บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) คำอธิบายและการวิเคราะห์ของฝ่ายจัดการ ฐานะการเงินและผลการดำเนินงานรวมของบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) และบริษัทย่อย ประจำไตรมาสที่ 4 ปี 2550 และสำหรับปี 2550 ในปี 2550 ถือได้ว่าเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมค้าปลีก ซึ่งได้รับ ผลกระทบจากการชะลอตัวของการบริโภคและเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ อันเนื่องมาจาก สถานะการณ์ความไม่มั่นคงทางการเมือง ปัจจัยลบดังกล่าวส่งผลให้ภาวการณ์แข่งขันใน อุตสาหกรรมค้าปลีกทวีความรุนแรงเพิ่มขึ้น ผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมค้าปลีกใช้กลยุทธ์ทาง การตลาดและจัดกิจกรรมส่งเสริมการขายที่หลากหลายรูปแบบ เพื่อกระตุ้นการจับจ่ายใช้สอยของ ผู้บริโภค อย่างไรก็ตาม สัญญาณการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจโดยเฉพาะภาคการบริโภคและการลงทุน ได้แสดงให้เห็นถึงแนวโน้มที่ดีขึ้นในครึ่งหลังของปี 2550 ซึ่งสะท้อนผ่านความเชื่อมั่นของผู้บริโภค ที่สูงขึ้นพร้อมๆ กับการจับจ่ายใช้สอยที่มากขึ้นเช่นกัน สำหรับภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าพื้นที่เพื่อการค้าปลีกในเขตกรุงเทพฯ ปี 2550 นั้น พบว่า มี ปริมาณพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าเพิ่มขึ้น 220,000 ตารางเมตร หรือคิดเป็นการเติบโต 4.4% เมื่อเทียบกับ ปีที่ผ่านมา โดยพื้นที่ใหม่ส่วนใหญ่อยู่ในรูปแบบของศูนย์การค้าชุมชนและพื้นที่ค้าปลีกในย่านธุรกิจ และชุมชนของเมือง การเติบโตทางเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลงประกอบกับปริมาณพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าที่ เพิ่มเข้ามาในตลาดอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้อัตราค่าเช่าพื้นที่ทรงตัว ในขณะที่อัตราการว่างของพื้นที่ อยู่ในช่วง 5.0 - 6.0% บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา (จำกัด) มหาชน ("บริษัทฯ") มีกำไรสุทธิในไตรมาสที่ 4 ปี 2550 จำนวน 520.2 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 42.4% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน ในขณะที่รายได้รวมเท่ากับ 2,199.1 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 22.3% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน ซึ่งรวมรายได้ที่ไม่เกิดขึ้นเป็น ประจำจำนวน 214.3 ล้านบาท จากค่าชดเชยอันเนื่องมาจากการเสียสิทธิการใช้ที่ดินบางส่วน ณ ศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์ (ประมาณ 875 ตารางเมตร) ให้แก่ห้างสรรพสินค้าเซ็นเพื่อใช้ในการขยาย พื้นที่ห้างสรรพสินค้า หากไม่รวมรายได้ที่ไม่ได้เกิดขึ้นเป็นประจำดังกล่าว บริษัทฯ มีกำไรสุทธิ เท่ากับ 305.9 ล้านบาท ลดลง 16.3% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน ในขณะที่รายได้รวมอยู่ที่ 1,984.9 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 10.4% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน สำหรับผลประกอบการของปี 2550 บริษัทฯ มีกำไรสุทธิ 1,783.4 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 5.8% จากปี ก่อน โดยมีรายได้รวมเติบโต 17.7% จากปีก่อนมาอยู่ที่ 7,895.3 ล้านบาท หากไม่รวมรายได้ที่ ไม่ได้เกิดขึ้นเป็นประจำดังกล่าวข้างต้น บริษัทฯ มีกำไรสุทธิเท่ากับ 1,569.1 ล้านบาท ลดลง 6.9% จากปีก่อน เนื่องจากการเพิ่มขึ้นของค่าเสื่อมราคาจากการปรับปรุงและพัฒนาสินทรัพย์ในหลาย โครงการและค่าใช้จ่ายส่งเสริมการขายและการตลาดที่สูงขึ้น โดยเฉพาะที่โครงการเซ็นทรัลเวิลด์ ซึ่งอยู่ในระยะเริ่มแรกของการดำเนินงาน เพื่อกระตุ้นการใช้จ่ายของผู้บริโภคในภาวการณ์ที่การ บริโภคภายในประเทศชะลอตัวลง ในขณะที่รายได้รวมอยู่ที่ 7,681.0 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 14.5% จากปีก่อน และมีกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายเพิ่มขึ้น 2.0% จาก ช่วงเดียวกันของปีก่อนมาอยู่ที่ 3,751.5 ล้านบาท ซึ่งเป็นผลจากผลการดำเนินงานที่ดีขึ้นของ โครงการเซ็นทรัลเวิลด์ ในปี 2550 โดยเริ่มตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2550 บริษัทฯ ได้เปลี่ยนแปลงนโยบายการบันทึกบัญชี เงินลงทุนในบริษัทย่อยและบริษัทร่วมของงบการเงินเฉพาะกิจการตาม "วิธีราคาทุน" จากเดิมที่ จัดทำโดย "วิธีส่วนได้เสีย" โดยการเปลี่ยนแปลงดังกล่าวทำให้งบการเงินเฉพาะกิจการและงบ การเงินรวมมีความแตกต่างกัน อย่างไรก็ดี การเปลี่ยนแปลงดังกล่าวไม่มีผลกระทบต่องบการเงิน รวมและนโยบายการจ่ายเงินปันผลของบริษัทฯ แต่อย่างใด (ดูรายละเอียดในหมายเหตุงบการเงิน สำหรับปีสิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2550 ข้อ 27) อนึ่ง ในไตรมาสที่ 3 ปี 2550 บริษัทฯ ได้ปรับโครงสร้างการถือหุ้นในโครงการพระราม 9 ด้วยการ ซื้อหุ้นจากผู้ถือหุ้นส่วนน้อยของบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา ไนน์สแควร์ จำกัด ("ไนน์สแควร์") ทำให้ สัดส่วนการถือหุ้นในไนน์สแควร์เพิ่มขึ้นจาก 60.0% เป็น 87.1% และได้เข้าทำสัญญาเช่าที่ดินระยะ ยาวจากเจ้าของที่ดินฉบับใหม่และยกเลิกสัญญาเช่าที่ดินฉบับเดิม การเพิ่มสัดส่วนการถือหุ้น ดังกล่าวได้แสดงไว้เป็นรายการในงบดุลรวมของบริษัทฯ (ดูหมายเหตุประกอบงบการเงิน สำหรับปี สิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2550 ข้อ 9) สำหรับภาพรวมการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ในปี 2550 อยู่ในเกณฑ์ดี ท่ามกลางสภาวะทาง เศรษฐกิจและการบริโภคภายในประเทศที่ชะลอตัวลง บริษัทฯ ยังสามารถจัดการการบริหารพื้นที่ได้ เป็นอย่างดี โดยสามารถเพิ่มอัตราการเช่าพื้นที่ศูนย์การค้ามาอยู่ที่ 96% เพิ่มขึ้นจาก 91% ในปี 2549 และอัตราการเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานเพิ่มขึ้นจาก 89% ในปี 2549 มาอยู่ที่ 93% ในปี 2550 และอัตราค่าเช่าโดยเฉลี่ยของศูนย์การค้าอยู่ที่ 1,220 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน เพิ่มขึ้น 4.8% จากปี 2549 อนึ่งค่าเช่าเฉลี่ยดังกล่าวได้รวมส่วนลดค่าเช่าพื้นที่ต่อตารางเมตรที่ให้กับผู้เช่า บางรายในช่วงแรกของการเปิดให้บริการของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ ในปี 2550 ความคืบหน้าของการก่อสร้างและการเปิดให้จองเช่าพื้นที่ของโครงการเซ็นทรัลพลาซา แจ้งวัฒนะ และเซ็นทรัลเฟสติวัล พัทยา บีช เป็นไปตามแผนงานที่ได้กำหนดไว้ โดยมีกำหนดการ เปิดดำเนินการโครงการดังกล่าวในไตรมาสที่ 4 ปี 2551และไตรมาสที่ 1 ปี 2552 ตามลำดับ นอกจากนี้ได้วางแผนที่จะเริ่มงานปรับสภาพและขุดเจาะที่ดินสำหรับโครงการเซ็นทรัลพลาซา ชลบุรี และ โครงการเซ็นทรัลพลาซา ขอนแก่นในช่วงครึ่งแรกของปี 2551 และคาดว่าจะสามารถ เปิดดำเนินการโครงการดังกล่าวได้ในไตรมาสที่ 3 และไตรมาสที่ 4 ปี 2552 ตามลำดับ อนึ่ง ที่ประชุมคณะกรรมการบริษัทฯ มีมติเสนอต่อที่ประชุมผู้ถือหุ้นซึ่งกำหนดที่จะจัดขึ้นในวันที่ 25 เมษายน 2551 ให้มีการจ่ายเงินปันผลในอัตรา 0.33 บาทต่อหุ้น ซึ่งคิดเป็น 40% ของกำไรสุทธิ ของบริษัทฯ ในปี 2550 กำไรสุทธิ: - บริษัทฯ มีกำไรสุทธิในไตรมาสที่ 4 ปี 2550 เท่ากับ 520.2 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 42.4% จาก ไตรมาสเดียวกันของปีก่อน หากไม่รวมรายได้ที่ไม่ได้เกิดขึ้นเป็นประจำดังกล่าว บริษัทฯ มี กำไรสุทธิเท่ากับ 305.9 ล้านบาท ลดลง 16.3% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน เนื่องจากการ เพิ่มขึ้นของค่าใช้จ่ายส่งเสริมการขายและการตลาด - เมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา กำไรสุทธิไม่รวมรายได้ที่ไม่ได้เกิดขึ้นเป็นประจำลดลง 25.8% เนื่องจากการเพิ่มขึ้นของค่าใช้จ่ายส่งเสริมการขายและการตลาดในช่วงเฉลิมฉลอง ปลายปี และการเพิ่มขึ้นของค่าใช้จ่ายบุคคล (การปรับฐานเงินเดือนและจ่ายโบนัสประจำปี) - สำหรับกำไรสุทธิปี 2550 เท่ากับ 1,783.4 ล้านบาท มีอัตราการเติบโตเพิ่มขึ้น 5.8% จากปี ก่อน หากไม่รวมรายได้ที่ไม่ได้เกิดขึ้นเป็นประจำดังกล่าว บริษัทฯ มีกำไรสุทธิเท่ากับ 1,569.1 ล้านบาท ลดลง 6.9% จากปีก่อน เนื่องจากอัตรากำไรขั้นต้นในระยะเริ่มแรกของโครงการ เซ็นทรัลเวิลด์ยังอยู่ในระดับต่ำและค่าใช้จ่ายส่งเสริมการขายและการตลาดที่เพิ่มขึ้น รายได้รวม (รายได้จากค่าเช่าและบริการ และ ค่าอาหารและเครื่องดื่ม): - รายได้รวมในไตรมาสที่ 4 ปี 2550 เท่ากับ 2,199.1 ล้านบาท เติบโต 22.3% จากไตรมาส เดียวกันปีก่อน หากไม่รวมรายได้ที่ไม่ได้เกิดขึ้นเป็นประจำดังกล่าว รายได้จะเท่ากับ1,984.9 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 10.4% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน เป็นผลจากสัดส่วนรายได้ที่เพิ่มขึ้น จากโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ และพื้นที่ให้เช่าเพิ่มขึ้นของโครงการเซ็นทรัลพลาซา รัตนาธิเบศร์ - เมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา รายได้รวมไม่รวมรายได้ที่ไม่ได้เกิดขึ้นเป็นประจำเติบโต 2.8% เนื่องจากมีการเปิดให้บริการ "Junction X Zone" ณ โครงการเซ็นทรัลพลาซา รัตนาธิเบศร์ ในเดือนตุลาคม ปี 2550 - สำหรับผลการดำเนินงานของปี 2550 รายได้รวมเท่ากับ 7,895.3 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 17.7% จากปีที่ผ่านมา หากไม่รวมรายได้ที่ไม่ได้เกิดขึ้นเป็นประจำดังกล่าว บริษัทฯ มีรายได้รวม เติบโต 14.5% จากปีก่อนมาอยู่ที่ 7,681.0 ล้านบาท เนื่องจากการเพิ่มขึ้นของสัดส่วนรายได้ ของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ และการเพิ่มขึ้นของรายได้ค่าบริการร่วมและค่าบริการไอเย็น (common area and air conditioning services) หลังจากการปรับอัตราค่าบริการใหม่เมื่อ เดือนสิงหาคม ปี 2549 ตารางที่1: สรุปข้อมูลทางการเงินไตรมาสที่ 4 ปี 2550และปี 2550 งบการเงินรวม ไตรมาส 4 ไตรมาส 3 ไตรมาส 4 % เทียบ % เทียบ ปี 2549 ปี 2550 % เทียบ (ล้านบาท) 2549 2550 2550 ปีก่อน ไตรมาสก่อน ปีก่อน รายได้จากค่าเช่าค่าบริการและค่า 1,798.1 1,930.7 2,199.1 22.3% 13.9% 6,706.2 7,895.3 17.7% ขายอาหารเครื่องดื่ม กำไรขั้นต้น 726.7 796.2 1,057.2 45.5% 32.8% 2,923.4 3,421.9 17.1% กำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย, ภาษีเงินได้, 1,058.6 988.5 845.1 (20.2%) (14.5%) 3,676.6 3,965.8 7.9% ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย กำไรสุทธิ 365.3 412.1 520.2 42.4% 26.2% 1,685.2 1,783.4 5.8% กำไรต่อหุ้นขั้นพื้นฐาน (บาท) 0.17 0.19 0.24 42.4% 26.2% 0.77 0.82 5.8% ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2550 บริษัทฯ บริหารพื้นที่ให้เช่ารวมทั้งหมด 848,202 ตารางเมตร ประกอบด้วย พื้นที่อาคารศูนย์การค้า 697,038 ตารางเมตร (เพิ่มขึ้น 1.4% จากช่วงเดียวกันของปี ก่อน และคงที่จากไตรมาสที่ผ่านมา) พื้นที่อาคารสำนักงาน 144,791 ตารางเมตร (ไม่เปลี่ยนแปลง จากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนและไตรมาสที่ผ่านมา) และพื้นที่อาคารที่พักอาศัย 6,373 ตาราง เมตร (ไม่เปลี่ยนแปลงจากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนและไตรมาสที่ผ่านมา) อนึ่ง พื้นที่ให้เช่า ดังกล่าวข้างต้น นับรวมพื้นที่ให้เช่าจำนวน 132,369 ตารางเมตรของโครงการเซ็นทรัลพลาซา พระราม 2 และเซ็นทรัลพลาซา รัชดา-พระราม 3 ซึ่งผลการดำเนินงานถูกโอนไปยังกองทุนรวม อสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท ("กองทุน CPNRF") แต่ยังอยู่ภายใต้การบริหารของบริษัทฯ ใน ฐานะของผู้บริหารสินทรัพย์ของกองทุน CPNRF บริษัทฯ มีอัตราการเช่าพื้นที่ศูนย์การค้าเฉลี่ยเพิ่มขึ้นจาก 91% ในไตรมาสที่ 4 ปี 2549 และ 95% ในไตรมาสที่ 3 ปี 2550 เป็น 96% ในไตรมาสที่ 4 ปี 2550 เนื่องจากอัตราการเช่าพื้นที่ที่สูงขึ้นของ โครงการเซ็นทรัลเวิลด์, โครงการเซ็นทรัลพลาซา รามอินทรา, และโครงการเซ็นทรัลพลาซา รัตนาธิเบศร์ หลังจากที่ได้มีการปรับปรุงพื้นที่ในโครงการดังกล่าวแล้วเสร็จในสิ้นปีที่ผ่านมา ค่าเช่า เฉลี่ยของพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าในไตรมาสที่ 4 ปี 2550 อยู่ที่ 1,240 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน เพิ่มขึ้น 6.3% จากไตรมาสเดียวกันปีที่ผ่านมา และ 2.0% จากไตรมาสก่อน อนึ่งค่าเช่าเฉลี่ย ดังกล่าวได้รวมส่วนลดค่าเช่าพื้นที่ต่อตารางเมตรที่ให้กับผู้เช่าบางรายในช่วงแรกของการเปิด ให้บริการของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์โดยเฉลี่ยที่ 50%, 30%, และ 27% ในไตรมาสที่ 4 ปี 2549, ไตรมาสที่ 3 ปี 2550, และไตรมาสที่ 4 ปี 2550 ตามลำดับ ในส่วนของอาคารสำนักงาน บริษัทฯ มีอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยเท่ากับ 93% ในไตรมาสที่ 4 ปี 2550 ไม่เปลี่ยนแปลงจากไตรมาสที่ผ่านมา แต่เพิ่มขึ้นจาก 89% ในไตรมาสที่ 4 ปี 2549 อันเป็น ผลมาจากอัตราการเช่าพื้นที่ของอาคารสำนักงานเซ็นทรัลเวิลด์เพิ่มขึ้นจาก 90% ในไตรมาสที่ 4 ปี 2549 มาอยู่ที่ 95% ในไตรมาสที่ 4 ปี 2550 และอาคารสำนักงานปิ่นเกล้า ทาวเวอร์ บี ที่มีอัตรา การเช่าพื้นที่เพิ่มขึ้นจาก 60% ในไตรมาสที่ 4 ปี 2549 เป็น 75% ในไตรมาสที่ 4 ปี 2550 ตารางที่ 2: สรุปพื้นที่ให้เช่าและอัตราการเช่าพื้นที่ ศูนย์การค้า พื้นที่ให้เช่า อัตราการเช่าพื้นที่ (%) (ตร.ม.) ไตรมาส3/49 ไตรมาส3/50 ไตรมาส4/50 ลาดพร้าว 55,562 100% 100% 100% รามอินทรา 17,974 76% 92% 99% ปิ่นเกล้า 55,777 98% 92% 91% พัทยา 15,227 100% 100% 99% รัชดา-พระราม3 18,237 100% 100% 100% เชียงใหม่ 76,410 99% 98% 98% บางนา 57,728 99% 99% 99% พระราม2 5,937 100% 100% 100% รัตนาธิเบศร์ 77,132 90% 96% 99% เซ็นทรัลเวิลด์ 184,685 81% 90% 93% รวม 564,669 91% 95% 96% อาคารสำนักงาน พื้นที่ให้เช่า อัตราการเช่าพื้นที่ (%) (ตร.ม.) ไตรมาส3/49 ไตรมาส3/50 ไตรมาส4/50 ลาดพร้าว 17,719 100% 96% 86% ปิ่นเกล้า เอ 22,560 92% 92% 91% ปิ่นเกล้า บี /1 11,334 60% 75% 75% บางนา 9,796 97% 96% 98% เซ็นทรัลเวิลด์ 83,382 90% 94% 95% รวม 144,791 89% 93% 93% หมายเหตุ :/1 อาคารสำนักงานปิ่นเกล้า ทาวเวอร์ บี ทำการปรับปรุงเปลี่ยนจากที่พักอาศัยเป็นอาคารสำนักงาน แล้วเสร็จ ในช่วงไตรมาส 1/2549 รายได้รวม ในไตรมาสที่ 4 ปี 2550 บริษัทฯ มีรายได้รวมจากค่าเช่าค่าบริการและค่าอาหารและเครื่องดื่มจำนวน 2,199.1 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 13.9% จากไตรมาสเดียวที่ผ่านมา และ 22.3% จากไตรมาสเดียวกันปี ก่อน อนึ่ง รายได้รวมในไตรมาสที่ 4 ปี 2550 รวมรายได้ที่ไม่เกิดขึ้นเป็นประจำจำนวน 214.3 ล้าน บาท จากค่าชดเชยอันเนื่องมาจากการเสียสิทธิการใช้ที่ดินบางส่วน ณ ศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์ (ประมาณ 875 ตารางเมตร) ให้แก่ห้างสรรพสินค้าเซ็นเพื่อใช้ในการขยายพื้นที่ห้างสรรพสินค้า หาก ไม่รวมรายได้ที่ไม่ได้เกิดขึ้นเป็นประจำดังกล่าว บริษัทฯ มีรายได้รวม 1,984.9 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 10.4% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน และ 2.8% จากไตรมาสที่ผ่านมา การเติบโตของรายได้ รวมเป็นผลจากรายได้จากค่าเช่าและบริการจำนวน 1,887.8 ล้านบาท ที่เพิ่มขึ้น 2.5% จากไตรมาส ที่ผ่านมา เนื่องจากการเปิดให้บริการโซนจังชั่นเอ็กซ์ ในเดือนตุลาคม ปี 2550 ณ โครงการเซ็นทรัล พลาซา รัตนาธิเบศร์ และเพิ่มขึ้น 10.7% จากไตรมาสเดียวกันปีที่ผ่านมา เนื่องจาก (1) การเปิด ให้บริการหลังการปรับปรุงโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ในเดือนธันวาคม ปี 2549, (2) การเช่าพื้นที่ของผู้ เช่าหลักรายใหม่ในเดือนมีนาคม 2550 ณ โครงการเซ็นทรัลพลาซา เชียงใหม่ แอร์พอร์ต, (3) การ เช่าพื้นที่ของโรงภาพยนตร์ (โรงภาพยนตร์เอสเอฟ) ในเดือนกุมภาพันธ์ ปี 2550 ณ โครงการ เซ็นทรัลพลาซา รามอินทรา, (4) การเปิดให้บริการโซน "Junction X" ในเดือนตุลาคม ปี 2550 ณ โครงการเซ็นทรัลพลาซา รัตนาธิเบศร์ สำหรับรายได้ค่าอาหารและเครื่องดื่ม เพิ่มขึ้น 9.9% จาก ไตรมาสที่ผ่านมา และ 5.5% จากไตรมาสเดียวกันปีก่อน เป็นผลมาจากผลการดำเนินงานที่ดีขึ้น ของศูนย์อาหาร ณ โครงการเซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า และ โครงการเซ็นทรัลพลาซา บางนา ในปี 2550 บริษัทฯ มีรายได้รวมจากค่าเช่าค่าบริการและค่าอาหารและเครื่องดื่มจำนวน 7,895.3 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 17.7% จากปีก่อน หากไม่รวมรายได้ที่ไม่ได้เกิดขึ้นเป็นประจำดังกล่าว รายได้ รวมจากค่าเช่าค่าบริการและค่าอาหารและเครื่องดื่มเท่ากับ 7,681.0 ล้านบาท เติบโต 14.5% จาก ปีก่อน เป็นผลจากการเพิ่มขึ้นของรายได้ค่าเช่าและบริการ 15.7% จากปีก่อน มาอยู่ที่ 7,303.0 ล้านบาท โดยมีสาเหตุหลักมาจาก (1) การเพิ่มขึ้นของรายได้ค่าบริการร่วมและค่าบริการไอเย็น (common area and air conditioning services) หลังจากการปรับอัตราค่าบริการใหม่สำหรับทุก โครงการเมื่อเดือนสิงหาคม ปี 2549, (2) การเพิ่มขึ้นของสัดส่วนรายได้จากโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ หลังจากเสร็จสิ้นการปรับปรุงและเปิดให้บริการในเดือนธันวาคม 2549, (3) การเพิ่มขึ้นของรายได้ จากผู้เช่าหลักรายใหม่ (ศูนย์ออกกำลังกาย แคลิฟอร์เนีย ว้าว) ณ โครงการเซ็นทรัลพลาซา เชียงใหม่ แอร์พอร์ต และ (4) ผลการดำเนินงานที่ดีขึ้นของโครงการเซ็นทรัลพลาซา รามอินทรา และโครงการเซ็นทรัลพลาซา รัตนาธิเบศร์ หลังจากที่ได้มีการปรับปรุงพื้นที่ให้เช่าแล้วเสร็จในเดือน ธันวาคม ปี 2549 สำหรับรายได้ค่าอาหารและเครื่องดื่มลดลง 4.7% จากปีที่ผ่านมา อยู่ที่ 378.0 ล้านบาท เนื่องจากการปิดการให้บริการศูนย์อาหารที่โครงการเซ็นทรัลเวิลด์ และอยู่ระหว่างการปิด ปรับปรุงศูนย์อาหารที่โครงการเซ็นทรัลพลาซา รัชดา-พระราม 3 ต้นทุนรวม ต้นทุนรวม ได้แก่ ต้นทุนจากการให้เช่าพื้นที่และการให้บริการ ต้นทุนอาหารและเครื่องดื่ม รวมถึง ค่าสาธารณูปโภค ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายสินทรัพย์ให้เช่า ค่าใช้จ่ายพนักงานผู้ปฎิบัติงาน ที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับการให้เช่าและให้บริการพื้นที่โครงการ ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมและ บำรุงรักษาสินทรัพย์ให้เช่า และ ภาษีโรงเรือน สำหรับไตรมาสที่ 4 ปี 2550 บริษัทฯ มีต้นทุนรวม เท่ากับ 1,142.0 ล้านบาท ไม่เปลี่ยนแปลงจากไตรมาสที่ผ่านมา แต่เพิ่มขึ้น 6.6% จากไตรมาส เดียวกันปีก่อน โดยแบ่งเป็นต้นทุนจากการให้เช่าพื้นที่และการให้บริการจำนวน 1,066.5 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.7% จากไตรมาสเดียวกันปีก่อน เป็นผลจากการเพิ่มขึ้นของภาษีที่ดินและโรงเรือน ค่า ประกันภัย ค่าใช้จ่ายสาธารณูปโภคตามการเพิ่มขึ้นของอัตราการเช่าพื้นที่ ต้นทุนอาหารและ เครื่องดื่มเท่ากับ 75.5 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 10.2% จากไตรมาสที่ผ่านมา และ 5.7% จากไตรมาส เดียวกันของปีก่อน ซึ่งสอดคล้องกับการลดลงของรายได้ค่าอาหารและเครื่องดื่ม ในปี 2550 บริษัทฯ มีต้นทุนรวมเพิ่มขึ้น 18.3% จากปีก่อน มาอยู่ที่ 4,473.4 ล้านบาท โดยแบ่งเป็น ต้นทุนจากการให้เช่าพื้นที่และการให้บริการจำนวน 4,185.2 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 20.3% จากปีก่อน เป็นผลจากการเพิ่มขึ้นของค่าเสื่อมราคาของพื้นที่ส่วนขยายและค่าใช้จ่ายสาธารณูปโภคของ โครงการเซ็นทรัลเวิลด์หลังการเปิดให้บริการในเดือนธันวาคม ปี 2549 ต้นทุนอาหารและเครื่องดื่ม ลดลง 5.1% จากปีก่อน เนื่องจากการปิดศูนย์อาหารจำนวน 2 แห่ง ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร ได้แก่ ค่าใช้จ่ายของพนักงานส่วนกลางของบริษัทฯและผู้บริหาร ค่าโฆษณาประชาสัมพันธ์ ค่าเครื่องใช้สำนักงาน ค่าธรรมเนียมและค่าที่ปรึกษาต่างๆ และค่าเสื่อม ราคาและค่าตัดจำหน่ายสำหรับอุปกรณ์สำนักงาน สำหรับไตรมาสที่ 4 ปี 2550 บริษัทฯ มีค่าใช้จ่าย ในการขายและบริหารเท่ากับ 580.8 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 73.3% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา เนื่องจากค่าใช้จ่ายด้านบุคลากรที่เพิ่มขึ้น (ปรับขึ้นเงินเดือนพนักงานและการจ่ายโบนัสประจำปี) และการเพิ่มขึ้นของค่าใช้จ่ายในการโฆษณาและประชาสัมพันธ์ในช่วงเฉลิมฉลองสิ้นปี ซึ่งเป็นปกติ ธุรกิจที่ค่าใช้จ่ายดังกล่าวในไตรมาสที่ 4 ของปีจะสูงกว่าไตรมาสอื่นๆ และเมื่อเปรียบเทียบกับ ไตรมาสเดียวกันของปีก่อน บริษัทฯ มีค่าใช้จ่ายในการโฆษณาและประชาสัมพันธ์และค่าใช้จ่ายด้าน บุคลากรที่สูงขึ้น ส่งผลให้ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารเพิ่มขึ้น 54.4% ในปี 2550 บริษัทฯ มีค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารจำนวน 1,514.5 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 40.5% จากปีก่อน มีสาเหตุหลักจากการเพิ่มขึ้นของค่าใช้จ่ายในการโฆษณาและประชาสัมพันธ์ โดย เฉพาะที่โครงการเซ็นทรัลเวิลด์และค่าใช้จ่ายด้านบุคลากร อนึ่ง จากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวและ การจับจ่ายใช้สอยที่ค่อนข้างซบเซาตลอดทั้งปี 2550 ส่งผลให้บริษัทฯมีค่าใช้จ่ายในการโฆษณา และประชาสัมพันธ์เพิ่มขึ้น 80.3% จากปีก่อน มาอยู่ที่ 565.7 ล้านบาท คิดเป็น 7.4% ของรายได้ รวมซึ่งไม่รวมรายการที่เกิดขึ้นไม่เป็นประจำ โดยเพิ่มขึ้นจากปี 2549 ที่มีสัดส่วนอยู่ที่ 4.7% ของ รายได้รวม กำไรสุทธิ สำหรับไตรมาสที่ 4 ปี 2550 บริษัทฯ มีกำไรสุทธิเท่ากับ 520.2 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 26.2% เมื่อ เทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา และ 42.4% จากไตรมาสเดียวกันปีก่อน หากไม่รวมรายได้ที่ไม่ได้ เกิดขึ้นเป็นประจำดังกล่าว กำไรสุทธิอยู่ที่ 305.9 ล้านบาท ลดลง 25.8% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ ผ่านมา และ 16.3% จากไตรมาสเดียวกันปีก่อน เนื่องจากค่าใช้จ่ายในการโฆษณาและ ประชาสัมพันธ์และค่าใช้จ่ายด้านบุคลากรที่เพิ่มขึ้น ในปี 2550 บริษัทฯ มีกำไรสุทธิเท่ากับ 1,783.4 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 5.8% จากปีก่อน หากไม่รวม รายได้ที่ไม่ได้เกิดขึ้นเป็นประจำดังกล่าว กำไรสุทธิอยู่ที่ 1,569.1 ล้านบาท ลดลง 6.9% จากปีก่อน เนื่องจากค่าใช้จ่ายในการโฆษณาและประชาสัมพันธ์ที่เพิ่มขึ้น อัตรากำไรขั้นต้น อัตรากำไรขั้นต้นของไตรมาสที่ 4 ปี 2550 หากไม่รวมรายได้ที่ไม่ได้เกิดขึ้นเป็นประจำดังกล่าว เท่ากับ 42.5% เพิ่มขึ้นจาก 41.2% ในไตรมาสที่ 3 ปี 2550 และ 40.4% ในไตรมาสที่ 4 ปี 2549 เนื่องจากอัตรากำไรขั้นต้นของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์สูงขึ้นตามอัตราการเช่าพื้นที่ที่เพิ่มขึ้นและ ส่วนลดค่าเช่าพื้นที่ให้แก่ผู้เช่าโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ที่ลดลง ในปี 2550 อัตรากำไรขั้นต้น หากไม่รวมรายได้ที่ไม่ได้เกิดขึ้นเป็นประจำดังกล่าวจะเท่ากับ 41.8% ลดลงจาก 43.6% ในปีก่อน เนื่องจากอัตรากำไรขั้นต้นในระยะแรกของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ยังอยู่ ในระดับต่ำ ซึ่งได้เปิดให้บริการในเดือนธันวาคม ปี 2549 อัตรากำไรสุทธิ อัตรากำไรสุทธิของไตรมาสที่ 4 ปี 2550 หากไม่รวมรายได้ที่ไม่ได้เกิดขึ้นเป็นประจำดังกล่าวจะ เท่ากับ 14.1% ลดลงจาก 19.5% ไตรมาสที่ 3 ปี 2550 และ 18.2% ในไตรมาสที่ 4 ปี 2549 เนื่องจากมีค่าใช้จ่ายในการโฆษณาและประชาสัมพันธ์ที่เพิ่มขึ้น ในปี 2550 อัตรากำไรสุทธิ หากไม่รวมรายได้ที่ไม่ได้เกิดขึ้นเป็นประจำดังกล่าว เท่ากับ 18.7% ลดลงจาก 22.6% ในปีก่อน เนื่องจากอัตรากำไรขั้นต้นในระยะแรกของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ยังอยู่ ในระดับต่ำและค่าใช้จ่ายในการโฆษณาและประชาสัมพันธ์ที่เพิ่มขึ้น ตารางที่ 3: อัตราส่วนความสามารถในการทำกำไร อัตราส่วนทางการเงิน ไตรมาส 4 ไตรมาส 3 ไตรมาส 4 สิ้นงวด สิ้นงวด 2549 2550 2550 ปี 2549 ปี 2550 อัตรากำไรขั้นต้น (%) 40.4% 41.2% 48.1% 43.6% 43.3% อัตรากำไรจากการดำเนินงาน(%) 27.2% 27.8% 31.1% 33.8% 29.8% อัตรากำไรสุทธิ (%) 18.2% 19.5% 21.8% 22.6% 20.7% อัตราผลตอบแทนต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (%) 12.4% 13.3% 16.3% 14.5% 14.2% สินทรัพย์รวม ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2550 บริษัทฯ มีสินทรัพย์รวมจำนวน 37,204.6 ล้านบาท ประกอบด้วย สินทรัพย์หมุนเวียนจำนวน 5,222.3 ล้านบาท (คิดเป็น 14.0% ของสินทรัพย์รวม), สินทรัพย์ไม่ หมุนเวียนประเภทที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์จำนวน 28,795.0 ล้านบาท (คิดเป็น 77.4% ของ สินทรัพย์รวม), และสินทรัพย์อื่นๆจำนวน 3,187.3 ล้านบาท (คิดเป็น 8.6% ของสินทรัพย์รวม) เมื่อ เปรียบเทียบ ณ สิ้นปี 2549 สินทรัพย์รวม ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2550 เพิ่มขึ้น 2,868.1 ล้านบาท หรือ 8.4% ซึ่งเป็นผลมาจากการเพิ่มขึ้นของที่ดิน อาคารและอุปกรณ์จำนวน 2,443.4 ล้านบาท หรือ 9.3% จากการก่อสร้างโครงการเซ็นทรัลพลาซา แจ้งวัฒนะและโครงการเซ็นทรัลเฟสติวัล พัทยา บีช หนี้สินรวม ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2550 บริษัทฯ มีหนี้สินรวมเท่ากับ 23,565.3 ล้านบาท ประกอบด้วยหนี้สินไม่ หมุนเวียน 81.0% ของหนี้สินรวม และบริษัทฯ มีหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยเท่ากับ 12,044.9 ล้านบาท หรือคิดเป็นสัดส่วน 51.1% ของหนี้สินรวม ในปี 2550 บริษัทฯ มีหนี้สินรวมเพิ่มขึ้น 8.3% จาก 1) การออกหุ้นกู้ไม่มีหลักประกันจำนวน 3,000 ล้านบาท ในเดือนมิถุนายน ปี 2550 เพื่อใช้เป็นเงินทุน สำหรับโครงการใหม่ และ 2) ตั๋วอาวัลสัญญาใช้เงินเพื่อใช้ในการซื้อที่ดินของโครงการเซ็นทรัล พลาซา ขอนแก่น ส่วนของผู้ถือหุ้น ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2550 บริษัทฯ มีส่วนของผู้ถือหุ้นเท่ากับ 13,639.3 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1,065.1 ล้านบาท หรือ 8.5% จาก ณ สิ้นปี 2549 และมีกำไรสะสมเท่ากับ 8,720.6 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 993.3 ล้านบาท จาก ณ สิ้นปี 2549 โดยมีสาเหตุจาก (1) บริษัทฯ มีกำไรสุทธิเท่ากับ 1,783.4 ล้านบาท (2) มีการจ่ายเงินปันผลจำนวน 675.4 ล้านบาท และ (3) มีรายการขาดทุนสะสมจากบริษัทย่อย จำนวน 114.7 ล้านบาท ซี่งแสดงเป็นรายการหักจากกำไรสะสมยังไม่ได้จัดสรรและแสดงเป็น รายการเพิ่มขึ้นในส่วนของผู้ถือหุ้นส่วนน้อยในงบดุล รายการที่เกิดขึ้นดังกล่าวเป็นผลมาจากการเพิ่ม สัดส่วนการถือหุ้นในไนน์สแควร์ จาก 60.0% เป็น 87.1% (ณ วันที่บริษัทฯ เพิ่มสัดส่วนการถือหุ้น ในบริษัทย่อย บริษัทย่อยมีขาดทุนสะสมจำนวน 420 ล้านบาท) การซื้อหุ้นเพิ่มทุนดังกล่าวทำให้ เกิดส่วนต่างในราคาที่สูงกว่าสินทรัพย์สุทธิของบริษัทย่อย เนื่องจากผู้บริหารเชื่อว่า ผลต่างราคาหุ้น ดังกล่าว เกิดจากการที่บริษัทได้ตั้งสำรองเพื่อการด้อยค่าของสินทรัพย์ไว้เต็มจำนวน ซึ่งจะสามารถ ชดเชยกลับมาได้จากผลประกอบการของโครงการเซ็นทรัลพลาซ่า พระรามเก้า ในอนาคต (ดูหมาย เหตุประกอบงบการเงิน สำหรับปีสิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2550 ข้อ 9) ตารางที่ 4: สรุปฐานะทางการเงินไตรมาสที่ 4 ปี 2550 และปี 2550 (ยังมีต่อ)