บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) คำอธิบายและการวิเคราะห์ของฝ่ายจัดการ ฐานะการเงินและผลการดำเนินงานรวมของบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) และบริษัทย่อย ประจำไตรมาสที่ 4 ปี 2551และประจำปี 2551 สิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2551 ภาพรวมผลการดำเนินงาน ภาวการณ์ค้าปลีกของไทยในปี 2551 ได้รับผลกระทบทั้งจากความไม่มั่นคงทางการเมือง ภายในประเทศและภาวะเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัว ส่งผลให้ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและการจับจ่าย ใช้สอยลดลงเป็นลำดับ อย่างไรก็ตาม ผลการดำเนินงานของบริษัทฯ ในปี 2551 ยังสามารถเติบโต ได้ดี ซึ่งเป็นผลมาจากรายได้ค่าเช่าและบริการที่เพิ่มขึ้นและการจัดการบริหารต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ การขยายโครงการใหม่ยังคงเป็นไปตามแผนงานที่ได้กำหนดไว้ โดยเมื่อเดือนพฤศจิกายน 2551 ที่ผ่านมา บริษัทฯ ได้เปิดให้บริการโครงการศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา แจ้งวัฒนะ ในไตรมาสที่ 4 ปี 2551 บริษัทเซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) ("บริษัทฯ") มีกำไรสุทธิจำนวน 476.5 ล้านบาท ลดลง 8.4% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน และมีรายได้จากค่าเช่าค่าบริการและ ค่าขายอาหารและเครื่องดื่มจำนวน 2,215.7 ล้านบาท ไม่เปลี่ยนแปลงจากไตรมาสเดียวกันของปี ก่อน ซึ่งได้รวมรายการที่ไม่เกิดขึ้นเป็นประจำจำนวน 214.3 ล้านบาท จากรายได้ค่าชดเชยอัน เนื่องมาจากการเสียสิทธิการใช้ที่ดินบางส่วน ณ ศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์ให้แก่ห้างสรรพสินค้าเซ็น หากไม่รวมรายได้ที่มิได้เกิดขึ้นเป็นประจำดังกล่าว รายได้จากค่าเช่าค่าบริการและค่าขายอาหาร และเครื่องดื่มในไตรมาสที่4 ปี 2551 จะเพิ่มขึ้น 11.6% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน และมีกำไร สุทธิเพิ่มขึ้น 55.8% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน ซึ่งเป็นผลจากการเปิดให้บริการศูนย์การค้า แห่งใหม่และค่าใช้จ่ายในการโฆษณาและประชาสัมพันธ์ที่ลดลง เมื่อเปรียบเทียบกับผลการดำเนินงานในไตรมาสที่ผ่านมา รายได้จากค่าเช่าค่าบริการและค่าขาย อาหารและเครื่องดื่มของบริษัทฯ ในไตรมาสที่ 4 ปี 2551 เติบโต 2.6% จากการเปิดให้บริการ ศูนย์การค้าใหม่ ในขณะที่กำไรสุทธิลดลง 16.8% จากการเพิ่มขึ้นของค่าใช้จ่ายด้านบุคคลากร (โบนัสประจำปี) และค่าใช้จ่ายในการโฆษณาและประชาสัมพันธ์ในช่วงเทศกาลเฉลิมฉลองสิ้นปี ซึ่ง เป็นปกติธุรกิจที่ค่าใช้จ่ายดังกล่าวจะสูงขึ้นในไตรมาสที่ 4 ของปี ประกอบกับค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมจาก การโฆษณาและประชาสัมพันธ์การเปิดให้บริการศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา แจ้งวัฒนะ สำหรับผลประกอบการประจำปี 2551 บริษัทฯ มีรายได้จากจำนวน 8,598.6 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 8.9% จากปีที่ผ่านมา และมีกำไรสุทธิจำนวน 2,185.8 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 22.6% จากปีก่อน หาก ไม่รวมรายได้ที่ไม่ได้เกิดขึ้นเป็นประจำดังกล่าวข้างต้นในปี 2550 รายได้ค่าเช่าค่าบริการและค่าขาย อาหารและเครื่องดื่มจะเติบโตเท่ากับ 11.9% และมีกำไรสุทธิในปี 2551 เพิ่มขึ้น 39.3% เมื่อเทียบ กับปีที่ผ่านมา โดยมีสาเหตุหลักจากผลประกอบการที่ดีขึ้นอย่างต่อเนื่องของธุรกิจศูนย์การค้าและ การบริหารต้นทุนและค่าใช้จ่ายอย่างมีประสิทธิภาพ ในด้านการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ ณ สิ้นปี 2551 พื้นที่ให้เช่าในศูนย์การค้าของบริษัทฯ มี อัตราการเช่าพื้นที่ (Occupancy Rate) เฉลี่ยอยู่ที่ 97% ไม่เปลี่ยนแปลงจากไตรมาสก่อน สำหรับ อาคารสำนักงานของบริษัทฯ มีอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยอยู่ที่ 94% ลดลงเล็กน้อยจาก 95% ณ สิ้น ไตรมาสที่ 3 ปี 2551 สำหรับอัตราค่าเช่าพื้นที่ (Rental Rate) ศูนย์การค้าในปี 2551 เฉลี่ยอยู่ที่ 1,259 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน เพิ่มขึ้น 3.2% จากอัตราเฉลี่ยของปีก่อน อนึ่ง นับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2551 บริษัทฯ เปลี่ยนแปลงมาตรฐานการบัญชี เรื่องการรวมธุรกิจใน การบันทึกส่วนเกินของส่วนได้ส่วนเสียของผู้ซื้อในมูลค่ายุติธรรมสุทธิของสินทรัพย์ หนี้สิน และหนี้สินที่ อาจเกิดขึ้นที่ระบุได้ของผู้ถูกซื้อสูงกว่าต้นทุน ซึ่งเดิมบันทึกเป็น "ค่าความนิยมติดลบ" จะถูกรับรู้เป็นกำไร หรือขาดทุน การเปลี่ยนแปลงนโยบายการบัญชีดังกล่าวมีผลต่องบการเงินรวมของบริษัทฯ (ดูรายละเอียด ในหมายเหตุประกอบงบการเงินสำหรับแต่ละปีสิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2551 ข้อ 29) ที่ประชุมคณะกรรมการบริษัทฯ มีมติเสนอต่อที่ประชุมผู้ถือหุ้นซึ่งกำหนดจะจัดขึ้นในวันที่ 30เมษายน 2552 ให้มีการจ่ายเงินปันผลจำนวน 0.33 บาทต่อหุ้น ซึ่งคิดเป็นอัตราการจ่ายเงินปันผล33% ของกำไรสุทธิ ประจำปี 2551 โดยลดลงจากนโยบายอัตราการจ่ายเงินปันผล 40% ของกำไรสุทธิของบริษัทฯ ในปี 2550 เพื่อให้สอดคล้องกับการคงไว้ซึ่งเงินทุนสำรองส่วนหนึ่งเพื่อใช้สนับสนุนการดำเนินงานของบริษัทฯ และโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนา ตารางที่1: สรุปข้อมูลทางการเงินไตรมาสที่ 4 ปี 2551 และประจำปี 2551 งบการเงินรวม ไตรมาส 4 ไตรมาส 3 ไตรมาส 4 % เทียบ % เทียบ ปี ปี % เทียบ (ล้านบาท) 2550 /1 2551 2551 ไตรมาสปีก่อน ไตรมาสก่อน 2550/1 2551 ปีก่อน รายได้จากค่าเช่าค่าบริการ 1,984.9 2,160.3 2,215.7 11.6% 2.6% 7,681.0 8,598.6 11.9% และค่าขายอาหารเครื่องดื่ม กำไรขั้นต้น 842.9 936.1 883.3 4.8% (5.6%) 3,207.6 3,709.0 15.6% กำไรจากการดำเนินงาน 449.0 840.7 629.8 40.3% (25.1%) 2,404.3 3,030.9 26.1% กำไรสุทธิ 305.9 572.5 476.5 55.8% (16.8%) 1,569.1 2,185.8 39.3% กำไรต่อหุ้นขั้นพื้นฐาน (บาท) 0.14 0.26 0.22 55.8% (16.8%) 0.72 1.00 39.3% หมายเหตุ: /1 ไม่รวมรายการที่ไม่ได้เกิดขึ้นเป็นประจำจำนวน 214.3 ล้านบาท ในไตรมาสที่ 4 ปี 2550 และประจำปี 2550 การพัฒนาโครงการใหม่ วิกฤตการณ์ทางการเงินของเศรษฐกิจโลกได้ส่งผลกระทบต่อบริษัทฯ ดังนี้ 1) การชะลอแผนการระดมเงินทุนผ่านกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ซีพีเอ็น รีเทลโกรท ("CPNRF") เนื่องจากภาวะตลาดทุนที่ไม่เอื้ออำนวย ส่งผลให้โครงสร้างทางการเงินของบริษัทฯ จำต้อง เปลี่ยนแปลงไปจากแผนงานที่กำหนดไว้เดิม โดยบริษัทฯ ได้จัดหาเงินทุนจากแหล่งเงินทุนอื่นเพื่อ รองรับการลงทุนเป็นการทดแทนไว้แล้ว 2) การขยายฐานทางธุรกิจเป็นไปอย่างระมัดระวังมากขึ้น สำหรับการพัฒนา 4 โครงการใหม่ ได้แก่ โครงการเซ็นทรัลพลาซา แจ้งวัฒนะ, เซ็นทรัลเฟสติวัล พัทยา บีช, เซ็นทรัลพลาซา ชลบุรี และ เซ็นทรัลพลาซา ขอนแก่น ยังคงเป็นไปตามแผนงานเดิม โดยบริษัทฯ ได้จัดตรียมแหล่งเงินทุนซึ่งมีเพียงพอต่อสนับสนุนโครงการดังกล่าวทั้งหมด โดยส่วน หนึ่งมาจากวงเงินกู้ระยะยาวที่ได้รับการอนุมัติสนับสนุนจากธนาคารพาณิชย์ภายในประเทศ ซึ่งเป็น ผลจากประวัติผลการดำเนินงานของบริษัทฯ ที่อยู่ในเกณฑ์ดีมาโดยตลอดและได้รับการจัดอันดับ ความน่าเชื่อถือทางการเงิน (เครดิตเร็ตติ้ง) ในระดับ A+ โดยเมื่อเร็วๆ นี้ บริษัทฯ ได้เปิดให้บริการศูนย์การค้าแห่งใหม่ 2 โครงการ ได้แก่ ศูนย์การค้า เซ็นทรัลพลาซา แจ้งวัฒนะ ในเดือนพฤศจิกายน 2551 และศูนย์การค้าเซ็นทรัลเฟสติวัล พัทยาบีช ในเดือนมกราคม 2552 สำหรับอีก 2 โครงการซึ่งอยู่ระหว่างการพัฒนา คือ โครงการเซ็นทรัล พลาซา ชลบุรี และเซ็นทรัลพลาซา ขอนแก่น นั้น มีความคืบหน้าเป็นไปตามแผนงานที่กำหนดไว้ ทั้งในด้านการก่อสร้าง ยอดจองพื้นที่ให้เช่า และงบประมาณการลงทุน โดยมีกำหนดเปิดให้บริการ ในเดือนพฤษภาคม 2552 และเดือนธันวาคม 2552 ตามลำดับ อย่างไรก็ตาม บริษัทฯ เชื่อว่าท่ามกลางภาวะวิกฤตทางการเงินในขณะนี้ โอกาสในการพัฒนาธุรกิจ ยังคงมีอยู่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งโอกาสในซื้อที่ดินหรือการเข้าซื้อโครงการศูนย์การค้าที่บริหารโดย ผู้ประกอบการอื่น รวมถึงต้นทุนการก่อสร้างที่ต่ำลงตามราคาวัสดุการก่อสร้างที่ปรับตัวลดลง ดังนั้น สำหรับโครงการในอนาคตอื่นๆ บริษัทฯจะทำการประเมินสถานการณ์ทั้งในด้านของภาวะตลาดค้า ปลีก ต้นทุนค่าก่อสร้าง ค่าที่ดิน โอกาสการเข้าซื้อโครงการอื่นๆ รวมถึงอัตราผลตอบแทน เพื่อให้ มั่นใจว่าทุกการลงทุนเป็นไปอย่างรอบคอบและได้รับผลตอบแทนที่คุ้มค่าที่สุด การดำเนินงาน ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2551 บริษัทฯ บริหารพื้นที่ให้เช่ารวมทั้งหมด 778,496 ตารางเมตร (เพิ่มขึ้น 8.8% จากไตรมาสเดียวกันปีก่อนและ 9.1% จากไตรมาสที่ผ่านมา) ประกอบด้วย พื้นที่ค้าปลีกใน ศูนย์การค้า 627,843 ตารางเมตร พื้นที่อาคารสำนักงาน 144,280 ตารางเมตร และพื้นที่อาคารที่ พักอาศัย 6,373 ตารางเมตร อนึ่ง พื้นที่ให้เช่าดังกล่าวข้างต้นไม่นับรวมพื้นที่ให้เช่า 133,268 ตารางเมตร ในโครงการเซ็นทรัลพลาซาพระราม 2 และเซ็นทรัลพลาซา รัชดา-พระราม 3 ซึ่งผลการ ดำเนินงานถูกโอนไปยังกองทุน CPNRF แต่ยังอยู่ภายใต้การบริหารของบริษัทฯ ในฐานะของผู้บริหาร สินทรัพย์ของกองทุน ณ สิ้นไตรมาสที่ 4 ปี 2551 บริษัทฯ มีอัตราการเช่าพื้นที่ศูนย์การค้าเฉลี่ยอยู่ที่ 97% ไม่เปลี่ยนแปลง จากไตรมาสที่ผ่านมาและไตรมาสเดียวกันของปีก่อน โดยอัตราการเช่าพื้นที่ของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ เพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 97% จากการเปิดให้บริการของผู้เช่าหลัก "เซ็นเตอร์พ้อยท์"และร้านค้าแฟชั่นรายย่อยอื่นๆ ในขณะที่อัตราการเช่าพื้นที่ของโครงการใหม่ คือ ศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา แจ้งวัฒนะ เพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 91% ณ สิ้นปี 2551 จาก 85% ณ วันที่เปิดให้บริการศูนย์การค้า ในด้านของอัตราค่าเช่ายังคงปรับขึ้นได้อย่างต่อเนื่อง โดย ณ สิ้น ไตรมาสที่ 4 ปี 2551 อัตราค่าเช่า เฉลี่ยพื้นที่ศูนย์การค้าของบริษัทฯ อยู่ที่ 1,284 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน (เติบโต 0.3% จาก ไตรมาสที่ผ่านมา และ 3.6% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน) ทำให้อัตราค่าเช่าโดยเฉลี่ยทั้งปี 2551 อยู่ที่ 1,259 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน เติบโต 3.2% จากปีก่อน สำหรับการเปรียบเทียบ เพื่อให้เห็นผลการเปลี่ยนแปลงของอัตราค่าเช่าอย่างชัดเจน หากไม่รวมอัตราค่าเช่าพื้นที่โครงการ เปิดใหม่คือ เซ็นทรัลพลาซา แจ้งวัฒนะ อัตราค่าเช่าเฉลี่ยพื้นที่ศูนย์การค้าอื่นของบริษัทฯ ใน ไตรมาสที่ 4 ปี 2551 อยู่ที่ 1,291 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน (เติบโต 0.8% จากไตรมาสที่ผ่าน มา และ 4.2% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน) และมรอัตราเฉลี่ยสำหรับปี 2551 อยู่ที่ 1,260 บาท ต่อตารางเมตรต่อเดือน (เติบโต 3.3% จากปีก่อน) อนึ่ง ค่าเช่าเฉลี่ยดังกล่าวได้รวมส่วนลด (พิเศษ) ค่าเช่าพื้นที่ซึ่งให้กับผู้เช่าบางราย ณ โครงการเซ็นทรัลเวิลด์ ในส่วนของอาคารสำนักงาน ณ สิ้นไตรมาสที่ 4 ปี 2551 มีอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยอยู่ที่ 94% ไม่เปลี่ยนแปลงจากไตรมาสที่ผ่านมา และเพิ่มขึ้นเล็กน้อยจาก 92% ในไตรมาสที่ 4 ปี 2550 ตารางที่ 2: สรุปพื้นที่ให้เช่าและอัตราการเช่าพื้นที่ ศูนย์การค้า พื้นที่ให้เช่า อัตราการเช่าพื้นที่ (%) (ตร.ม.) ไตรมาส 4/50 ไตรมาส 3/51 ไตรมาส 4/51 ลาดพร้าว 55,531 100% 99% 97% รามอินทรา 17,159 99% 99% 100% ปิ่นเกล้า 55,684 91% 99% 98% พัทยา 15,227 99% 100% 100% รัชดา-พระราม3 18,192 100% 100% 100% เชียงใหม่ 76,321 98% 99% 99% บางนา 57,435 99% 98% 98% พระราม2 5,937 100% 100% 100% รัตนาธิเบศร์ 76,848 99% 99% 98% เซ็นทรัลเวิลด์ 184,592 93% 92% 97% แจ้งวัฒนะ 64,917 n/a n/a 91% รวม 627,843 96% 97% 97% อาคารสำนักงาน พื้นที่ให้เช่า อัตราการเช่าพื้นที่ (%) (ตร.ม.) ไตรมาส 4/50 ไตรมาส 3/51 ไตรมาส 4/51 ลาดพร้าว 17,719 86% 99% 97% ปิ่นเกล้า เอ 22,426 91% 86% 85% ปิ่นเกล้า บี 11,334 80% 89% 92% บางนา 10,007 98% 100% 97% เซ็นทรัลเวิลด์ 82,794 95% 96% 96% รวม 144,280 92% 95% 94% สรุปผลการดำเนินงานทางการเงิน รายได้รวม (รายได้จากค่าเช่าและบริการ และ ค่าอาหารและเครื่องดื่ม) ในไตรมาสที่ 4 ปี 2551 บริษัทฯ มีรายได้จากค่าเช่าและค่าบริการ ค่าอาหารและเครื่องดื่มจำนวน 2,215.7 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 0.8% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน โดยมีรายได้ค่าเช่าและค่าบริการ จำนวน 2,091.3 ล้านบาท ลดลง 0.5% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน อนึ่ง ผลการดำเนินงานใน ไตรมาสที่ 4 ปี 2550 นับรวมรายได้ที่ไม่เกิดขึ้นเป็นประจำจำนวน 214.3 ล้านบาท จากค่าชดเชยอัน เนื่องมาจากการเสียสิทธิการใช้ที่ดินบางส่วน ณ ศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์ให้แก่ห้างสรรพสินค้าเซ็น หากไม่รวมรายได้ที่มิได้เกิดขึ้นเป็นประจำดังกล่าว รายได้รวมในไตรมาสที่ 4 ปี 2551 เพิ่มขึ้น 11.6% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน และมีรายได้ค่าเช่าและค่าบริการเพิ่มขึ้น 10.8% จาก ไตรมาสเดียวกันของปีก่อน สำหรับผลประกอบการประจำปี 2551 บริษัทฯ มีรายได้รวม 8,598.6 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 8.9% จากปี ก่อน หากไม่รวมรายได้ที่มิได้เกิดขึ้นเป็นประจำดังกล่าว รายได้รวมเติบโต 11.9% จากปีก่อน และมี รายได้ค่าเช่าและค่าบริการเพิ่มขึ้น 11.5% จากปีก่อน ซึ่งเป็นผลมาจาก (1) การเพิ่มขึ้นของรายได้ค่าบริการ ภายหลังการปรับขึ้นอัตราค่าบริการร่วมและค่าบริการไอเย็น ("CAM Charge") เมื่อเดือนมกราคม ปี 2551 (2) รายได้ที่เพิ่มขึ้นจากโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ จากอัตราการเช่าพื้นที่ที่สูงขึ้นและการปรับลด ส่วนลด (พิเศษ) ค่าเช่าพื้นที่ (3) อัตราค่าเช่าพื้นที่ที่ปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในทุกโครงการ (4) รายได้ส่วนเพิ่มจากการเปิดให้บริการศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา แจ้งวัฒนะ บริษัทฯ มีรายได้ค่าอาหารและเครื่องดื่มในไตรมาสที่ 4 ปี 2551 จำนวน 124.4 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 27.4% เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน และสำหรับทั้งปี 2551 บริษัทฯ มีรายได้ค่าอาหาร และเครื่องดื่ม จำนวน 456.3 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 20.7% เมื่อเทียบกับปีก่อน เป็นผลจากการเปิด ให้บริการศูนย์อาหาร (Food Park)ที่โครงการเซ็นทรัลพลาซา รัชดา-พระราม 3 และโครงการ เซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า ภายหลังการปรับปรุงแล้วเสร็จ ประกอบกับรายได้ค่าอาหารและเครื่องดื่ม ที่เพิ่มเข้ามาในไตรมาสที่ 4 ปี 2551 จากเปิดให้บริการศูนย์อาหาร ณ โครงการเซ็นทรัลพลาซา แจ้งวัฒนะ ต้นทุนรวม ต้นทุนรวม ได้แก่ ต้นทุนจากการให้เช่าพื้นที่และการให้บริการ ต้นทุนอาหารและเครื่องดื่ม รวมถึง ค่าสาธารณูปโภค ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายสินทรัพย์ให้เช่า ค่าใช้จ่ายพนักงานผู้ปฎิบัติงาน ที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับการให้เช่าและให้บริการพื้นที่โครงการ ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมและ บำรุงรักษาสินทรัพย์ให้เช่า และ ภาษีโรงเรือน สำหรับไตรมาสที่ 4 ปี 2551 บริษัทฯ มีต้นทุนรวม เท่ากับ 1,332.3 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 16.7% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน โดยต้นทุนจากการให้ เช่าพื้นที่และการให้บริการเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 1,229.0 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 15.2% จากไตรมาสเดียวกัน ของปีก่อน สำหรับปี 2551 บริษัทฯ มีต้นทุนรวมเท่ากับ 4,889.6 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 9.3% จากปีก่อน โดยมี ต้นทุนจากการให้เช่าพื้นที่และการให้บริการเท่ากับ 4,516.4 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 7.9% จากปีก่อน เนื่องจาก (1) การรับรู้ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายสินทรัพย์ให้เช่าโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ที่เพิ่มขึ้นตาม ความคืบหน้าที่แล้วเสร็จโดยรวมของโครงการ (2) ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายสินทรัพย์โครงการเซ็นทรัลพลาซา แจ้งวัฒนะ ที่เพิ่มเข้ามา ภายหลังเปิกให้บริการ (3) ค่าเช่าที่ดินและอาคารโครงการเซ็นทรัลพลาซา ลาดพร้าว ที่เพิ่มขึ้นสำหรับช่วงอายุสัญญาใหม่ ซึ่งค่าเช่าดังกล่าวบันทึกโดยใช้ตัวเลขประมาณการที่คาดว่าบริษัทฯ จะต้องจ่ายสำหรับช่วงอายุ สัญญาใหม่ ซึ่งยังอยู่ระหว่างดำเนินการต่อสัญญาและจะนำเสนอขออนุมัติต่อที่ประชุมวิสามัญผู้ถือหุ้น ที่จะจัดขึ้นในวันที่ 25 มีนาคม 2552 สำหรับต้นทุนอาหารและเครื่องดื่มในไตรมาสที่ 4 ปี 2551 เพิ่มขึ้น 36.9% จากไตรมาสเดียวกันปี ก่อน และสำหรับปี 2551 เพิ่มขึ้น 29.5% จากปีก่อน ซึ่งเป็นไปในทิศทางเดียวกับรายได้ค่าอาหาร และเครื่องดื่มที่เพิ่มขึ้น ดังที่ได้กล่าวไปแล้วข้างต้น ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร ได้แก่ ค่าใช้จ่ายของพนักงานส่วนกลางของบริษัทฯและผู้บริหาร ค่าโฆษณาประชาสัมพันธ์ ค่าเครื่องใช้สำนักงาน ค่าธรรมเนียมและค่าที่ปรึกษาต่างๆ และค่าเสื่อม ราคาและค่าตัดจำหน่ายสำหรับอุปกรณ์สำนักงาน สำหรับไตรมาสที่ 4 ปี 2551 บริษัทฯ มีค่าใช้จ่าย ในการขายและบริหารเท่ากับ 519.9 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 44.6% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา เป็น ผลมาจาก 1) ค่าใช้จ่ายในการโฆษณาและประชาสัมพันธ์ในการเปิดโครงการเซ็นทรัลพลาซา แจ้งวัฒนะ 2) ค่าใช้จ่ายด้านบุคลากรที่เพิ่มขึ้น (การจ่ายโบนัสประจำปี) และ 3) ค่าใช้จ่ายค่าโฆษณา และประชาสัมพันธ์ในช่วงเฉลิมฉลองสิ้นปี ซึ่งเป็นปกติธุรกิจที่ค่าใช้จ่ายดังกล่าวในไตรมาสที่ 4 ของ ปีจะสูงกว่าไตรมาสอื่นๆ หากเมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน บริษัทฯ มีค่าใช้จ่ายในการ ขายและบริหารในไตรมาสที่ 4 ปี 2551 นี้ ลดลง 10.5% จากค่าใช้จ่ายในการโฆษณาและ ประชาสัมพันธ์ที่ลดลง สำหรับปี 2551 บริษัทฯ มีค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารรวมเท่ากับ 1,556.8 ล้านบาท หรือ เพิ่มขึ้น 2.8% จากปีก่อน จากการเพิ่มขึ้นของค่าใช้จ่ายด้านบุคลากรตามจำนวนบุคคลากรที่เพิ่มขึ้น เพื่อสนับสนุนการขยายตัวทางธุรกิจ ในขณะที่ค่าใช้จ่ายค่าโฆษณาและประชาสัมพันธ์ลดลง ทั้งนี้ ในช่วงภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวและการอุปโภคและบริโภคที่ลดลง บริษัทฯ บริหารจัดการ ค่าใช้จ่ายในการโฆษณาและประชาสัมพันธ์เชิงกลยุทธ์ โดยอิงกับรายได้และพิจารณาควบคู่ไปกับ ผลตอบแทนทั้งในด้านการกระตุ้นยอดขายและจำนวนผู้เข้ามาใช้บริการในศูนย์การค้าที่จะเกิดขึ้น ตามมา สำหรับปี 2551 หากไม่นับรวมค่าใช้จ่ายพิเศษสำหรับการประชาสัมพันธ์การเปิดตัว โครงการใหม่คือ ศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา แจ้งวัฒนะ แล้ว บริษัทฯ จะมีค่าใช้จ่ายในการโฆษณา และประชาสัมพันธ์รวมเท่ากับ 461.5 ล้านบาท ลดลง 18.4% จากปีก่อน ซึ่งคิดเป็น 5.4% ของ รายได้รวมของปี 2551 ลดลงเมื่อเปรียบเทียบกับ 7.4% ของรายได้รวมในปี 2550 กำไรสุทธิ บริษัทฯ มีกำไรสุทธิสำหรับไตรมาสที่ 4 ปี 2551 เท่ากับ 476.5 ล้านบาท ลดลง 8.4% เมื่อเทียบ กับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน หากไม่รวมรายได้ที่มิได้เกิดขึ้นเป็นประจำดังกล่าวในไตรมาสที่ 4 ของปีที่ผ่านมา บริษัทฯ จะมีกำไรสุทธิสำหรับไตรมาสที่ 4 ปี 2551 เพิ่มขึ้น 55.8% เมื่อเทียบกับ ไตรมาสเดียวกันของปีก่อน จากรายได้ที่เติบโตอย่างต่อเนื่องและค่าใช้จ่ายในการโฆษณาและ ประชาสัมพันธ์ที่ลดลงดังกล่าวข้างต้น สำหรับปี 2551 บริษัทฯ มีกำไรสุทธิเท่ากับ 2,185.8 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 22.6% จากปีก่อน ซึ่งหาก ไม่รวมรายได้ที่มิได้เกิดขึ้นเป็นประจำดังกล่าวในปีที่ผ่านมา บริษัทฯ จะมีกำไรสุทธิเติบโต 39.3% จากปีก่อน จากผลประกอบการที่เติบโตอย่างต่อเนื่องของธุรกิจศูนย์การค้า ตารางที่ 3: อัตราส่วนความสามารถในการทำกำไรที่สำคัญ อัตราส่วนทางการเงิน ไตรมาส 4 ไตรมาส 3 ไตรมาส 4 ปี ปี 2550 /1 2551 2551 2550/1 2551 อัตราส่วนความสามารถในการทำกำไร อัตรากำไรขั้นต้น (%) 42.5% 44.7% 39.9% 41.8% 43.1% อัตรากำไรจากการดำเนินงาน(%) 23.7% 26.8% 18.7% 27.9% 24.1% อัตรากำไรสุทธิ (%) 14.1% 21.7% 18.3% 18.7% 22.2% อัตราผลตอบแทนต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (%) 9.6% 15.3% 13.4% 12.5% 15.9% หมายเหตุ:/1 ไม่รวมรายการที่ไม่ได้เกิดขึ้นเป็นประจำจำนวน 214.3 ล้านบาท ในไตรมาสที่ 4 ปี 2550 และประจำปี 2550 ฐานะทางการเงิน ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2551 สินทรัพย์รวม ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2551 บริษัทฯ มีสินทรัพย์รวมจำนวน 43,783.8 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6,579.1 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 17.7% จาก ณ สิ้นปี 2550 โดยเป็นผลหลักจากที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์ และสิทธิการเช่า (คิดเป็น 80.0% ของสินทรัพย์รวม) ที่เพิ่มขึ้นจากปีก่อน 6,178.0 ล้านบาท จากการซื้อที่ดินในจังหวัดเชียงใหม่ การรับรู้มูลค่างานก่อสร้างเพิ่มเติมของโครงการที่อยู่ระหว่าง การพัฒนาและโครงการเปิดใหม่-ศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา แจ้งวัฒนะ หนี้สินรวม ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2551 บริษัทฯ มีหนี้สินรวมเท่ากับ 28,610.5 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 5,045.1 ล้าน บาท หรือเพิ่มขึ้น 21.4% จาก ณ สิ้นปี 2550 จากการกู้ยืมเงินระยะสั้นจำนวน 1,450 ล้านบาท (ตั๋วสัญญาใช้เงินและตั๋วแลกเงิน) การออกหุ้นกู้ระยะยาวไม่มีหลักประกันจำนวน 1,500 ล้านบาท และ การเบิกใช้วงเงินกู้ยืมระยะยาว จำนวน 2,500 ล้านบาท โดย ณ สิ้นปี 2551 บริษัทฯ มีหนี้สินที่มี ภาระดอกเบี้ยจ่ายเพิ่มขึ้น 4,400.2 ล้านบาท หรือ 36.5% จาก ณ สิ้นปี 2550 มาอยู่ที่ 16,445.1 ล้านบาท คิดเป็น 57.5% ของหนี้สินรวม ณ สิ้นปี 2551 ส่วนของผู้ถือหุ้น ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2551 บริษัทฯ มีส่วนของผู้ถือหุ้นเท่ากับ 15,173.3 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1,534.0 ล้านบาท หรือ 11.2% จาก ณ สิ้นปี 2550 โดย ณ สิ้นปี 2551 บริษัทฯ มีกำไรสะสม 10,307.2 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1,586.7 ล้านบาท จาก ณ สิ้นปี 2550 โดยเป็นผลมาจาก (1) กำไรสุทธิประจำปี 2551 จำนวน 2,185.8 ล้านบาท (2) การจ่ายเงินปันผลสำหรับผลการดำเนินงานปี 2550 จำนวน 718.9 ล้านบาท (0.33 บาทต่อหุ้น) ซึ่งจ่ายในประจำปี 2551 (3) การรับรู้ค่าความนิยมติดลบเป็นกำไรจำนวน 211.1ล้านบาท โดยบันทึกเป็นรายการปรับปรุงใน กำไรสะสม ซึ่งเป็นผลสืบเนื่องการเปลี่ยนแปลงนโยบายการบัญชี * (*ดูรายละเอียดในหมายเหตุประกอบงบการเงินสำหรับแต่ละปีสิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2551 ข้อ 29) ตารางที่ 4: สรุปฐานะทางการเงิน ณ สิ้นงวดประจำปี 2551 งบดุล ปี ปี ปี % เปลี่ยนแปลง (ล้านบาท) 2549 2550 2551 ปี 2551 เทียบปีก่อน สินทรัพย์รวม 34,336.5 37,204.6 43,783.8 17.7% หนี้สินรวม 21,762.3 23,565.3 28,610.5 21.4% หนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยจ่ายสุทธิ 11,112.1 12,044.9 16,445.1 36.5% ส่วนของผู้ถือหุ้น 12,574.2 13,639.3 15,173.3 11.2% กำไรสะสม 7,727.3 8,720.6 10,307.2 18.2% โครงสร้างทางการเงิน จากภาวะตลาดทุนที่ไม่เอื้ออำนวยต่อการระดมทุนผ่านกองทุน CPNRF เพื่อใช้สนับสนุนการขยาย ธุรกิจ บริษัทฯ จึงได้จัดหาเงินทุนจากแหล่งเงินทุนอื่นทดแทน ระหว่างในปี 2551บริษัทฯ ได้ทำการ กู้ยืมเงินเป็นจำนวนรวม 5,450 ล้านบาท ประกอบด้วยเงินกู้ยืมระยะสั้น จำนวน 1,450 ล้านบาท (อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3.80% ต่อปี) หุ้นกู้ระยะยาวไม่มีหลักประกันจำนวน 1,500 ล้านบาท (อายุ 3 ปี ชำระคืนเงินต้นเมื่อครบกำหนด และอัตราดอกเบี้ยคงที่ 4.80% ต่อปี) และเงินกู้ยืมระยะยาวจาก ธนาคารพาณิชย์ จำนวน 2,500 ล้านบาท (ระยะเวลาผ่อนชำระคืนเงินต้น 7 ปี อัตราดอกเบี้ย MLR- 2% ต่อปี) ส่งผลให้อัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้น ณ สิ้นปี 2551 อยู่ที่ 0.8 เท่า เพิ่มขึ้นจาก 0.6 เท่า เมื่อ ณ สิ้นปี 2550 ณ สิ้นปี 2550 เงินกู้ยืมที่มีภาระดอกเบี้ยของบริษัทฯ ประกอบด้วยเงินกู้ยืมอัตราดอกเบี้ยคงที่ใน สัดส่วน 61% และอัตราดอกเบี้ยลอยตัวในสัดส่วน 39% โดยมีอัตราดอกเบี้ยถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักอยู่ ที่ 5.2% ต่อปี ลดลงจากปีก่อน ซึ่งอยู่ที่ 5.5% ในปี 2551 บริษัทฯ มีดอกเบี้ยจ่ายและค่าใช้จ่ายใน การกู้ยืมรวมจำนวน 543.4 ล้านบาท ลดลง 6.4% จาก ณ สิ้นปี 2550 ภายใต้ภาวะการณ์ที่อัตรา ดอกเบี้ยมีแนวโน้มลดลง บริษัทมีนโยบายที่จะรักษาอัตราส่วนของเงินกู้ยืมที่มีอัตราดอกเบี้ยลอยตัว ประมาณ 40% ตารางที่ 5: อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญ อัตราส่วนทางการเงิน ปี ปี 2550 2551 อัตราส่วนสภาพคล่อง อัตราส่วนสภาพคล่อง (เท่า) 1.0 0.8 อัตราส่วนสภาพคล่องหมุนเร็ว (เท่า) 0.9 0.7 อัตราส่วนสภาพคล่องกระแสเงินสด (เท่า) 0.9 0.6 ระยะเวลาเก็บหนี้เฉลี่ย (วัน) 14.2 17.8 อัตราส่วนประสิทธิภาพในการดำเนินงาน อัตราผลตอบแทนต่อสินทรัพย์ (%) 4.4% 5.4% อัตราผลตอบแทนต่อสินทรัพย์ถาวร (%) 5.7% 7.2% อัตราการหมุนของสินทรัพย์ (เท่า) 0.2 0.2 อัตราส่วนวิเคราะห์นโยบายทางการเงิน อัตราส่วนความสามารถในการชำระภาระผูกพัน/1 (เท่า) 0.7 0.4 อัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (เท่า) 0.6 0.8 อัตราส่วนความสามารถในการชำระดอกเบี้ย/1 (เท่า) 7.2 7.2 หมายเหตุ:/1 กระแสเงินสดจากการดำเนินงาน ไม่รวมเงินสดที่ชำระเจ้าหนี้ตั๋วอาวัลซึ่งครบกำหนด การเปลี่ยนแปลงนโยบายการบัญชี เพื่อให้สอดคล้องกับมาตรฐานบัญชี ฉบับที่ 43 เรื่อง "การรวมธุรกิจ" ซึ่งถือปฏิบัติกับงบการเงิน สำหรับรอบระยะเวลาบัญชีที่เริ่มในหรือหลังวันที่ 1 มกราคม 2551 กำหนดให้ส่วนเกินของส่วนได้ เสียของผู้ซื้อในมูลค่ายุติธรรมสุทธิของสินทรัพย์ หนี้สิน และหนี้สินที่อาจเกิดขึ้นที่ระบุได้ของผู้ถูก ซื้อสูงกว่าต้นทุน ซึ่งเดิมบันทึกเป็น "ค่าความนิยมติดลบ" จะสามารถรับรู้กำไรหรือขาดทุนทันที ซึ่ง การเปลี่ยนแปลงนโยบายการบัญชีดังกล่าวมีผลต่องบการเงินรวมของบริษัทฯ ดังนี้ รายการปรับปรุงในงบดุลของงบการเงินรวม สิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2551 ดังนี้ 1) ปรับลดมูลค่ายอดยกมาของค่าความนิยมติดลบเป็นจำนวน 112.6 ล้านบาท และปรับเพิ่ม ในยอดยกมาของกำไรสะสมเป็นจำนวนที่เท่ากัน 2) ปรับเพิ่มมูลค่าสินทรัพย์ไม่มีตัวตนเป็นจำนวน 98.5 ล้านบาท และปรับเพิ่มในยอดยกมา (ยังมีต่อ)