บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) คำอธิบายและการวิเคราะห์ของฝ่ายจัดการ ฐานะการเงินและผลการดำเนินงานประจำไตรมาสที่ 1 ปี 2549 ภาพรวมผลการดำเนินงาน บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) ประกาศกำไรสุทธิในไตรมาสที่ 1 ปี 2549 จำนวน 457.0 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน 92.1 ล้านบาท หรือ 25.2% เนื่องมาจากการเพิ่มขึ้นของรายได้ค่าเช่าของอาคารสำนักงานเซ็นทรัลเวิลด์ ซึ่งปัจจุบันมีผู้เช่า พื้นที่แล้วกว่า 90% และการเปิดดำเนินงานส่วนขยายของศูนย์การค้าเซ็นทรัลทาวน์ รัตนาธิเบศร์ นอกจากนี้บริษัทฯยังได้รับรายได้จากการเป็นผู้บริหารทรัพย์สินให้กับกองทุนCPNRF และส่วนแบ่ง ผลกำไรจากเงินลงทุนในกองทุนCPNRF บริษัทฯขอให้ข้อสังเกตว่างบการเงินสำหรับไตรมาสที่ 1 นี้ไม่ได้รวมผลการดำเนินงาน ส่วนใหญ่ของโครงการเซ็นทรัล พลาซา พระราม 2 และพระราม 3 ซึ่งถูกโอนไปให้กับกองทุน CPNRF เนื่องจากบริษัทฯได้ทำสัญญาเช่าการเงินในส่วนของอาคารและงานระบบของโครงการ เซ็นทรัล พลาซา พระราม 2 และพระราม 3 ให้แก่กองทุนCPNRF ไปตั้งแต่เดือนสิงหาคม2548 ซึ่งเป็นสาเหตุหนึ่งในการเปลี่ยนแปลงของผลการดำเนินงานหากเปรียบเทียบกับช่วงเดียวกันของ ปีก่อน อย่างไรก็ตาม เพื่อเป็นข้อมูลเพิ่มเติม บริษัทฯได้วิเคราะห์เปรียบเทียบผลการดำเนินงาน โดยไม่รวมผลการดำเนินงานของโครงการเซ็นทรัลพลาซา พระราม 2 และ พระราม 3 ทั้ง ไตรมาสที่ 1 ของปี 2549 และปี 2548 เพื่อแสดงให้เห็นถึงผลการดำเนินงานของโครงการอื่น ของบริษัทฯไว้ในบทวิเคราะห์นี้ด้วย ในไตรมาสนี้ บริษัทฯอยู่ระหว่างดำเนินการปรับปรุงและขยายโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ให้ เป็นศูนย์การค้าที่ทันสมัยและมีพื้นที่ขายเพิ่มมากขึ้น โดยได้กำหนดเปิดส่วนขยายออกเป็น 2 เฟส ซึ่งพื้นที่ส่วนใหญ่จะเปิดดำเนินงานภายในกลางปี 2549 ถึงแม้ว่าโครงการนี้จะเป็นโครงการ ขนาดใหญ่และใช้เงินลงทุนจำนวนมาก แต่ในปัจจุบันบริษัทฯยังคงมีอัตราหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ย สุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้น เพียง 0.4 เท่า ซึ่งเป็นไปตามนโยบายของบริษัทฯที่จะดำรงอัตราส่วน ดังกล่าวไว้ไม่เกิน 1 เท่า โดยเป็นผลสืบเนื่องจากการที่บริษัทฯสามารถจัดหาเงินทุนได้จาก การจัดตั้งกองทุนCPNRF ดังกล่าวข้างต้น และจากกระแสเงินสดในการดำเนินงานที่เกิดขึ้นใน ไตรมาสนี้ รายได้ บริษัทฯมีรายได้จากค่าเช่าค่าบริการ และอาหารเครื่องดื่ม สำหรับไตรมาสที่ 1 ของปี 2549 จำนวน 1,594.4 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน 25.2 ล้านบาทหรือ 1.6% ถึงแม้จะไม่รวมรายได้ส่วนใหญ่ของโครงการเซ็นทรัลพลาซา พระราม 2 และพระราม 3 ซึ่ง ถูกโอนไปยังกองทุนCPNRF รายได้ที่เพิ่มขึ้นเป็นผลมาจากการเพิ่มขึ้นของรายได้ค่าเช่าพื้นที่ใน อาคารสำนักงานเซ็นทรัลเวิลด์ โดยอัตราการเช่าพื้นที่เพิ่มขึ้นจาก 25% ในไตรมาสที่ 1 ปี 2548 เป็น 82% ในไตรมาสนี้ และอัตราค่าเช่าต่อตารางเมตรเพิ่มสูงขึ้นและการเปิดให้ บริการส่วนขยายของโครงการเซ็นทรัลทาวน์ รัตนาธิเบศร์ รวมทั้งการเพิ่มขึ้นของรายได้ค่าเช่า ในโครงการอื่นของบริษัทฯจากการปรับขึ้นอัตราค่าเช่าพื้นที่และรายได้จากค่าเช่าพื้นที่ส่วนกลางที่ เพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตามหากไม่รวมรายได้ของโครงการเซ็นทรัลพลาซา พระราม 2 และ พระราม 3 ทั้งไตรมาสที่ 1 ของปี 2549 และปี 2548 แล้ว รายได้จากค่าเช่าค่าบริการ และ อาหารเครื่องดื่มของโครงการอื่นของบริษัทฯ สำหรับไตรมาสนี้ จะเพิ่มขึ้นจากไตรมาสเดียวกัน ของปีก่อนถึง 15.8% ในส่วนของรายได้อื่นสำหรับไตรมาสที่ 1 ปี 2549 มีจำนวน 132.8 ล้านบาท เพิ่มขึ้น จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน 53.7 ล้านบาท หรือ 67.8% ส่วนใหญ่เป็นผลมาจากรายได้จาก การเป็นผู้บริหารสินทรัพย์ให้กับกองทุนCPNRF จำนวน 35.2 ล้านบาท และการรับรู้รายได้จาก สัญญาให้เช่าที่ดินของโครงการเซ็นทรัลพลาซา พระราม 2 และ พระราม 3 แก่กองทุนCPNRF จำนวน 14.5 ล้านบาท นอกจากนี้บริษัทฯมีรายได้จากการลงทุนในกองทุนCPNRF ซึ่งแสดงเป็นส่วนแบ่งกำไรจาก เงินลงทุนตามวิธีส่วนได้เสียในไตรมาสนี้ เป็นจำนวน 67.2 ล้านบาท ต้นทุนและค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานและบริหาร ในไตรมาสที่ 1 ปี 2549 บริษัทฯ มีต้นทุนการเช่าและบริการ ต้นทุนอาหารและเครื่องดื่ม จำนวน 860.3 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเพียง 6.9 ล้านบาท หรือ 0.8% เมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาส เดียวกันของปีก่อน เนื่องจากต้นทุนส่วนใหญ่ของโครงการเซ็นทรัลพลาซา พระราม 2 และ พระราม 3 ถูกโอนไปยังกองทุนCPNRF ซึ่งหากไม่รวมต้นทุนของโครงการเซ็นทรัลพลาซา พระราม 2 และ พระราม 3 ทั้งไตรมาสที่ 1 ของปี 2549 และปี 2548 แล้ว ต้นทุนการเช่า และบริการ ต้นทุนอาหารและเครื่องดื่มของโครงการอื่นของบริษัทฯในไตรมาสนี้จะเพิ่มขึ้นจาก ไตรมาสเดียวกันของปีก่อน 8.0% โดยส่วนใหญ่เป็นผลจากต้นทุนในการดำเนินงานของอาคาร สำนักงานเซ็นทรัลเวิลด์ และส่วนขยายของโครงการเซ็นทรัลทาวน์ รัตนาธิเบศร์ และค่าไฟฟ้า ที่เพิ่มขึ้นจากปริมาณการใช้ไฟฟ้าและอัตราค่าไฟฟ้าต่อหน่วยที่เพิ่มขึ้น บริษัทฯมีค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานและบริหารในไตรมาสนี้ 211.2 ล้านบาท เพิ่มขึ้น จากช่วงเดียวกันของปีก่อนเพียง 2.3 ล้านบาท หรือ 1.1% เนื่องจากค่าใช้จ่ายบางส่วนของ โครงการเซ็นทรัลพลาซา พระราม 2 และ พระราม 3 ถูกโอนไปยังกองทุนCPNRF ซึ่งหากไม่ รวมค่าใช้จ่ายของโครงการเซ็นทรัลพลาซา พระราม 2 และ พระราม 3 ทั้งไตรมาสที่ 1 ของ ปี 2549 และปี 2548 แล้ว ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานและบริหารของโครงการอื่นของบริษัท ฯในไตรมาสที่ 1 ปี 2549 จะเพิ่มขึ้นจากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน 7.9% เนื่องมาจากค่าใช้ จ่ายด้านทรัพยากรบุคคล และค่าใช้จ่ายในการโฆษณาและส่งเสริมการขายที่เพิ่มมากขึ้น จากการ จัดงานใหญ่หลายงานในไตรมาสนี้ เช่น Central Plaza Summer 2006 : A Passage to Dubai และงานแฟชั่นโชว์ ออน เดอะ บีช ในช่วงงานเทศกาลพัทยา มิวสิค เฟสติวัล เป็นต้น ภาพรวมฐานะทางการเงิน ณ 31 มีนาคม 2549 สินทรัพย์ ณ วันที่ 31 มีนาคม 2549 บริษัทฯและบริษัทย่อยมีสินทรัพย์รวม 32,940.8 ล้านบาท ลดลงจากยอดสินทรัพย์รวม ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2548 จำนวน 435.5 ล้านบาท หรือ 1.3% ส่วนใหญ่มาจากเงินสดที่ลดลงไปจากการจ่ายชำระค่าก่อสร้างและปรับปรุงศูนย์การค้า เซ็นทรัลเวิลด์ โครงการเซ็นทรัลทาวน์ รัตนาธิเบศร์ และอาคารสำนักงานเซ็นทรัล ปิ่นเกล้า ทาวเวอร์ บี (การปรับปรุงแล้วเสร็จและเริ่มเปิดให้บริการในเดือนมีนาคม 2549 โดยปัจจุบัน มีความคืบหน้าการจองพื้นที่แล้วกว่า 60%) และจากการตัดค่าเสื่อมราคาอาคารและอุปกรณ์ สำหรับไตรมาส หนี้สิน ณ วันที่ 31 มีนาคม 2549 บริษัทฯและบริษัทย่อยมีหนี้สินรวม 20,697.6 ล้านบาท ลดลงจากยอดหนี้สินรวม ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2548 จำนวน 889.6 ล้านบาท หรือ 4.1% ส่วนใหญ่เนื่องมาจากในไตรมาสนี้บริษัทฯมีการจ่ายชำระเจ้าหนี้ผู้รับเหมาก่อสร้างจำนวน 521.3 ล้านบาท ชำระคืนเงินกู้ยืมจำนวน 242.5 ล้านบาท และการจ่ายชำระตั๋วเงินอาวัลที่ถึงกำหนด 170.0 ล้านบาท ในขณะที่หนี้สินบางส่วนเพิ่มขึ้นจากเงินมัดจำรับจากลูกค้า 97.1 ล้านบาท และเงินค้ำประกันสิทธิการเช่า 116.9 ล้านบาท จากการให้เช่าพื้นที่ในศูนย์การค้าเซ็นทรัล เวิลด์ได้เพิ่มขึ้น ส่วนของผู้ถือหุ้น บริษัทมีส่วนของผู้ถือหุ้น ณ วันที่ 31 มีนาคม 2549 เท่ากับ 12,243.2 ล้านบาท เพิ่มขึ้น จาก ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2548 จำนวน 454.1 ล้านบาท หรือ 3.9% เป็นผลมาจากกำไร สุทธิของไตรมาสนี้เป็นหลัก การวิเคราะห์อัตราส่วนทางการเงิน ความสามารถในการทำกำไร สำหรับไตรมาสที่ 1 ปี 2549 อัตรากำไรขั้นต้นอยู่ที่ 46.0% เพิ่มขึ้นจากไตรมาสเดียวกัน ของปีก่อนซึ่งอยู่ที่ 45.6% เพียงเล็กน้อย เป็นผลมาจากรายได้และต้นทุนบางส่วนของโครงการ เซ็นทรัลพลาซา พระราม 2 และ พระราม 3 ถูกโอนไปยังกองทุนCPNRF ซึ่งหากไม่รวมราย ได้และต้นทุนของโครงการเซ็นทรัลพลาซา พระราม 2 และ พระราม 3 ทั้งไตรมาสที่ 1 ของ ปี 2549 และปี 2548 แล้ว อัตรากำไรขั้นต้นของโครงการอื่นของบริษัทฯในไตรมาสนี้จะอยู่ ที่ 49.7% สูงขึ้น 3.6% เมื่อเทียบกับปีก่อน เนื่องจากรายได้ที่เพิ่มขึ้นจากอาคารสำนักงาน เซ็นทรัลเวิลด์ และส่วนขยายของโครงการเซ็นทรัลทาวน์ รัตนาธิเบศร์ รวมทั้งการเพิ่มขึ้นของ รายได้ในโครงการอื่นจากการปรับขึ้นอัตราค่าเช่าพื้นที่และรายได้จากค่าเช่าพื้นที่ส่วนกลางที่เพิ่ม ขึ้น อัตรากำไรสุทธิสำหรับไตรมาสที่ 1 ปี 2549 อยู่ที่ 26.1% เพิ่มขึ้น 4.0% จากไตรมาส เดียวกันของปีก่อนซึ่งอยู่ที่ 22.1% ถึงแม้ว่าจะมีการโอนผลการดำเนินงานของโครงการเซ็นทรัล พลาซา พระราม 2 และ พระราม 3 บางส่วนไปยังกองทุนCPNRF เนื่องจากในไตรมาสนี้ บริษัทฯมีรายได้อื่นเพิ่มขึ้นจากการรับเป็นผู้บริหารสินทรัพย์ให้กับกองทุนCPNRF จำนวน 35.2 ล้านบาท และรับรู้รายได้จากสัญญาให้เช่าที่ดินของโครงการเซ็นทรัล พลาซา พระราม 2 และ พระราม 3 แก่กองทุนCPNRF จำนวน 14.5 ล้านบาท รวมทั้งรายได้จากส่วนแบ่งกำไรจาก เงินลงทุนตามวิธีส่วนได้เสียในกองทุนCPNRF เป็นจำนวน 67.2 ล้านบาท ในขณะที่อัตราผลตอบแทนต่อส่วนของผู้ถือหุ้นสำหรับไตรมาสที่ 1 อยู่ที่ 15.7% ลดลง 0.8% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อนซึ่งอยู่ที่ 16.5% เนื่องจากส่วนของผู้ถือหุ้นที่สูงขึ้นจาก กำไรสะสมที่เพิ่มขึ้นจากการทำสัญญาเช่าทางการเงินในส่วนของอาคารและงานระบบของ โครงการเซ็นทรัลพลาซา พระราม 2 และ พระราม 3 ให้แก่กองทุนCPNRF ในเดือนสิงหาคม ปี 2548 ที่ผ่านมา นโยบายทางการเงิน ในไตรมาสที่ 1 ของปี 2549 บริษัทมีอัตราส่วนความสามารถในการชำระดอกเบี้ย 4.9 เท่า เพิ่มขึ้นจากไตรมาสที่ 1 ของปี 2548 ซึ่งอยู่ที่ 3.8 เท่า เนื่องมาจากกระแสเงินสดสุทธิ จากการดำเนินงานที่เพิ่มขึ้นจากรายได้ค่าเช่าพื้นที่โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากอาคารสำนักงาน เซ็นทรัลเวิลด์ และส่วนขยายของโครงการเซ็นทรัลทาวน์ รัตนาธิเบศร์ และเงินสดที่เพิ่มขึ้นจาก เงินมัดจำรับและเงินประกันสิทธิการเช่าจากการให้เช่าพื้นที่ศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์ รวมถึง เงินปันผลที่ได้รับจากกองทุนCPNRF อัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้นลดลงจาก 0.8 เท่า ในไตรมาสที่ 1 ปี 2548 มาอยู่ที่ 0.4 เท่า ส่วนสำคัญมาจากเงินสดที่ได้รับจากการทำสัญญาเช่าทางการเงิน และสัญญาเช่าดำเนินงานกับกองทุนCPNRF การชำระคืนเงินกู้ของบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา พระราม 2 และพระราม 3 จำกัด ตลอดจนส่วนของผู้ถือหุ้นที่เพิ่มขึ้นจากกำไรจากการทำรายการกับ CPNRF ในเดือนสิงหาคม ปี 2548 ณ วันที่ 31 มีนาคม 2549 เงินกู้ยืมที่มีภาระดอกเบี้ยประกอบด้วยเงินกู้อัตราดอกเบี้ย คงที่ 89% และอัตราดอกเบี้ยลอยตัว 11% ของวงเงินกู้ทั้งหมด โดยมีอัตราดอกเบี้ยถัวเฉลี่ย ถ่วงน้ำหนักเท่ากับ 5.2% ตารางสรุปอัตราส่วนทางการเงิน ไตรมาสที่ 1 ปี 2549 ไตรมาสที่ 1 ปี 2548 LIQUIDITY RATIO อัตราส่วนสภาพคล่อง (เท่า) 1.6 0.6 ระยะเวลาเก็บหนี้เฉลี่ย (วัน) 7 6 PROFITABILITY RATIO อัตรากำไรขั้นต้น (%) 46.0% 45.6% อัตรากำไรสุทธิ (%) 26.1% 22.1% อัตราผลตอบแทนต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (%) 15.7% 16.5% EFFICIENCY RATIO อัตราผลตอบแทนจากสินทรัพย์ (%) 5.5% 5.4% FINANCIAL POLICY RATIO อัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (เท่า) 0.4 0.8 อัตราส่วนความสามารถชำระดอกเบี้ย (เท่า) 4.9 3.8