากผู้เช่ารายใหม่อยู่ ระหว่างการตกแต่งพื้นที่ ตารางที่ 2: สรุปพื้นที่ให้เช่าและอัตราการเช่าพื้นที่ ศูนย์การค้า พื้นที่ให้เช่า อัตราการเช่าพื้นที่ (%) (ตร.ม.) ไตรมาส 2/50 ไตรมาส 1/51 ไตรมาส 2/51 ลาดพร้าว 55,562 100% 99% 99% รามอินทรา 17,716 90% 98% 99% ปิ่นเกล้า 56,832 92% 91% 91% พัทยา 15,227 100% 100% 100% รัชดา-พระราม3 18,192 100% 100% 100% เชียงใหม่ 76,410 98% 99% 99% บางนา 57,392 99% 99% 98% พระราม2 5,937 100% 100% 100% รัตนาธิเบศร์ 77,131 95% 99% 98% เซ็นทรัลเวิลด์ 184,079 90% 90% 91% รวม 562,478 95% 95% 95% อาคารสำนักงาน พื้นที่ให้เช่า อัตราการเช่าพื้นที่ (%) (ตร.ม.) ไตรมาส 2/50 ไตรมาส 1/51 ไตรมาส 2/51 ลาดพร้าว 17,719 97% 95% 99% ปิ่นเกล้า เอ 22,560 92% 94% 94% ปิ่นเกล้า บี /1 11,335 65% 85% 84% บางนา 9,796 98% 100% 100% เซ็นทรัลเวิลด์ 82,794 93% 97% 94% รวม 144,204 91% 95% 94% หมายเหตุ :/1 อาคารสำนักงานปิ่นเกล้า ทาวเวอร์ บี ทำการปรับปรุงเปลี่ยนจากที่พักอาศัยเป็นอาคารสำนักงาน แล้วเสร็จในช่วงไตรมาส 1/2549 สรุปผลการดำเนินงานทางการเงิน รายได้รวม (รายได้จากค่าเช่าและบริการ และ ค่าอาหารและเครื่องดื่ม) ในไตรมาสที่ 2 ปี 2551 บริษัทฯ มีรายได้จากค่าเช่าและค่าบริการ ค่าอาหารและเครื่องดื่มจำนวน 2,132.0 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 10.6% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน โดยมีรายได้ค่าเช่าและ ค่าบริการจำนวน 2,009.1 ล้านบาท เติบโต 9.9% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน เป็นผลมาจาก (1) รายได้ที่เพิ่มขึ้นจากโครงการเซ็นทรัลเวิลด์, (2) การเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องของอัตราค่าเช่าพื้นที่ ในทุกโครงการ, (3) การเพิ่มขึ้นของรายได้ค่าบริการ ภายหลังการปรับขึ้นอัตราค่าบริการร่วมและ ค่าบริการไอเย็น ("CAM Charge") เมื่อเดือนมกราคม ปี 2551, และ (4) อัตราการเช่าพื้นที่ที่ เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องของโครงการเซ็นทรัลพลาซา รามอินทรา และเซ็นทรัลพลาซา รัตนาธิเบศร์ ตามที่ได้กล่าวมาแล้วข้างต้น สำหรับรายได้ค่าอาหารและเครื่องดื่มในไตรมาสนี้เพิ่มขึ้น 24.5% เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของ ปีก่อน เป็นผลจากการเปิดให้บริการศูนย์อาหารที่โครงการเซ็นทรัลพลาซาปิ่นเกล้า และเซ็นทรัล พลาซา รัชดา-พระราม 3 ในเดือนมีนาคมและเมษายน ปี 2551 ตามลำดับ เมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา บริษัทฯ มีรายได้จากค่าเช่าและค่าบริการ ค่าอาหารและ เครื่องดื่มเพิ่มขึ้น 2.0% เป็นผลจากการเติบโตของรายได้ค่าอาหารและเครื่องดื่มที่เพิ่มขึ้น 26.4% ภายหลังการเปิดให้บริการศูนย์อาหารใหม่ สำหรับรายได้ค่าเช่าและค่าบริการในไตรมาสนี้เพิ่มขึ้น 0.8% จากไตรมาสที่ผ่านมา เนื่องจากการเพิ่มขึ้นของอัตราค่าเช่าในทุกโครงการ ต้นทุนรวม ต้นทุนรวม ได้แก่ ต้นทุนจากการให้เช่าพื้นที่และการให้บริการ ต้นทุนอาหารและเครื่องดื่ม รวมถึง ค่าสาธารณูปโภค ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายสินทรัพย์ให้เช่า ค่าใช้จ่ายพนักงานผู้ปฎิบัติงาน ที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับการให้เช่าและให้บริการพื้นที่โครงการ ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมและ บำรุงรักษาสินทรัพย์ให้เช่า และ ภาษีโรงเรือน สำหรับไตรมาสที่ 2 ปี 2551 บริษัทฯ มีต้นทุนรวม เท่ากับ 1,179.1 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 4.4% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน และ 2.2% จากไตรมาส ที่ผ่านมา ซึ่งเป็นผลหลักมาจากยอดต้นทุนอาหารและเครื่องดื่มที่เพิ่มขึ้น 32.8% จากไตรมาส เดียวกันปีก่อน และ 29.4% จากไตรมาสที่ผ่านมา จากการเปิดให้บริการศูนย์อาหารใหม่ ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร ได้แก่ ค่าใช้จ่ายของพนักงานส่วนกลางของบริษัทฯและผู้บริหาร ค่าโฆษณาประชาสัมพันธ์ ค่าเครื่องใช้สำนักงาน ค่าธรรมเนียมและค่าที่ปรึกษาต่างๆ และค่าเสื่อม ราคาและค่าตัดจำหน่ายสำหรับอุปกรณ์สำนักงาน สำหรับไตรมาสที่ 2 ปี 2551 บริษัทฯ มีค่าใช้จ่าย ในการขายและบริหารเท่ากับ 392.1 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 30.0% เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปี ก่อน เป็นผลมาจากการเพิ่มขึ้นของค่าใช้จ่ายในการโฆษณาและประชาสัมพันธ์ และค่าใช้จ่ายด้าน บุคลากรตามจำนวนบุคคลากรที่เพิ่มขึ้นเพื่อสนับสนุนการขยายตัวทางธุรกิจ เมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา บริษัทฯ มีค่าใช้จ่ายในการโฆษณาและประชาสัมพันธ์เพิ่มขึ้น 152.8% เนื่องจากในไตรมาสที่ 1 ปี 2551 บริษัทฯ งดจัดกิจกรรมประชาสัมพันธ์ต่างๆในช่วงไว้ อาลัยแด่สมเด็จพระเจ้าพี่นางเธอ เจ้าฟ้ากัลยาณิวัฒนา กรมหลวงนราธิวาสราชนครินทร์ ส่งผลให้ ค่าใช้จ่ายในการโฆษณาและประชาสัมพันธ์ต่ำกว่าที่ได้ตั้งงบประมาณไว้ อย่างไรก็ตาม สำหรับ งบประมาณทางการตลาดที่ไม่ได้ใช้ในไตรมาสที่ผ่านมา บริษัทฯ ได้นำมาใช้ในไตรมาสนี้เพื่อรักษา จำนวนผู้เข้ามาใช้บริการในศูนย์การค้าและกระตุ้นการจับจ่ายใช้สอยในช่วงเดือนพฤษภาคมและ มิถุนายน ซึ่งเศรษฐกิจเริ่มชะลอตัวลง ส่งผลให้ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารในไตรมาสนี้เพิ่มขึ้น 37.4% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา กำไรสุทธิ บริษัทฯ มีกำไรสุทธิสำหรับไตรมาสที่ 2 ปี 2551 เท่ากับ 519.4 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 19.3% เมื่อ เทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน เนื่องจากการเติบโตของกำไรสุทธิในทุกโครงการ เมื่อ เปรียบเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา บริษัทฯ มีกำไรสุทธิลดลง 15.9% จากการค่าใช้จ่ายในการ โฆษณาและประชาสัมพันธ์ที่สูงขึ้นและอัตราภาษีเงินได้นิติบุคคลที่เพิ่มขึ้นซึ่งสืบเนื่องจากการที่ บริษัทฯได้รับสิทธิประโยชน์มาตรการทางภาษีสำหรับกำไรสุทธิจำนวน 300 ล้านบาทแรกของ บริษัทจดทะเบียนให้จ่ายภาษีเงินได้นิติบุคคลในอัตรา 25% ซึ่งบริษัทฯ ได้บันทึกประโยชน์ทาง ภาษีดังกล่าวทั้งหมดไปแล้วในไตรมาสที่ผ่านมา ตารางที่ 3: อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญ อัตราส่วนทางการเงิน ไตรมาส 2 ไตรมาส 1 ไตรมาส 2 เทียบ เทียบ 2550 2551 2551 ปีก่อน ไตรมาสก่อน อัตราส่วนสภาพคล่อง อัตราส่วนสภาพคล่อง(เท่า) 1.9 0.9 0.4 (1.4) (0.5) อัตราส่วนสภาพคล่องหมุนเร็ว(เท่า) 1.7 0.8 0.2 (1.4) (0.5) อัตราส่วนสภาพคล่องกระแสเงินสด(เท่า) 1.1 0.5 0.8 (0.3) 0.3 ระยะเวลาเก็บหนี้เฉลี่ย(วัน) 19.8 16.2 12.4 (7.4) (3.8) อัตราส่วนความสามารถในการทำกำไร อัตรากำไรขั้นต้น (%) 41.4% 44.8% 44.7% 3.3% (0.1%) อัตรากำไรจากการดำเนินงาน(%) 31.0% 36.9% 32.6% 1.7% (4.3%) อัตรากำไรสุทธิ (%) 20.6% 27.3% 22.5% 1.8% (4.9%) อัตราผลตอบแทนต่อส่วนของผู้ถือหุ้น(%) 13.8% 18.5% 15.3% 1.5% (3.2%) อัตราส่วนประสิทธิภาพในการดำเนินงาน อัตราผลตอบแทนต่อสินทรัพย์ (%) 5.0% 6.6% 5.6% 0.6% (1.1%) อัตราผลตอบแทนต่อสินทรัพย์ถาวร (%) 6.6% 8.5% 6.9% 0.2% (1.6%) อัตราการหมุนของสินทรัพย์ (เท่า) 0.2 0.2 0.2 0.0 (0.1) อัตราส่วนวิเคราะห์นโยบายทางการเงิน อัตราส่วนความสามารถในการชำระ ภาระผูกพัน /1 (เท่า) 0.4 0.6 1.0 0.6 0.5 อัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อ ส่วนของผู้ถือหุ้น (เท่า) 0.6 0.6 0.8 0.2 0.2 อัตราส่วนความสามารถ ในการชำระดอกเบี้ย /1 (เท่า) 7.2 6.2 9.6 2.4 3.4 หมายเหตุ: /1 กระแสเงินสดจากการดำเนินงาน ไม่รวมเงินสดที่ชำระเจ้าหนี้ตั๋วอาวัลซึ่งครบกำหนด ฐานะทางการเงิน ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2551 สินทรัพย์รวม ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2551 บริษัทฯ มีสินทรัพย์รวมจำนวน 37,430.2 ล้านบาท ค่อนข้างคงที่จาก ณ สิ้นปี 2550 โดยมีเงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสด และเงินลงทุนชั่วคราวลดลง 2,484.5 ล้าน บาท หรือ ลดลง 62.4% จาก ณ สิ้นปี 2550 จากการจ่ายชำระค่าซื้อที่ดินและค่าก่อสร้างโครงการ ต่างๆ ในขณะที่ ที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์เพิ่มขึ้นจำนวน 2,396.0 ล้านบาท หรือ เพิ่มขึ้น 8.3% จาก ณ สิ้นปี 2550 จากการซื้อที่ดินในจังหวัดเชียงใหม่และการรับรู้มูลค่างานก่อสร้างของโครงการ ที่อยู่ระหว่างการพัฒนา หนี้สินรวม ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2551 บริษัทฯ มีหนี้สินรวมเท่ากับ 23,288.2 ล้านบาท ลดลง 1.2% จาก ณ สิ้นปี 2550 โดยในครึ่งแรกของปี 2551 บริษัทฯ ได้ทำการกู้ยืมเงินระยะสั้นเป็นจำนวน 800 ล้าน บาท (จำนวน 300 ล้านบาท มีอัตราดอกเบี้ย 3.30% ต่อปี และ 500 ล้านบาท มีอัตราดอกเบี้ย 3.45% ต่อปี) และจ่ายชำระเงินกู้ยืมรวมเป็นจำนวน 540.2 ล้านบาท โดย ณ สิ้นไตรมาสที่ 2 ปี 2551 บริษัทฯ มีหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยจ่ายเท่ากับ 12,304.7 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.2% จาก ณ สิ้น ปี 2550 และคิดเป็น 52.8% ของหนี้สินรวม ส่วนของผู้ถือหุ้น ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2551 บริษัทฯ มีส่วนของผู้ถือหุ้นเท่ากับ 14,142.0 ล้านบาท โดยเป็นส่วน ของกำไรสะสมเท่ากับ 9,258.2 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 537.6 ล้านบาท จาก ณ สิ้นปี 2550 โดยเป็นผล หลักจาก (1) กำไรสุท ธิในครึ่งปีแรกของปี 2551, (2) การรับรู้ค่า ความนิยมติดลบเป็นกำ ไรโดย บันทึกเป็นรายการปรับปรุงในกำไรสะสม ซึ่งเป็นผลสืบเนื่องการเปลี่ยนแปลงนโยบายการบัญชี * และ (3) การจ่ายเงินปันผลประจำปี 2550 จำนวน 718.9 ล้านบาท (0.33 บาทต่อหุ้น) (*ดูหมายเหตุประกอบงบการเงิน สำหรับงวดสามเดือนสิ้นสุดวันที่ 30 มิถุนายน 2551 ข้อ 15) ตารางที่ 4: สรุปฐานะทางการเงินไตรมาสที่ 2 ปี 2551 งบดุล ปี ไตรมาส 1 ไตรมาส 2 % เทียบ % เทียบ (ล้านบาท) 2550 2551 2551 ปี 2550 ไตรมาสก่อน สินทรัพย์รวม 37,204.6 37,119.2 37,430.2 0.6% 0.8% หนี้สินรวม 23,565.3 22,768.1 23,288.2 (1.2%) 2.3% หนี้สินที่มีภาระ ดอกเบี้ยจ่ายสุทธิ 8,061.9 11,789.8 12,304.7 52.6% 4.4% ส่วนของผู้ถือหุ้น 13,639.3 14,351.1 14,142.0 3.7% (1.5%) กำไรสะสม 8,720.6 9,457.7 9,258.2 6.2% (2.1%) โครงสร้างทางการเงิน ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2551 บริษัทฯ มีอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้น เท่ากับ 0.8 เท่า เพิ่มขึ้นจาก 0.6 เท่า ณ สิ้นปี 2550 เนื่องจากการลดลงของเงินสดและรายการ เทียบเท่าเงินสด และเงินลงทุนชั่วคราว เพื่อจ่ายชำระค่าซื้อที่ดินและค่าก่อสร้างโครงการระหว่าง การพัฒนา ณ สิ้นไตรมาสที่ 2 ปี 2551 หนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยของบริษัทฯ ประกอบด้วยหนี้สิ้นอัตราดอกเบี้ย คงที่ 71% และอัตราดอกเบี้ยลอยตัว 29% โดยในไตรมาสที่ 2 ปี 2551 บริษัทฯ มีดอกเบี้ยจ่าย 122.0 ล้านบาท เปรียบเทียบกับ 153.5 ล้านบาท และ 126.8 ล้านบาท ในไตรมาสที่ 2 ปี 2550 และไตรมาสที่ 1 ปี 2551 ตามลำดับ และมีอัตราดอกเบี้ยถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักอยู่ที่ 5.1% ต่อปี ลดลงจาก 5.5% ต่อปี ในปี 2550 และ 5.2% ต่อปี ในไตรมาสที่ 1 ปี 2551 ในครึ่งปีแรกของปี 2551 บริษัทฯ มีรายจ่ายเพื่อการลงทุนเท่ากับ 3,452 ล้านบาท จากงบประมาณ การลงทุนสำหรับปี 2551 ทั้งสิ้น 8,600 ล้านบาท โดยมีแหล่งลงทุนหลักประกอบด้วย 1) กระแส เงิน สดรับจากการดำเนินงาน, 2) เงินสดรับสุทธิจ กการให้เช่า /เช่า ช่วงสิน ทรัพย์กับกองทุนรวม อสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท (ซึ่งคาดว่าจะแล้วเสร็จในไตรมาสที่ 4 ปี 2550 ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับ สภาพตลาดโดยรวม) และ 3) เงินจากการกู้ยืม การเปลี่ยนแปลงนโยบายการบัญชี เพื่อให้สอดคล้องกับมาตรฐานบัญชี ฉบับที่ 43 เรื่อง "การรวมธุรกิจ" ซึ่งถือปฏิบัติกับงบการเงิน สำหรับรอบระยะเวลาบัญชีที่เริ่มในหรือหลังวันที่ 1 มกราคม 2551 กำหนดให้ส่วนเกินของส่วนได้ เสียของผู้ซื้อในมูลค่ายุติธรรมสุทธิของสินทรัพย์ หนี้สิน และหนี้สินที่อาจเกิดขึ้นที่ระบุได้ของผู้ถูก ซื้อสูงกว่าต้นทุน ซึ่งเดิมบันทึกเป็น "ค่าความนิยมติดลบ" จะสามารถรับรู้กำไรหรือขาดทุนทันที ซึ่ง การเปลี่ยนแปลงนโยบายการบัญชีดังกล่าวมีผลต่องบการเงินรวมของบริษัทฯ ดังนี้ การเปลี่ยนแปลงมาตรฐานบัญชีดังกล่าว ทำให้เปิกรายการปรับปรุงในงบการเงินรวมของบริษัทฯ ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2551 รายละเอียดดังนี้ 1) ปรับลดมูลค่ายอดยกมาของค่าความนิยมติดลบเป็นจำนวน 112.6 ล้านบาท และปรับเพิ่ม ในยอดยกมาของกำไรสะสมเป็นจำนวนที่เท่ากัน 2) ปรับเพิ่มมูลค่าสินทรัพย์ไม่มีตัวตนเป็นจำนวน 98.5 ล้านบาท และปรับเพิ่มในยอดยกมา ของกำไรสะสมเป็นจำนวนที่เท่ากัน หมายเหตุ การเปลี่ยนแปลงดังกล่าวไม่มีผลกระทบต่องบการเงินเฉพาะกิจการ (ดูรายละเอียดใน หมายเหตุงบการเงินสำหรับงวดสามเดือนสิ้นสุดวันที่ 30 มิถุนายน 2551 ข้อ 15)