บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) คำอธิบายและการวิเคราะห์ของฝ่ายจัดการ ฐานะการเงินและผลการดำเนินงานประจำไตรมาสที่ 3 ปี 2548 ภาพรวมผลการดำเนินงาน บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) ประกาศกำไรสุทธิในไตรมาสที่ 3 ปี 2548 จำนวน 2,173.6 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อนถึง 1,793.3 ล้านบาท หรือ 471.6 % ทั้งนี้เป็นผลจากกำไรที่ได้จากการทำสัญญาเช่าการเงิน (1) สำหรับอาคารและงานระบบศูนย์การค้าเซ็นทรัล พลาซา พระราม 2 และพระราม 3 ให้ แก่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท "CPNRF" จำนวน 2,766.7 ล้านบาท (สุทธิหลังภาษีเท่ากับ 1,937 ล้านบาท) เป็นหลัก อย่างไรก็ตาม บริษัทได้ตั้งสำรอง สำหรับการด้อยค่าของที่ดินรอการพัฒนาจำนวน 406.6 ล้านบาท (สุทธิหลังภาษีเท่ากับ 285 ล้านบาท) ซึ่งหากไม่รวมกำไรจากการทำสัญญาเช่าทางการเงิน กับ CPNRF จำนวน 2,766.7 ล้านบาท การสำรองการด้อยค่าของสินทรัพย์จำนวน 406.6 ล้านบาท สุทธิจากผลกระทบกับภาษีเงินได้ (2) จำนวน 708.0 ล้านบาท และ ส่วนแบ่งของผู้ ถือหุ้นส่วนน้อยในบริษัทย่อย จำนวน 113.9 ล้านบาท จากการตั้งสำรองการด้อยค่าของ สินทรัพย์ดังกล่าว บริษัทยังคงมีกำไรสุทธิจากการดำเนินงานเท่ากับ 407.6 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 27.4 ล้านบาท หรือ 7.2% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน เนื่องจากการ เพิ่มขึ้นของรายได้ค่าเช่าของอาคารสำนักงานเซ็นทรัล เวิลด์ และ การเปิดดำเนินการ ส่วนขยายของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ทาวน์ รัตนาธิเบศร์ รวมทั้งบริษัทยังได้รับรายได้จาก การเป็นผู้บริหารสินทรัพย์ให้กับ CPNRF และมีส่วนแบ่งผลกำไรจากเงินลงทุนใน CPNRF จำนวน 33% ในไตรมาสนี้เท่ากับ 11.0 ล้านบาท และ 35.9 ล้านบาท ตามลำดับ เมื่อวันที่ 15 และ 16 สิงหาคม 2548 บริษัทนำทรัพย์สินส่วนใหญ่ของศูนย์การค้า เซ็นทรัลพลาซา พระราม 2 และ พระราม 3 ให้เช่าแก่ CPNRF ซึ่งเป็นกองทุนรวม อสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย ซึ่งมีมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ ณ 30 กันยายน 2548 เท่ากับ 11,023.9 ล้านบาท ทั้งนี้ การดำเนินการนี้ ทำให้ฐานะ การเงินโดยรวมของบริษัทดีขึ้น บริษัทมีสภาพคล่องสูงขึ้น โดยมีเงินสดคงเหลือหลังการ จ่ายคืนเงินกู้กว่า 5,000 ล้านบาท เพื่อนำไปใช้ลงทุนในโครงการตามแผนงานในอนาคต อัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้นลดลงจาก 0.9 เท่า เหลือ 0.4 เท่า(ตามนโยบายของบริษัทจะดำรงอัตราส่วนดังกล่าวไว้ไม่เกิน 1.0 เท่า) เมื่อวันที่ 15 กันยายน 2548 บริษัทได้เปิดตัวศูนย์การค้าเซ็นทรัล ทาวน์ รัตนาธิเบศร์ อย่างเป็นทางการ โดยบริษัทได้ทำการปรับปรุงภาพลักษณ์ทั้งภายในและ ภายนอกให้มีความทันสมัย และเพิ่มพื้นที่ขายให้มากขึ้น อันได้แก่ พื้นที่โรงภาพยนตร์ ร้านอาหารและร้านค้าต่างๆ รวมกว่า 25,000 ตารางเมตร และการเปิดดำเนินการ ของห้างสรรพสินค้าโรบินสันบริเวณชั้น 1 และ 2 ส่งผลให้โครงการนี้ได้รับการตอบรับ เป็นอย่างดีจากลูกค้า ซึ่งจะช่วยเพิ่มฐานรายได้และกำไรให้แก่บริษัทในระยะยาว รายได้ บริษัทมีรายได้จากค่าเช่าค่าบริการ และอาหารเครื่องดื่ม สำหรับไตรมาสที่ 3 ของปี 2548 จำนวน 1,674.1 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน 202.2 ล้านบาท หรือ 13.7% ถึงแม้ว่ารายได้บางส่วนของโครงการเซ็นทรัล พลาซา พระราม 2 และพระราม 3 จะถูกโอนไปสู่ CPNRF ทั้งนี้เป็นผลมาจากการเพิ่มขึ้นของรายได้ค่า เช่าพื้นที่อาคารสำนักงานเซ็นทรัลเวิลด์ และการเปิดส่วนขยายของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ทาวน์ รัตนาธิเบศร์ บริษัทมีรายได้อื่นสำหรับไตรมาสที่ 3 ของปี 2548 จำนวน 2,878.4 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน 2,798.4 ล้านบาท หรือ 3,497.9% เป็นผลมา จากการที่บริษัทมีกำไรจากการทำสัญญาเช่าทางการเงินกับ CPNRF จำนวน 2,766.7 ล้านบาท รวมทั้งบริษัทยังมีรายได้จากการเป็นผู้บริหารสินทรัพย์ให้กับ CPNRF จำนวน 11.0 ล้านบาท ต้นทุนและค่าใช้จ่ายในการบริหาร ในไตรมาสที่ 3 ต้นทุนการเช่าและบริการ ต้นทุนอาหารและเครื่องดื่ม มี จำนวน 875.1 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 95.3 ล้านบาท หรือ 12.2% เมื่อเปรียบเทียบกับ ไตรมาสเดียวกันของปี 2547 โดยส่วนใหญ่เป็นผลจากต้นทุนการดำเนินงาน ค่าเสื่อม ราคาของโครงการอาคารสำนักงานเซ็นทรัล เวิลด์ สวนเซ็นทรัล พาร์ค พระราม 2 ค่าเช่าที่ดินของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ และค่าสาธารณูปโภคโดยเฉพาะค่าไฟฟ้าที่เพิ่มขึ้น บริษัทมีค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานและบริหารในไตรมาสที่ 3 จำนวน 633.1 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อน 463.1 ล้านบาท หรือ 272.5% ส่วนสำคัญ มาจากการตั้งสำรองการด้อยค่าของทรัพย์สินในที่ดินรอการพัฒนา จำนวน 406.6 ล้านบาท และอีกส่วนหนึ่งมาจากค่าโฆษณาและค่าใช้จ่ายในการส่งเสริมการขายที่ เพิ่มสูงขึ้น จากการจัดกิจกรรมส่งเสริมการขายและประชาสัมพันธ์ในโครงการต่างๆ อย่างต่อเนื่อง เช่น การประชาสัมพันธ์โครงการเซ็นทรัล เวิลด์ และ จัดงานเปิดตัว โครงการเซ็นทรัล ทาวน์ รัตนาธิเบศร์ ภาพรวมฐานะทางการเงิน ณ 30 กันยายน 2548 * สินทรัพย์ ณ วันที่ 30 กันยายน 2548 บริษัทและบริษัทย่อยมีสินทรัพย์รวม 31,572.2 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากยอดสินทรัพย์รวม ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2548 จำนวน 3,565.6 ล้านบาท หรือ 12.7% แม้ว่าทรัพย์สินบางส่วนจะถูกโอนให้กับ CPNRF แล้วก็ตาม โดยรายการสำคัญ คือ เงินสดจากการให้เช่าและ/หรือเช่าช่วงสินทรัพย์บางส่วนของ เซ็นทรัลพลาซาพระราม 2 และพระราม 3 ให้กับ CPNRF ที่ดิน อาคารและอุปกรณ์-สุทธิ ที่เพิ่มขึ้นจากการก่อสร้างและปรับปรุงศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์ ศูนย์การค้าเซ็นทรัล ทาวน์ รัตนาธิเบศร์ รวมทั้งการซื้อที่ดินเพื่อการพัฒนาโครงการใหม่ นอกจากนี้ บริษัทยัง ได้รวมส่วน 40% ของสินทรัพย์ที่มาจากการซื้อหุ้นของ บจ. เซ็นทรัลพัฒนา พระราม 3 จาก โรแดมโก ไทยแลนด์ บี.วี. โดยปัจจุบันบริษัทถือหุ้น 100% ในบริษัทดังกล่าว * หนี้สิน ณ วันที่ 30 กันยายน 2548 บริษัทมีหนี้สินรวม 20,238.4 ล้านบาท เพิ่มขึ้น จากยอดหนี้สินรวม ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2548 จำนวน 1,889.1 ล้านบาท หรือ 8.0% เนื่องจากมีการตั้งภาษีเงินได้รอการตัดบัญชีเพิ่มขึ้นสุทธิสำหรับกำไรจากการทำ รายการกับ CPNRF และการตั้งสำรองการด้อยค่าของสินทรัพย์ จำนวน 708.0 ล้านบาท รายได้รับล่วงหน้าที่เพิ่มขึ้นจากสัญญาเช่าดำเนินการสำหรับที่ดินที่ให้เช่าและ/หรือเช่าช่วง แก่ CPNRF และอีกส่วนหนึ่งมาจากการรวมส่วนของ 40% ของหนี้สินที่มาจากการซื้อหุ้น ของ บจ.เซ็นทรัลพัฒนา พระราม 3 ในขณะเดียวกันบริษัทได้จ่ายชำระคืนเงินกู้ของ บจ. เซ็นทรัลพัฒนา พระราม 2 และ พระราม 3 จำนวนรวม 1,035 ล้านบาท * ส่วนของผู้ถือหุ้น บริษัทมีส่วนของผู้ถือหุ้น ณ วันที่ 30 กันยายน 2548 เท่ากับ 11,333.7 ล้านบาท สูงขึ้นจาก ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2548 จำนวน 2,070.9 ล้านบาท หรือ 22.4% เนื่องจากกำไรสุทธิสำหรับงวดจำนวน 2,173.6 ล้านบาท การวิเคราะห์อัตราส่วนทางการเงิน * ความสามารถในการทำกำไร สำหรับไตรมาสที่ 3 ปี 2548 อัตรากำไรขั้นต้นอยู่ที่ 47.7% ซึ่งเพิ่มขึ้นเล็กน้อย จากไตรมาสเดียวกันของปี 2547 เนื่องจากอาคารสำนักงานเซ็นทรัลเวิลด์ รายได้ ค่าเช่าเริ่มที่จะครอบคลุมต้นทุนที่เกิดขึ้นโดยเฉพาะค่าเสื่อมราคาจากการเช่าที่สูงขึ้นอย่าง ต่อเนื่อง บริษัทคาดว่าอัตราส่วนนี้จะปรับตัวดีขึ้นเรื่อยๆ ในไตรมาสต่อๆ ไป จากอัตรา การให้เช่าพื้นที่ที่เพิ่มขึ้น และการเปิดดำเนินการส่วนขยายโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ใน กลางปี 2549ในขณะที่อัตรากำไรสุทธิ และอัตราผลตอบแทนผู้ถือหุ้นอยู่ที่ระดับ 47.7% และ 80.2% เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อนซึ่งอยู่ที่ระดับ 24.0% และ 18.7% ตามลำดับ เนื่องจากผลกำไรจากการให้เช่าอาคารและงานระบบกับ CPNRF ตามที่ กล่าวข้างต้น * นโยบายทางการเงิน บริษัทมีอัตราส่วนความสามารถในการชำระดอกเบี้ย 16.7 เท่า เพิ่มขึ้นจาก ไตรมาสที่ 3 ของปี 2547 ซึ่งอยู่ที่ 7.5 เท่า ซึ่งเป็นผลจากไตรมาสนี้มีกระแส เงินสดจากการดำเนินงานเพิ่มขึ้น (จากการเพิ่มขึ้นของรายได้และเงินสดรับจากสัญญา เช่า/เช่าช่วงที่ดิน ศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา พระราม 2 และ พระราม 3) และเงินกู้ ยืมลดลงจากการจ่ายชำระคืนเงินกู้จำนวน 1,035 ล้านบาท สำหรับเงินกู้ บจ. เซ็นทรัลพัฒนา พระราม 2 และ พระราม 3 สำหรับอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้นลดลงจาก 0.9 เท่า ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2547 มาอยู่ที่ 0.4 เท่า ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2548 เงินกู้ยืมที่มีภาระดอกเบี้ยประกอบด้วยเงินกู้อัตราดอกเบี้ยคงที่ 89 % และเงินกู้อัตรา ดอกเบี้ยลอยตัว 11 % อัตราดอกเบี้ยถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักเท่ากับ 4.8% ตารางสรุปอัตราส่วนทางการเงิน ไตรมาสที่3 ปี2548 ไตรมาสที่3 ปี2547 LIQUIDITY RATIO อัตราส่วนสภาพคล่อง (เท่า) 1.4 0.9 ระยะเวลาเก็บหนี้เฉลี่ย (วัน) 3 7 PROFITABILITY RATIO อัตรากำไรขั้นต้น (%) 47.7% 47.0% อัตรากำไรสุทธิ (%) 47.7% 24.0% อัตราผลตอบแทนผู้ถือหุ้น (%) 80.2% 18.7% EFFICIENCY RATIO อัตราผลตอบแทนจากสินทรัพย์ (%) 27.5% 5.7% FINANCIAL POLICY RATIO อัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระ ดอกเบี้ยสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้น(เท่า) 0.4 0.9 อัตราส่วนความสามารถชำระดอกเบี้ย(เท่า) 16.7* 7.5 หมายเหตุ : *รวมเงินสดที่ได้รับจากการให้เช่า และ/หรือ เช่าช่วงที่ดิน ศูนย์การค้าเซ็นทรัล พลาซา พระราม 2 และพระราม 3 (1) สัญญาเช่าแบ่งเป็น 2 ประเภท ได้แก่ 1. สัญญาเช่าทางการเงิน (Financial Lease) ใช้บันทึกบัญชีในส่วนของ อาคาร และ งานระบบ ที่ให้เช่าแก่ CPNRF ซึ่งบริษัทจะบันทึกรับรู้รายได้ ครั้งเดียว ณ วันที่ทำสัญญาเช่า 2. สัญญาเช่าดำเนินการ (Operating Lease) ใช้บันทึกบัญชีในส่วนของที่ดินที่ ให้เช่าและ/หรือเช่าช่วงแก่ CPNRF ซึ่งบริษัทจะบันทึกรับรู้รายได้ตลอดอายุ สัญญาเช่า (2) ภาษีเงินได้จากกำไรจากการเช่าทางการเงินกับ CPNRF และสำรองจากการ ด้อยค่าของทรัพย์สิน บริษัทบันทึกภาษีเงินได้จากทั้ง 2 รายการ ตามหลักการ ของภาษีเงินได้รอตัดบัญชี (Deferred income tax) คือบันทึกภาษีเงินได้ 30% ทั้งจำนวนจากรายการทั้งสองในไตรมาสนี้ โดยภาษีจากกำไรจากการ ให้เช่าทางการเงินมีจำนวน 830.1 ล้านบาท (30% ของ 2,766.7 ล้านบาท) และภาษีของสำรองจากการด้อยค่าของทรัพย์สินจำนวน (122.0) ล้านบาท (30%ของ 406.6 ล้านบาท) ดังนั้นภาษีเงินได้สุทธิจาก 2 รายการ จึงเท่ากับ 708.0 ล้านบาท