บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) คำอธิบายและการวิเคราะห์ของฝ่ายจัดการ ฐานะการเงินและผลการดำเนินงานรวมของบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) และบริษัทย่อย ประจำไตรมาสที่ 2 ปี 2553 ภาพรวมผลการดำเนินงาน บริษัทเซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) ("บริษัทฯ") นำส่งงบการเงินระหว่างกาลประจำไตรมาสที่ 2 ปี 2553 โดยผู้สอบบัญชีได้เสนอรายงานการสอบทานเงินอย่างมีเงื่อนไขในประเด็นผลกระทบจาก เหตุการณ์เพลิงไหม้โครงการเซ็นทรัลเวิลด์ที่ยังไม่สามารถสรุปผลความเสียหายได้ (ดูรายละเอียด ในรายงานการสอบทานงบการเงินโดยผู้สอบบัญชีรับอนุญาตสำหรับงวดสามเดือนและหกเดือน สิ้นสุดวันที่ 30 มิถุนายน 2553) ในไตรมาสที่ 2 ปี 2553 บริษัทฯ มีกำไรสุทธิ จำนวน 164.5 ล้านบาท ลดลง 72.0% จากไตรมาส เดียวกันปีก่อนและ 82.7% จากไตรมาสที่ผ่านมา และมีรายได้รวม 2,486.0 ล้านบาท ลดลง 16.5% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน และ 24.4% จากไตรมาสที่ผ่านมา การเปลี่ยนแปลงของ ผลการดำเนินงานในไตรมาสนี้ เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมาและไตรมาสเดียวกันปีก่อนมีสาเหตุ หลักมาจาก 1) การยกเว้นการเรียกเก็บค่าเช่าพื้นที่และค่าบริการศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์ในไตรมาสที่ 2 ปี 2553 เนื่องจากการปิดให้บริการของโครงการ ตั้งแต่เดือนเมษายน 2553 (ดูรายละเอียดในหัวข้อ "โครงการเซ็นทรัลเวิลด์") 2) การยกเว้นการเรียกเก็บค่าเช่าพื้นที่และค่าบริการอาคารดิออฟฟิศเศส แอท เซ็นทรัลเวิลด์ เป็น จำนวนเวลา 1 เดือน ในไตรมาสที่ 2 ปี 2553 เนื่องจากความไม่สะดวกในการเข้าใช้อาคาร สำนักงานในช่วงที่มีการชุมนุมทางการเมืองในบริเวณใกล้เคียง 3) การโอนสินทรัพย์ส่วนใหญ่ของศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า และอาคารสำนักงาน 2 แห่งของโครงการเซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า ให้แก่กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รี เทล โกรท ("CPNRF") ตามสัญญาเช่าทางการเงิน ตั้งแต่เดือนพฤศจิกายน ปี 2552 4) ผลการดำเนินงานในไตรมาสที่ 2 ปี 2552 รวมกำไรที่มิได้เกิดขึ้นเป็นประจำจำนวน 66.0 ล้าน บาท (หลังหักภาษีจำนวน 46.2 ล้านบาท) จากการเข้าซื้อหน่วยลงทุนเพิ่มเติมในกองทุนรวมธุรกิจ ไทย 4 (บริษัทย่อย) 5) ผลการดำเนินงานในไตรมาสที่ 1 ปี 2553 รวมรายได้ที่มิได้เกิดขึ้นเป็นประจำจำนวนเงินรวม 340.0 ล้านบาท (หลังหักภาษีจำนวน 280.9 ล้านบาท) จากการกลับรายการค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญ และดอกเบี้ยรับที่เกี่ยวข้อง โดยสาเหตุในข้อแรกนั้น ส่งผลกระทบมากที่สุดต่อผลการดำเนินงานในไตรมาสนี้ เนื่องจาก ศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์เป็นศูนย์การค้าที่ทำรายได้สูงสุด ซึ่งต้นทุนและค่าใช้จ่ายส่วนหนึ่งของ สินทรัพย์นี้มีลักษณะคงที่ จึงเป็นต้นทุนที่ยังคงเกิดขึ้นและมีผลทางบัญชีแม้ศูนย์การค้าจะปิด ให้บริการ ณ ไตรมาสที่ 2 ปี 2553 บริษัทฯ มีอัตราการเช่าพื้นที่ (occupancy rate) เฉลี่ยอยู่ที่ 95% สำหรับ โครงการศูนย์การค้า และ 81% สำหรับอาคารสำนักงาน โดยเกือบทุกโครงการยังคงปรับขึ้นค่าเช่า พื้นที่ได้ ส่งผลให้อัตราค่าเช่าพื้นที่เฉลี่ยสุทธิ (effective rental rate) สำหรับไตรมาสนี้สูงกว่าปี ก่อนเล็กน้อย หากเมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา ศูนย์การค้าบางโครงการพบว่ามีอัตราค่าเช่า พื้นที่สุทธิต่ำลงเล็กน้อย ซึ่งเป็นผลสืบเนื่องจากความตึงเครียดทางการเมือง สำหรับโครงการระหว่างการพัฒนาได้แก่ โรงแรมฮิลตัน พัทยา บีช โครงการศูนย์การค้าเซ็นทรัล พลาซา เชียงราย โครงการศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา พิษณุโลก และโครงการศูนย์การค้าเซ็นทรัล พลาซา พระราม 9 นั้น มีความคืบหน้าเป็นไปตามแผนงานที่วางไว้ เช่นเดียวกันกับแผนการขยาย ธุรกิจที่ยังคงดำเนินไปอย่างต่อเนื่อง โดยในไตรมาสที่ 2 ปี 2553 บริษัทฯ ได้เข้าซื้อที่ดินแปลงหนึ่ง ในจังหวัดสุราษฏ์ธานีเพื่อพัฒนาเป็นโครงการศูนย์การค้าในอนาคตอันใกล้ แม้ว่า บริษัทฯ มีการขยายธุรกิจอย่างต่อเนื่องและต้องใช้เงินลงทุนเป็นจำนวนมาก แต่ฐานะทาง การเงินของบริษัทฯ ยังคงแข็งแกร่ง โดยมีอัตราหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้น เพียง 0.8 เท่า ทั้งนี้เป็นผลจากนโยบายทางการเงินรัดกุม ซึ่งอาศัยกระแสเงินสดดำเนินงานและ เงินทุนจากการโอนสินทรัพย์เข้า CPNRF เป็นแหล่งเงินทุนหลักในการขยายธุรกิจ โครงการเซ็นทรัลเวิลด์ สืบเนื่องจากการชุมนุมทางการเมืองในบริเวณใกล้เคียงโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ในช่วงไตรมาสที่ 2 ปี 2553 และเป็นเหตุให้เกิดเพลิงไหม้ศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์เมื่อวันที่ 19 พฤษภาคม 2553 ส่งผล ให้พื้นที่ส่วนใหญ่ของห้างสรรพสินค้าเซ็น (ซึ่งเป็นผู้เช่าระยะยาวรายหนึ่งของบริษัทฯ) และพื้นที่ค้า ปลีกบางส่วนภายในศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์ได้รับความเสียหาย นอกจากนั้น ผลจากการชุมนุม ทางการเมืองดังกล่าวทำให้บริษัทฯ ต้องปิดให้บริการศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์ตั้งแต่เดือนเมษายน 2553 เป็นต้นมา เพื่อความปลอดภัยของผู้เช่าพื้นที่และผู้เข้ามาใช้บริการในศูนย์การค้า ดังนั้น บริษัทฯ จึงไม่ได้เรียกเก็บค่าเช่าพื้นที่และค่าบริการจากผู้เช่าพื้นที่ศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์นับจาก เดือนดังกล่าว ศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์ได้มีการทำประกันภัยคุ้มครองความเสี่ยงภัยทุกชนิด (Industrial All Risks) การประกันภัยธุรกิจหยุดชะงัก และการประกันภัยการก่อการร้ายไว้แล้ว ซึ่งฝ่ายบริหารเชื่อว่า ความเสียหายที่เกิดขึ้นทั้งหมดอยู่ภายใต้ความคุ้มครองของกรมธรรม์ประกันภัยที่ได้ทำไว้ และเชื่อ ว่าจะสามารถเรียกค่าสินไหมทดแทนได้เต็มจำนวนสำหรับรายได้ส่วนที่ขาดหายไปภายหลังการเกิด เหตุเพลิงไหม้เป็นต้นไปจนกว่าจะเปิดบริการได้อีกครั้ง ภายใต้เงื่อนไขตามกรมธรรม์ประกันภัยธุรกิจ หยุดชะงัก ณ ปัจจุบัน บริษัทประกันภัยอยู่ระหว่างการพิจารณาความเสียหายซึ่งคาดว่าจะสรุปผลได้ภายใน ไตรมาสที่ 4 ปี 2553 ในระหว่างนี้บริษัทฯ จึงยังไม่ได้บันทึกการด้อยค่าของสินทรัพย์และค่า สินไหมทดแทนที่คาดว่าจะได้รับในงบการเงินระหว่างกาลสำหรับงวดสามเดือนและหกเดือนสิ้นสุด วันที่ 30 มิถุนายน 2553 (ดูรายละเอียดในหมายเหตุประกอบงบการเงินระหว่างกาลสำหรับงวดสาม เดือนและหกเดือนสิ้นสุดวันที่ 30 มิถุนายน 2553 ข้อ 18) โดยในระหว่างการปิดให้บริการ ศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์ ซึ่งบริษัทฯ ไม่ได้เรียกเก็บค่าเช่าพื้นที่และค่าบริการจากผู้เช่าพื้นที่นั้น บริษัทฯ ยังคงรับรู้และบันทึกต้นทุนและค่าใช้จ่ายบางส่วนของศูนย์การค้าแห่งนี้ในงบการเงินประจำ ไตรมาสที่ 2 ปี 2553 แม้ว่าบริษัทฯ จะยังไม่ได้รับค่าสินไหมทดแทนใดๆ จากบริษัทประกันภัย แต่งานด้านการปรับปรุง โครงการเซ็นทรัลเวิลด์ได้เริ่มดำเนินการไปล่วงหน้าแล้ว โดย ณ ปัจจุบัน ห้างสรรพสินค้าอิเซตันซึ่ง ไม่ได้รับความเสียหายจากเหตุการณ์ไฟไหม้ได้เปิดให้บริการตามปกติแล้ว และคาดว่าพื้นที่ส่วน ใหญ่ของศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์จะสามารถเปิดให้บริการได้ภายในเดือนธันวาคมนี้ สำหรับ ห้างสรรพสินค้าเซ็น ซึ่งต้องใช้เวลาในการก่อสร้างและปรับปรุงพื้นที่ประมาณ 14 เดือน จะสามารถ เปิดให้บริการได้ในไตรมาสที่ 3 ปี 2554 จากเหตุการณ์ไฟไหม้ดังกล่าว ส่งผลให้บริษัทฯ ต้องเลื่อนการปิดปรับปรุงศูนย์การค้าเซ็นทรัล พลาซา ลาดพร้าว ออกไปเป็นไตรมาสที่ 1 ปี 2554 เพื่อให้สถานะเงินสดของบริษัทฯดำรงอยู่อย่าง มีเสถียรภาพ ผลการดำเนินงาน ณ สิ้นไตรมาสที่ 1 ปี 2553 บริษัทฯ มีโครงการภายใต้การบริหารงานรวม 15 โครงการ (จำนวน 9 โครงการในกรุงเทพฯ และ 6 โครงการในต่างจังหวัด) ประกอบด้วย โครงการศูนย์การค้า 15 โครงการ อาคารสำนักงาน 6 โครงการ อาคารที่พักอาศัย 2 โครงการ และโรงแรม 1 โครงการ ซึ่งนับรวมโครงการที่สินทรัพย์บางส่วนที่ได้โอนไปยัง CPNRF แล้ว แต่ยังอยู่ภายใต้การบริหารของ บริษัทฯ ในฐานะของผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ของกองทุน ณ สิ้นไตรมาสที่ 2 ปี 2553 อัตราการเช่าพื้นที่ศูนย์การค้าของบริษัทฯ เฉลี่ยอยู่ที่ 95% (ไม่รวม ศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์) สำหรับอัตราการเช่าพื้นที่โครงการเซ็นทรัลพลาซา ลาดพร้าว ลดลงจาก ไตรมาสก่อนมาอยู่ที่ 87% เนื่องจากผู้เช่าพื้นที่บางรายได้ย้ายออกก่อนการประกาศเลื่อนแผนการ ปิดปรับปรุงศูนย์การค้า สำหรับไตรมาสนี้ พื้นที่ค้าปลีกโดยเฉลี่ยมีอัตราค่าเช่าพื้นที่สุทธิ(สำหรับผู้ เช่ารายย่อย) อยู่ที่ 1,201 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ลดลง 2.6% จากไตรมาสเดียวกันของปี ก่อน เนื่องจากศูนย์การค้าใหม่ของบริษัทฯส่วนใหญ่อยู่ในเขตต่างจังหวัดซึ่งมีอัตราค่าเช่าพื้นที่ต่ำ กว่าอัตราค่าเช่าพื้นที่เฉลี่ยเดิม ซึ่งหากไม่รวมอัตราค่าเช่าพื้นที่ศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์และ ศูนย์การค้าใหม่ที่เพิ่งเปิดให้บริการทั้ง 5 โครงการแล้ว อัตราค่าเช่าพื้นที่สุทธิจะเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย 1.0% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน แม้ว่าบริษัทฯ จะเลื่อนการปิดปรับปรุงศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา ลาดพร้าว ออกไป แต่การปรับปรุง โครงการในส่วนของอาคารสำนักงาน ณ โครงการเซ็นทรัลพลาซา ลาดพร้าวยังคงดำเนินไปตาม แผนงานเดิม ทำให้มีการปิดพื้นที่บางส่วนเพื่อทำการปรับปรุง ส่งผลให้อัตราการเช่าพื้นที่อาคาร สำนักงาน ณ โครงการเซ็นทรัลพลาซา ลาดพร้าวลดลง ในส่วนของอัตราการเช่าพื้นที่อาคาร สำนักงาน โครงการเซ็นทรัลพลาซา แจ้งวัฒนะ นั้น เพิ่มขึ้นจาก 29% ในไตรมาสที่ผ่านมา มาอยู่ที่ 53% ในไตรมาสที่ 2 ปี 2553 นี้ เป็นผลหลักจากการเข้าใช้พื้นที่ของผู้เช่าหลักหนึ่งราย อย่างไรก็ดี ถือเป็นปกติธุรกิจของโครงการอาคารสำนักงานซึ่งจะใช้เวลาประมาณ 2 ปี กว่าอัตราการเช่าพื้นที่จะ ขึ้นมาอยู่ในระดับ 80% ดังนั้น อัตราการเช่าพื้นที่ของอาคารสำนักงาน ณ โครงการเซ็นทรัลพลาซา แจ้งวัฒนะ ที่ยังอยู่ในระดับต่ำในระยะแรกของการเปิดให้บริการจึงถือเป็นปกติธุรกิจ โดยบริษัทฯ คาดว่าจะสามารถปล่อยพื้นที่ให้เช่าส่วนที่เหลือของโครงการดังกล่าวได้ภายในปี 2554 ตารางที่ 1: สรุปพื้นที่ให้เช่าและอัตราการเช่าพื้นที่ ศูนย์การค้า พื้นที่ให้เช่า อัตราการเช่าพื้นที่ (%) (ตร.ม.) ไตรมาส2/52 ไตรมาส1/53 ไตรมาส2/53 ลาดพร้าว 55,583 97% 94% 87% รามอินทรา 17,160 100% 99% 100% ปิ่นเกล้า 37,463 98% 100% 100% พัทยา เซ็นเตอร์ 15,226 99% 97% 97% รัชดา-พระราม3 18,192 99% 99% 100% เชียงใหม่ 75,873 99% 99% 99% บางนา 57,695 98% 99% 99% พระราม2 5,937 100% 100% 100% รัตนาธิเบศร์ 76,938 97% 98% 98% เซ็นทรัลเวิลด์ n.a. 97% 95% n.a แจ้งวัฒนะ 65,568 93% 90% 91% พัทยา บีช เฟสติวัล 56,832 89% 90% 90% อุดรธานี 49,773 100% 98% 98% ชลบุรี 40,119 83% 90% 90% ขอนแก่น 49,537 n/a 91% 90% รวม 621,896 96% 95% 95% หมายเหตุ:ไม่รวมสินทรัพย์ที่โอนไป CPNRF อาคารสำนักงาน พื้นที่ให้เช่า อัตราการเช่าพื้นที่ (%) (ตร.ม.) ไตรมาส2/52 ไตรมาส1/53 ไตรมาส2/53 ลาดพร้าว 17,719 96% 71% 38% บางนา 10,007 92% 95% 97% เซ็นทรัลเวิลด์ 82,796 94% 95% 95% แจ้งวัฒนะ 19,699 20% 29% 53% รวม 130,221 85% 82% 81% หมายเหตุ:ไม่รวมสินทรัพย์ที่โอนไป CPNRF สรุปผลการดำเนินงานทางการเงิน รายได้รวม รายได้จากค่าเช่าและบริการ ไตรมาสที่ 2 ปี 2553 บริษัทฯ มีรายได้จากค่าเช่าและบริการจำนวน 2,164.9 ล้านบาท ลดลง 14.6% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน และลดลง 20.8% จากไตรมาสที่ผ่านมา เนื่องจากการปิด ให้บริการศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์ประกอบกับการผลการดำเนินงานบางส่วนของศูนย์การค้า เซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า และ อาคารสำนักงานทั้งสองอาคารในโครงการเซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า ได้โอนเข้ากองทุน CPNRF หากไม่รวมผลการดำเนินงานของศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์และศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า พร้อมทั้งอาคารสำนักงานดังกล่าวในไตรมาสที่ 2 ปี 2553 และไตรมาสที่ 2 ปี 2552 รายได้จากค่า เช่าและบริการจะเพิ่มขึ้น 12.1% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน เป็นผลมาจากการเปิดให้บริการ ศูนย์การค้าใหม่ และเมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา โดยไม่รวมผลการดำเนินงานของ ศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์ทั้งสองไตรมาสแล้ว รายได้ค่าเช่าและบริการในไตรมาสที่ 2 ปี 2553 จะ ลดลง 4.5% โดยป็นผลหลักจาก 1) การยกเว้นการเรียกเก็บค่าเช่าพื้นที่อาคารดิออฟฟิศเศส แอท เซ็นทรัลเวิลด์ เป็นระยะเวลา 1 เดือน เนื่องจากความไม่สะดวกในการเข้าใช้อาคารสำนักงานในช่วงที่มีการชุมนุมทางการเมือง 2) อัตราการเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานโครงการลาดพร้าวลดลงในระหว่างการปิดปรับปรุงโครงการ บางส่วน 3) อัตราการเช่าพื้นที่ศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา ลาดพร้าว ที่ลดลงในช่วงใกล้การปิดปรับปรุง โครงการ รายได้ค่าอาหารและเครื่องดื่ม สำหรับธุรกิจศูนย์อาหารนั้น ในไตรมาสที่ 2 ปี 2553 บริษัทฯ มีรายได้ค่าอาหารและเครื่องดื่มลดลง 21.4% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน เนื่องจากภายในศูนย์การค้ามีร้านอาหารและจุดจำหน่าย อาหารและเครื่องดื่ม หากเมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา ศูนย์อาหารส่วนใหญ่มีผลการ ดำเนินงานที่ดีขึ้น โดยมีรายได้เติบโต 5.1% รายได้จากธุรกิจโรงแรม สำหรับบริษัทฯ แล้ว ธุรกิจโรงแรมถือเป็นธุรกิจสนับสนุน ณ ปัจจุบัน ผลการดำเนินงานของธุรกิจ โรงแรมมาจาก "โรงแรมเซ็นทารา แอนด์ คอนเวนชันเซ็นเตอร์ อุดรธานี" เพียงแห่งเดียว โดยใน ไตรมาสที่ 2 ปี 2553 บริษัทฯ มีรายได้จากธุรกิจโรงแรมเท่ากับ 34.3 ล้านบาท ลดลง 5.5% จาก ไตรมาสเดียวกันของปีก่อน เนื่องจากอัตราการเข้าพักที่ลดลงมาอยู่ที่ 64% แม้ว่าค่าเช่าเฉลี่ยต่อ ห้องพักจะเพิ่มขึ้น 28.1% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อนมาอยู่ที่ 1,132 บาทต่อคืน ทั้งนี้ ผล ดำเนินงานที่ลดลงเป็นผลสืบเนื่องจากเหตุการณ์ความไม่สงบทางการเมือง ซึ่งส่งผลกระทบ โดยตรงต่ออุตสาหกรรมการท่องเที่ยวภายในประเทศ รายได้อื่นๆ ในไตรมาสที่ 2 ปี 2553 บริษัทฯ มีรายได้อื่นลดลง 36.0% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน และ ลดลง 62.2% จากไตรมาสที่ผ่านมา เนื่องจากในไตรมาสที่ 2 ปี 2552 มีรายได้ที่มิได้เกิดขึ้นเป็น ประจำจำนวน 66.0 ล้านบาท จากการที่บริษัทฯ ซื้อหน่วยลงทุนเพิ่มเติมในกองทุนรวมธุรกิจไทย 4 (บริษัทย่อย) และในไตรมาสที่ 1 ปี 2553 มีรายได้ที่มิได้เกิดขึ้นเป็นประจำจำนวน 162.7 ล้านบาท จากการบันทึกกลับรายการหนี้สงสัยจะสูญ ทั้งนี้ หากไม่รวมรายการพิเศษดังกล่าว รายได้อื่นๆใน ไตรมาสที่ 2 ปี 2553 จะลดลง 9.6% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน และลดลง 34.4% จาก ไตรมาสที่ผ่านมา เนื่องจากการปิดให้บริการโครงการเซ็นทรัลเวิลด์และรายได้จากการสนับสนุนการ จัดกิจกรรมต่างๆ ในศูนย์การค้าลดลง โดยเฉพาะในช่วงเหตุการณ์ความไม่สงบทางเมือง ต้นทุนรวม ต้นทุนรวม ได้แก่ ต้นทุนจากการให้เช่าพื้นที่และการให้บริการ ต้นทุนธุรกิจโรงแรม ต้นทุนอาหาร และเครื่องดื่ม รวมถึงค่าสาธารณูปโภค ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายสินทรัพย์ให้เช่า ค่าใช้จ่ายพนักงานผู้ปฎิบัติงานที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับการให้เช่าและให้บริการพื้นที่โครงการ ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมและบำรุงรักษาสินทรัพย์ให้เช่า และภาษีโรงเรือน การปิดให้บริการโครงการเซ็นทรัลเวิลด์มีผลกระทบเพียงเล็กน้อยต่อต้นทุนรวมของบริษัทฯ ทั้งนี้ เนื่องจากต้นทุนบางส่วนของโครงการเป็นต้นทุนคงที่และบางส่วนเป็นค่าใช้จ่ายที่จำเป็นต้องมีแม้ ในช่วงการปิดให้บริการ ซึ่งบริษัทฯ มีสิทธิที่จะเรียกค่าสินไหมทดแทนค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นดังกล่าว จากบริษัทประกันได้ภายใต้เงื่อนไขตามกรมธรรม์ประกันภัยธุรกิจหยุดชะงัก สำหรับไตรมาสที่ 2 ปี 2553 บริษัทฯ มีต้นทุนค่าเช่าและบริการเท่ากับ 1,556.1 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3.5% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน เนื่องจากมีต้นทุนการดำเนินงาน ค่าเสื่อมราคาและค่าตัด จำหน่ายสินทรัพย์ของโครงการใหม่ และเมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา บริษัทฯ มีต้นทุนค่า เช่าและบริการลดลง 3.8% ส่งผลให้ต้นทุนรวมของบริษัทฯ ในไตรมาสที่ 2 ปี 2553 เพิ่มขึ้น 1.4% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน และลดลง 3.3% จากไตรมาสก่อน มาอยู่ที่ 1,689.2 ล้านบาท ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร ได้แก่ ค่าใช้จ่ายของพนักงานส่วนกลางและผู้บริหาร ค่าโฆษณา ประชาสัมพันธ์ ค่าเครื่องใช้สำนักงาน ค่าธรรมเนียมและค่าที่ปรึกษาต่างๆ และค่าเสื่อมราคาและค่า ตัดจำหน่ายสำหรับอุปกรณ์สำนักงาน สำหรับไตรมาสที่ 2 ปี 2553 บริษัทฯ มีค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารเท่ากับ 436.2 ล้านบาท ลดลง 3.8% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน โดยมีสาเหตุหลักมาจาก 1) การปิดให้บริการโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ 2) ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารบางส่วนของโครงการเซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า ได้ถูกโอนไป พร้อมกับการโอนสินทรัพย์บางส่วนเข้ากองทุน CPNRF 3) ค่าใช้จ่ายสำหรับปีที่ผ่านมาได้รวมค่าโฆษณาและประชาสัมพันธ์สำหรับงานฉลองการเปิด ให้บริการศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา ชลบุรี เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา บริษัทฯ มีค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารลดลง 5.1% โดยมีสาเหตุ หลักมาจากการปิดให้บริการโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ประกอบกับค่าใช้จ่ายพนักงานส่วนกลางของ ไตรมาสที่ผ่านมา รวมเงินโบนัสพิเศษที่จ่ายย้อนหลังสำหรับผลการปฎิบัติงานในปี 2552 กำไรสุทธิ หากไม่รวมรายการที่มิได้เกิดขึ้นเป็นประจำดังที่ได้กล่าวในข้างต้น บริษัทฯ จะมีกำไรสุทธิใน ไตรมาสที่ 2 ปี 2553 ลดลง 69.6% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน และลดลง 75.5% จาก ไตรมาสที่ผ่านมา โดยเป็นผลหลักจากการปิดให้บริการโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ดังที่กล่าวไปแล้ว ข้างต้น ตารางที่ 2: สรุปข้อมูลทางการเงิน งบการเงินรวม ไตรมาส 2 ไตรมาส 1 ไตรมาส 2 %เทียบ %เทียบ (ล้านบาท) 2552 2553 2553 ปีก่อน ไตรมาสก่อน รายได้รวม 2,978.1 3,290.5 2,486.0 (16.5%) (24.4%) รายได้จากค่าเช่าและบริการ 2,534.8 2,734.9 2,164.9 (14.6%) (20.8%) ศูนย์การค้า 2,301.5 2,538.8 2,023.8 (12.1%) (20.3%) อาคารสำนักงาน 226.3 189.1 133.4 (41.1%) (29.5%) ค่าเช่าและบริการอื่นๆ 7.0 7.0 7.7 10.1% 10.1% โรงแรม 36.3 37.0 34.3 (5.5%) (7.4%) อาหารและเครื่องดื่ม 180.7 135.1 142.0 (21.4%) 5.1% รายได้อื่น 226.3 383.5 144.8 (36.0%) (62.2%) ต้นทุนรวม 1,666.2 1,746.3 1,689.2 1.4% (3.3%) ต้นทุนค่าเช่าและบริการ 1,503.1 1,617.1 1,556.1 3.5% (3.8%) ศูนย์การค้า 1,364.2 1,484.2 1,422.7 4.3% (4.1%) อาคารสำนักงาน 131.0 126.3 126.4 (3.5%) 0.1% ค่าเช่าและบริการอื่นๆ 7.9 6.6 7.0 (11.6%) 5.7% โรงแรม 15.3 13.7 14.1 (7.6%) 3.1% อาหารและเครื่องดื่ม 147.8 115.5 118.9 (19.5%) 2.9% กำไรจากการดำเนินงาน 864.3 1,268.0 371.8 (57.0%) (70.7%) กำไรสุทธิ 587.0 950.8 164.4 (72.0%) (82.7%) กำไรต่อหุ้นขั้นพื้นฐาน (บาท) 0.27 0.44 0.08 (72.0%) (82.7%) หมายเหตุ: รวมรายการที่มิได้เกิดขึ้นเป็นประจำ โครงสร้างทางการเงิน ในไตรมาสที่ 2 ปี 2553 บริษัทฯ ได้ชำระคืนเงินกู้ระยะยาวรวม 227.5 ล้านบาท และมีการกู้ยืมเงิน รวมทั้งสิ้นเป็นจำนวน 1,850 ล้านบาท ซึ่งประกอบด้วยหุ้นกู้ไม่มีหลักประกันจำนวน 500 ล้านบาท (อายุ 2 ปี ณ อัตราดอกเบี้ยเท่ากับอัตราดอกเบี้ยเงินฝากประจำ 3 เดือน บวก 1.15% ต่อปี) และ เงินกู้ยืมระยะยาวจากสถาบันการเงินจำนวนเงินรวม 1,350 ล้านบาท (ระยะเวลาการผ่อนชำระคืน 7 ปี ณ อัตราดอกเบี้ย MLR-2.0% ต่อปี) ทั้งนี้ ณ 30 มิถุนายน 2553 หนี้สินที่มีอัตราดอกเบี้ยของ บริษัทฯ ประกอบด้วยเงินกู้ยืมที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่ในสัดส่วน 68% และอัตราดอกเบี้ยลอยตัวใน สัดส่วน 32% โดยมีอัตราดอกเบี้ยถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักอยู่ที่ 4.4% ต่อปี แม้ว่า บริษัทฯ จะมีการขยายธุรกิจอย่างต่อเนื่องซึ่งต้องใช้เงินลงทุนเป็นจำนวนมาก แต่ฐานะทาง การเงินของบริษัทฯ ยังคงแข็งแกร่ง โดยมีอัตราหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้น เพียง 0.8 เท่า ซึ่งเป็นไปตามนโยบายทางการเงินของบริษัทฯ ที่จะดำรงอัตราส่วนดังกล่าวไว้ไม่ เกิน 1 เท่า การปิดให้บริการชั่วคราวของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ แม้จะทำให้บริษัทฯ เลื่อนการปิด ปรับปรุงศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา ลาดพร้าว ออกไปในไตรมาสที่ 1 ปี 2554 แต่การลงทุนใน โครงการในอนาคตอื่นๆ ยังคงเป็นไปตามแผนงานเดิม โดยอาศัยเงินทุนจากกระแสเงินสดจาก ดำเนินงาน เงินทุนจากการโอนสินทรัพย์ให้แก่ CPNRF และเงินกู้ยืมระยะยาวจากธนาคารพาณิชย์ ตารางที่ 3: สรุปฐานะทางการเงิน งบดุล ไตรมาส 2 ไตรมาส 1 ไตรมาส 2 %เทียบ %เทียบ (ล้านบาท) 2552 2553 2553 ปีก่อน ไตรมาสก่อน สินทรัพย์รวม 49,218.1 51,540.2 51,946.9 5.5% 0.8% สินทรัพย์หมุนเวียน 4,216.0 4,609.2 4,442.1 5.4% (3.6%) ที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์ 36,703.9 38,405.9 39,111.8 6.6% 1.8% สิทธิการเช่า 4,820.3 4,248.8 4,117.7 (14.6%) (3.1%) หนี้สินรวม 34,187.6 31,577.9 32,983.6 (3.5%) 4.5% หนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยจ่าย 19,311.1 16,642.0 18,264.5 (5.4%) 9.7% ส่วนของผู้ถือหุ้น 15,030.6 19,962.3 18,963.3 26.2% (5.0%) กำไรสะสม 10,778.4 15,490.7 14,391.5 33.5% (7.1%) ตารางที่ 4: อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญ อัตราส่วนทางการเงิน ไตรมาส 2 ไตรมาส 1 ไตรมาส 2 2552 2553 2553 อัตราส่วนสภาพคล่อง อัตราส่วนสภาพคล่อง (เท่า) 0.6 0.7 0.6 อัตราส่วนสภาพคล่องหมุนเร็ว (เท่า) 0.4 0.5 0.5 ระยะเวลาเก็บหนี้เฉลี่ย (วัน) 16.6 12.4 16.0 อัตราส่วนความสามารถในการทำกำไร อัตรากำไรขั้นต้น (%) 42.8% 44.2% 32.1% อัตรากำไรสุทธิ (%) 18.0% 20.6% 6.3% อัตราผลตอบแทนต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (%) 14.4% 14.0% 3.4% อัตราส่วนประสิทธิภาพในการดำเนินงาน อัตราผลตอบแทนต่อสินทรัพย์ (%) 4.5% 5.2% 1.3% อัตราส่วนวิเคราะห์นโยบายทางการเงิน อัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (เท่า) 1.1 0.7 0.8 อัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อ EBITDA (เท่า) 3.2 2.5 3.0 อัตราส่วนความสามารถในการชำระดอกเบี้ย/1 (เท่า) 6.5 6.2 6.7 หมายเหตุ:/1 กระแสเงินสดจากการดำเนินงาน ไม่รวมเงินสดที่ชำระเจ้าหนี้ตั๋วอาวัลซึ่งครบกำหนด