บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) คำอธิบายและการวิเคราะห์ของฝ่ายจัดการ ฐานะการเงินและผลการดำเนินงานรวมของบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) และบริษัทย่อย ประจำไตรมาสที่ 3 ปี 2551และเก้าเดือนแรกของปี 2551 สิ้นสุดวันที่ 30 กันยายน 2551 ภาพรวมผลการดำเนินงาน บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา (จำกัด) มหาชน ("บริษัทฯ") มีกำไรสุทธิในไตรมาสที่ 3 ปี 2551 จำนวน 572.5 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 38.9% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน และ 10.2% จากไตรมาสที่ผ่านมา และมีกำไรจากการดำเนินงานเพิ่มขึ้น 30.7% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน และ 13.5% จากไตรมาสที่ผ่านมา ซึ่งเป็นผลจากเติบโตอย่างคงที่ของรายได้รวมและการลดลงของ ค่าใช้จ่ายโฆษณาและประชาสัมพันธ์ สำหรับรายได้รวมของบริษัทฯ เพิ่มขึ้น 11.9%จากไตรมาส เดียวกันของปีก่อน และ 1.3% จากไตรมาสที่ผ่านมา มาอยู่ที่ 2,160.3 ล้านบาท เนื่องจากการ เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องของอัตราค่าเช่าพื้นที่และรายได้ค่าบริการ และการเพิ่มขึ้นของอัตราการเช่าพื้นที่ ณ โครงการเซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า, เซ็นทรัลพลาซา รัตนาธิเบศร์ และอาคารสำนักงานเซ็นทรัลเวิลด์ สำหรับผลการดำเนินงานเก้าเดือนแรกของปี 2551 บริษัท ฯ มีกำไรสุทธิเท่ากับ 1,709.3 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 35.3% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน รายได้รวมเท่ากับ 6,380.0 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12.1% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน ในด้านการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ ณ ไตรมาสที่ 3 ปี 2551 บริษัทฯ สามารถปรับเพิ่ม อัตราค่าเช่าพื้นที่ (Rental Rate) ศูนย์การค้าขึ้นได้ 5.3% จากไตรมาสเดียวกันปีก่อน มาอยู่ที่ อัตราค่าเช่าเฉลี่ย 1,281 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน โดยอัตราการเช่าพื้นที่ (Occupancy Rate) เฉลี่ยของพื้นที่ศูนย์การค้าเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 97% จาก 95% ในไตรมาสที่ผ่านมา สำหรับอัตราการเช่า พื้นที่เฉลี่ยของอาคารสำนักงานคงที่อยู่ที่ 94% ไม่เปลี่ยนแปลงจากไตรมาสที่ผ่านมา ท่ามกลางสภาวะทางเศรษฐกิจที่ชะลอตัวและสถานการณ์ทางการเมืองที่ตึงตัว ผลการดำเนินงาน ของบริษัทฯ ยังคงมีการเติบโตที่ดี โดยมีปัจจัยสนับสนุนที่สำคัญคือ 1) การเติบโตของอัตราค่าเช่า พื้นที่ ซึ่งเป็นผลจากการจัดโครงสร้างราคาที่เหมาะสม และ 2) ประสบการณ์ในการบริหารจัดการ โครงการและผู้เช่าพื้นที่อย่างมีประสิทธิภาพ ทั้งนี้ รายได้ค่าเช่าพื้นที่ส่วนใหญ่ของบริษัทฯ มาจาก สัญญาให้เช่าพื้นที่แบบเรียกเก็บในอัตราคงที่ (Fixed rent) ซึ่งคิดเป็น 85% ของพื้นที่ให้เช่า ทั้งหมดของบริษัทฯ จึงเป็นส่วนสำคัญที่ทำให้รายได้ส่วนใหญ่ของบริษัทฯ ไม่ผันผวน นอกจากนี้ บริษัทฯ ยังได้ใช้การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพและการลงทุนด้วยความระมัดระวังเพื่อ ช่วยลดผลกระทบจากความเสี่ยงของวิกฤตการณ์ทางเศรษฐกิจในอนาคต ถึงกระนั้น ในระยะยาว บริษัทฯ อาจได้รับผลกระทบจากการชะลอตัวของภาวะการณ์ทางเศรษฐกิจที่ยืดเยื้อในการปรับขึ้น อัตราค่าเช่าพื้นที่ทั้งจากสัญญาให้เช่าพื้นที่แบบเรียกเก็บในอัตราคงที่และแบบเรียกเก็บตามสัดส่วน ของยอดขายของร้านค้า สำหรับการพัฒนาโครงการใหม่ วิกฤตการณ์ทางการเงินของเศรษฐกิจโลกได้ส่งผลกระทบต่อการ ดำเนินงานของบริษัทฯ ดังนี้ 1) การชะลอแผนการระดมเงินทุนผ่านกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ซีพีเอ็น รีเทลโกรท ("CPNRF") เนื่องจากภาวะตลาดทุนที่ไม่เอื้ออำนวย โครงสร้างทางการเงินของบริษัทฯ จึงต้อง เปลี่ยนแปลงไปจากแผนงานที่กำหนดไว้เดิม โดยบริษัทฯ ได้จัดหาเงินทุนจากแหล่งเงินทุนอื่น เพื่อรองรับการลงทุนเป็นการทดแทนไว้แล้ว 2) การขยายตัวทางธุรกิจจะเป็นไปอย่างระมัดระวังมากขึ้น สำหรับโครงการระหว่างการพัฒนา 4 โครงการ ได้แก่ โครงการเซ็นทรัลพลาซา แจ้งวัฒนะ, เซ็นทรัลเฟสติวัล พัทยา บีช,เซ็นทรัล พลาซา ชลบุรี และ เซ็นทรัลพลาซา ขอนแก่น ยังคงเป็นไปตามแผนงานเดิม โดยบริษัทฯ มี เงินทุนเพียงพอเพื่อใช้ในการก่อสร้างโครงการดังกล่าว ส่วนหนึ่งมาจากวงเงินกู้ระยะยาวที่ ได้รับการสนับสนุนจากธนาคารพาณิชย์ ซึ่งได้พิจารณาอนุมัติจากการพิจารณาจากประวัติผลการ ดำเนินงานของบริษัทฯ ที่อยู่ในเกณฑ์ดีมาโดยตลอดและได้รับการจัดอันดับเครดิตในระดับ A+ อย่างไรก็ตาม บริษัทฯ เชื่อว่าท่ามกลางภาวะวิกฤตทางการเงินเช่นนี้ โอกาสในการพัฒนาธุรกิจ ยังคงมีอยู่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งต้นทุนการก่อสร้างที่ต่ำลงจากราคาวัสดุการก่อสร้างที่ปรับตัวลดลง ดังนั้น สำหรับโครงการในอนาคตอื่นๆ บริษัทฯจะทำการประเมินสถานการณ์อีกครั้งทั้งในด้านของ ภาวะตลาดค้าปลีก ต้นทุนค่าก่อสร้าง และ อัตราผลตอบแทนของโครงการ เพื่อให้มั่นใจว่าการ พัฒนาโครงการใหม่ได้รับผลตอบแทนที่คุ้มค่าที่สุด ตารางที่1: สรุปข้อมูลทางการเงินไตรมาสที่ 3 ปี 2551 งบการเงินรวม ไตรมาส3ไตรมาส2ไตรมาส3 %เทียบ %เทียบ เก้าเดือน เก้าเดือน %เทียบ (ล้านบาท) 2550 2551 2551 ปีก่อน ไตรมาส แรก แรก ปีก่อน ก่อน ปี2550 ปี2551 รายได้จากค่าเช่าค่าบริการ 1,930.7 2,132.0 2,160.3 11.9% 1.3% 5,696.1 6,383.0 12.1% และค่าขายอาหารเครื่องดื่ม กำไรจากการดำเนินงาน 643.4 740.6 840.7 30.7% 13.5% 1,955.3 2,401.1 22.8% กำไรสุทธิ 412.1 519.3 572.5 38.9% 10.2% 1,263.2 1,709.3 35.3% กำไรต่อหุ้นขั้นพื้นฐาน(บาท) 0.19 0.24 0.26 38.9% 10.2% 0.58 0.78 35.3% การดำเนินงาน ณ วันที่ 30 กันยายน 2551 บริษัทฯ บริหารพื้นที่ให้เช่ารวมทั้งหมด 713,657 ตารางเมตร (ค่อนข้าง คงที่จากไตรมาสเดียวกันปีก่อนและไตรมาสที่ผ่านมา) ประกอบด้วย พื้นที่ค้าปลีกในศูนย์การค้า 563,004 ตารางเมตร พื้นที่อาคารสำนักงาน 144,280 ตารางเมตร และพื้นที่อาคารที่พักอาศัย 6,373 ตารางเมตร อนึ่งพื้นที่ให้เช่าดังกล่าวข้างต้น ไม่นับรวมพื้นที่ให้เช่า 133,376 ตารางเมตร ในโครงการเซ็นทรัลพลาซาพระราม 2 และเซ็นทรัลพลาซา รัชดา-พระราม 3 ซึ่งผลการดำเนินงาน ถูกโอนไปยังกองทุน CPNRF แต่ยังอยู่ภายใต้การบริหารของบริษัทฯ ในฐานะของผู้บริหารสินทรัพย์ ของกองทุน ในไตรมาสที่ 3 ปี 2551 บริษัทฯ มีอัตราการเช่าพื้นที่ศูนย์การค้าเฉลี่ยอยู่ที่ 97% เพิ่มขึ้นจาก 95% ในไตรมาสที่ 2 ปี 2551 โดยโครงการเซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า มีอัตราการเช่าพื้นที่เพิ่มขึ้นอย่าง ชัดเจน จาก 91% ในไตรมาสที่ 2 ปี 2551 เป็น 99% ในไตรมาสนี้ เป็นผลหลักมาจากการเปิด ให้บริการของผู้เช่าหลักรายใหม่ คือ เอสบี เฟอร์นิเจอร์ และ ฟิตเนส เฟิร์ส (ย้ายมาจากอาคาร สำนักงาน ปิ่นเกล้า ทาวเวอร์ เอ) สำหรับโครงการเซ็นทรัลเวิลด์มีอัตราการเช่าพื้นที่เท่ากับ 92% เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากการเปิดให้บริการของร้านแฟชั่นขนาดกลาง คือ ฟอร์เอเวอร์ ทเวนตี้วัน (Forever 21) และร้านแฟชั่นขนาดเล็กอื่นๆ ในด้านของอัตราค่าเช่ายังคงปรับขึ้นได้อย่างต่อเนื่อง โดย ณ สิ้นไตรมาสที่ 3 ปี 2551 อัตราค่าเช่าเฉลี่ยพื้นที่ศูนย์การค้าของบริษัทฯ อยู่ที่ 1,281 บาท ต่อตารางเมตรต่อเดือน เติบโต 5.3% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน อนึ่ง ค่าเช่าเฉลี่ยดังกล่าวได้ รวมส่วนลด (พิเศษ) ค่าเช่าพื้นที่ซึ่งให้กับผู้เช่าบางราย ณ โครงการเซ็นทรัลเวิลด์ ในส่วนของอาคารสำนักงาน ณ สิ้นไตรมาสที่ 3 ปี 2551 มีอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยอยู่ที่ 94% ไม่เปลี่ยนแปลงจากไตรมาสที่ผ่านมา โดยอัตราการเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานเซ็นทรัลเวิลด์เพิ่มขึ้น จาก 94% ในไตรมาสที่ 2 ปี 2551 เป็น 96% ในไตรมาสนี้ ตารางที่ 2: สรุปพื้นที่ให้เช่าและอัตราการเช่าพื้นที่ ศูนย์การค้า พื้นที่ให้เช่า อัตราการเช่าพื้นที่ (%) (ตร.ม.) ไตรมาส 3/50 ไตรมาส 2/51 ไตรมาส 3/51 ลาดพร้าว 55,562 100% 99% 99% รามอินทรา 17,159 92% 99% 99% ปิ่นเกล้า 55,644 92% 91% 99% พัทยา 15,227 100% 100% 100% รัชดา-พระราม3 18,192 100% 100% 100% เชียงใหม่ 76,321 98% 99% 99% บางนา 57,392 99% 98% 98% พระราม2 5,937 100% 100% 100% รัตนาธิเบศร์ 76,978 96% 98% 99% เซ็นทรัลเวิลด์ 184,592 90% 91% 92% รวม 563,004 95% 95% 97% อาคารสำนักงาน พื้นที่ให้เช่า อัตราการเช่าพื้นที่ (%) (ตร.ม.) ไตรมาส 3/50 ไตรมาส 2/51 ไตรมาส 3/51 ลาดพร้าว 17,719 96% 99% 99% ปิ่นเกล้า เอ 22,426 92% 94% 86% ปิ่นเกล้า บี /1 11,334 75% 84% 84% บางนา 10,007 96% 100% 100% เซ็นทรัลเวิลด์ 82,794 94% 94% 96% รวม 144,280 93% 94% 94% หมายเหตุ :/1 อาคารสำนักงานปิ่นเกล้า ทาวเวอร์ บี ทำการปรับปรุงเปลี่ยนจากที่พักอาศัยเป็น อาคารสำนักงานแล้วเสร็จในช่วงไตรมาส 1/2549 สรุปผลการดำเนินงานทางการเงิน รายได้รวม (รายได้จากค่าเช่าและบริการ และ ค่าอาหารและเครื่องดื่ม) ในไตรมาสที่ 3 ปี 2551 บริษัทฯ มีรายได้จากค่าเช่าและค่าบริการ ค่าอาหารและเครื่องดื่มจำนวน 2,160.3 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 11.9% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน โดยมีรายได้ค่าเช่าและ ค่าบริการจำนวน 2,048.5 ล้านบาท เติบโต 11.2% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน เป็นผลมาจาก (1) การเพิ่มขึ้นของรายได้ค่าบริการ ภายหลังการปรับขึ้นอัตราค่าบริการร่วมและค่าบริการไอเย็น ("CAM Charge") เมื่อเดือนมกราคม ปี 2551 (2) รายได้ที่เพิ่มขึ้นจากโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ จากการปรับลดส่วนลด (พิเศษ)ค่าเช่าพื้นที่ (3) การเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องของค่าเช่าพื้นที่ในทุกโครงการ (4) อัตราการเช่าพื้นที่ที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องของโครงการเซ็นทรัลพลาซา รัตนาธิเบศร์และ เซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า เนื่องจากการเปิดให้บริการของผู้เช่าหลักและผู้เช่ารายย่อยภายหลัง การปรับปรุงโครงการแล้วเสร็จ ในไตรมาสนี้ บริษัทฯมีรายได้ค่าอาหารและเครื่องดื่มจำนวน 111.8 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 25.8% เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน เป็นผลจากการเปิดให้บริการศูนย์อาหารที่โครงการเซ็นทรัล พลาซา รัชดา-พระราม 3 และรายได้ที่เพิ่มขึ้นจากศูนย์อาหารของโครงการเซ็นทรัลพลาซา บางนา เมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา บริษัทฯ มีรายได้จากค่าเช่าและค่าบริการ ค่าอาหารและ เครื่องดื่มเพิ่มขึ้น 1.3% เป็นผลจากรายได้ค่าเช่าและค่าบริการในไตรมาสนี้เพิ่มขึ้น 2.0% ในขณะที่ รายได้ค่าอาหารและเครื่องดื่มลดลง 9.0% จากการปิดให้บริการศูนย์อาหารเดิมของโครงการ เซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า เมื่อสิ้นเดือนมิถุนายน 2551 ที่ผ่านมา ในไตรมาสนี้ บริษัทฯ มีรายได้อื่นเพิ่มขึ้น 40.9% จากไตรมาสที่เดียวกันของปีก่อน และ 49.8% จากไตรมาสที่ผ่านมา ซึ่งมีสาเหตุหลักมาจากการเรียกเก็บภาษีโรงเรือนเพิ่มเติมจากร้านค้าใน โครงการเซ็นทรัลเวิลด์ และมีรับรู้รายได้ที่มิได้เกิดขึ้นเป็นประจำจากการเรียกเก็บค่าใช้จ่ายในการ ปรับปรุงโครงการเซ็นทรัลพลาซา บางนา จำนวน 39.9 ล้านบาท จากร้านค้าภายในโครงการ อนึ่ง รายได้ทั้งสองรายการดังกล่าวเป็นต้นทุนค่าใช้จ่ายของบริษัทฯ ซึ่งเรียกเก็บคืนจากร้านค้า (cost charged back) และบันทึกค่าชดเชยนี้เป็นรายได้อื่นของบริษัทฯ ต้นทุนรวม ต้นทุนรวม ได้แก่ ต้นทุนจากการให้เช่าพื้นที่และการให้บริการ ต้นทุนอาหารและเครื่องดื่ม รวมถึง ค่าสาธารณูปโภค ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายสินทรัพย์ให้เช่า ค่าใช้จ่ายพนักงานผู้ปฎิบัติงาน ที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับการให้เช่าและให้บริการพื้นที่โครงการ ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมและ บำรุงรักษาสินทรัพย์ให้เช่า และ ภาษีโรงเรือน สำหรับไตรมาสที่ 3 ปี 2551 บริษัทฯ มีต้นทุนรวม เท่ากับ 1,224.2 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 7.9% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน และ 3.8% จากไตรมาส ที่ผ่านมา โดยที่ต้นทุนจากการให้เช่าพื้นที่และการให้บริการเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 1,130.5 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.1% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน และ 4.7% จากไตรมาสที่ผ่านมา ซึ่งมีสาเหตุหลัก มาจากการเพิ่มขึ้นของภาษีโรงเรือนของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ตามที่ได้กล่าวข้างต้น และรับรู้ค่า เสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายสินทรัพย์ให้เช่าของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ที่เพิ่มขึ้นตามความคืบหน้า ของงานที่แล้วเสร็จโดยรวมของโครงการ ต้นทุนอาหารและเครื่องดื่มเพิ่มขึ้น 36.7% จากไตรมาสเดียวกันปีก่อน โดยเป็นผลมาจากการต้นทุน วัสดุสิ้นเปลืองที่เพิ่มสูงขึ้น หากเมื่อเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา บริษัทฯ มีต้นทุนอาหารและเครื่องดื่ม ลดลง 5.8% ซึ่งเป็นไปในทิศทางเดียวกับรายได้ค่าอาหารและเครื่องดื่มที่ลดลง ดังที่ได้กล่าวไป แล้วข้างต้น ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร ได้แก่ ค่าใช้จ่ายของพนักงานส่วนกลางของบริษัทฯและผู้บริหาร ค่าโฆษณาประชาสัมพันธ์ ค่าเครื่องใช้สำนักงาน ค่าธรรมเนียมและค่าที่ปรึกษาต่างๆ และค่าเสื่อม ราคาและค่าตัดจำหน่ายสำหรับอุปกรณ์สำนักงาน สำหรับไตรมาสที่ 3 ปี 2551 บริษัทฯ มีค่าใช้จ่าย ในการขายและบริหารเท่ากับ 359.6 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 7.3% เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปี ก่อน เป็นผลมาจากการเพิ่มขึ้นของค่าใช้จ่ายด้านบุคลากรตามจำนวนบุคคลากรที่เพิ่มขึ้นเพื่อ สนับสนุนการขยายตัวทางธุรกิจ ในขณะที่ค่าใช้จ่ายค่าโฆษณาและประชาสัมพันธ์ที่ลดลง 15.1% และเมื่อเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารของบริษัทฯ ลดลง 8.3% จากค่าใช้จ่ายค่าโฆษณาและประชาสัมพันธ์ที่ลดลง อนึ่ง นับตั้งแต่ต้นปี 2551 บริษัทฯ บริหารจัดการค่าใช้จ่ายในการโฆษณาและประชาสัมพันธ์ใน เชิงกลยุทธ์เพื่อการกระตุ้นยอดขาย ซึ่งในปี 2551 นี้ได้กำหนดงบประมาณค่าใช้จ่ายดังกล่าวไว้ที่ 5.0% ของรายได้รวม สำหรับไตรมาสที่ 3 ปี 2551 และช่วง 9 เดือนแรกของปี 2551 บริษัทฯ สามารถบริหารค่าใช้จ่ายในการโฆษณาและประชาสัมพันธ์ให้เป็นไปตามงบประมาณคืออยู่ที่ 4.8% และ 4.9% ของรายได้รวม ตามลำดับ กำไรสุทธิ บริษัทฯ มีกำไรสุทธิสำหรับไตรมาสที่ 3 ปี 2551 เท่ากับ 572.5 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 38.9% เมื่อ เทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน และ 10.2% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา จากการเติบโต อย่างต่อเนื่องของรายได้ในธุรกิจหลัก และการลดลงของค่าใช้จ่ายในการโฆษณาและ ประชาสัมพันธ์ ดังกล่าวข้างต้น ตารางที่ 3: อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญ อัตราส่วนทางการเงิน ไตรมาส3 ไตรมาส2 ไตรมาส3 เทียบ เทียบ 2550 2551 2551 ปีก่อน ไตรมาสก่อน อัตราส่วนสภาพคล่อง อัตราส่วนสภาพคล่อง (เท่า) 1.7 0.4 0.6 (1.2) 0.1 อัตราส่วนสภาพคล่องหมุนเร็ว (เท่า) 1.5 0.3 0.5 (1.0) 0.2 อัตราส่วนสภาพคล่องกระแสเงินสด (เท่า) 1.1 0.7 0.5 (0.6) (0.2) ระยะเวลาเก็บหนี้เฉลี่ย (วัน) 19.8 20.7 21.8 1.9 1.1 อัตราส่วนความสามารถในการทำกำไร อัตรากำไรขั้นต้น (%) 41.2% 44.7% 43.3% 2.1% (1.4%) อัตรากำไรจากการดำเนินงาน(%) 27.8% 32.6% 36.8% 9.0% 4.2% อัตรากำไรสุทธิ (%) 19.5% 22.5% 23.6% 4.1% 1.1% อัตราผลตอบแทนต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (%) 13.3% 15.3% 16.6% 3.2% 1.3% อัตราส่วนประสิทธิภาพในการดำเนินงาน อัตราผลตอบแทนต่อสินทรัพย์ (%) 4.6% 5.6% 5.9% 1.3% 0.3% อัตราผลตอบแทนต่อสินทรัพย์ถาวร (%) 6.1% 6.9% 7.2% 1.0% 0.3% อัตราการหมุนของสินทรัพย์ (เท่า) 0.2 0.2 0.2 0.0 (0.1) อัตราส่วนวิเคราะห์นโยบายทางการเงิน อัตราส่วนความสามารถในการชำระภาระผูกพัน/1(เท่า)0.6 0.3 0.7 0.1 0.4 อัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (เท่า) 0.6 0.8 0.8 0.2 0.0 อัตราส่วนความสามารถในการชำระดอกเบี้ย/1 (เท่า) 5.1 8.0 10.1 5.0 2.0 หมายเหตุ: /1 กระแสเงินสดจากการดำเนินงาน ไม่รวมเงินสดที่ชำระเจ้าหนี้ตั๋วอาวัลซึ่งครบกำหนด ฐานะทางการเงิน ณ วันที่ 30 กันยายน 2551 สินทรัพย์รวม ณ วันที่ 30 กันยายน 2551 บริษัทฯ มีสินทรัพย์รวมจำนวน 39,934.0 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2,729.3 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 7.3% จาก ณ สิ้นปี 2550 โดยเป็นผลหลักมาจาก 1) ที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์ (คิดเป็น 80.9% ของสินทรัพย์รวม) ที่เพิ่มขึ้นจำนวน 3,531.1 ล้าน บาท จากการซื้อที่ดินในจังหวัดเชียงใหม่และการรับรู้มูลค่างานก่อสร้างเพิ่มเติมของโครงการที่อยู่ ระหว่างการพัฒนา 2) เงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสด และเงินลงทุนชั่วคราวลดลง 1,001.1 ล้านบาท จากการจ่าย ชำระค่าซื้อที่ดินและค่าก่อสร้างโครงการต่างๆ หนี้สินรวม ณ วันที่ 30 กันยายน 2551 บริษัทฯ มีหนี้สินรวมเท่ากับ 25,231.7 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1,666.3 ล้าน บาท หรือเพิ่มขึ้น 7.1% จาก ณ สิ้นปี 2550 ในช่วงเก้าเดือนแรกของปี 2551 บริษัทฯ มีการกู้ยืม เงินเพิ่มเป็นจำนวน 3,000 ล้านบาท เพื่อใช้ในการสนับสนุนโครงการใหม่ ในขณะเดียวกันได้ชำระ คืนเงินกู้ยืมระยะยาวจำนวน 765.3 ล้านบาท โดย ณ สิ้นไตรมาสที่ 3 ปี 2551 บริษัทฯ มีหนี้สินที่มี ภาระดอกเบี้ยจ่ายเท่ากับ 14,249.6 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2,204.7 ล้านบาท จาก ณ สิ้นปี 2550 และ คิดเป็น 56.5% ของหนี้สินรวม ส่วนของผู้ถือหุ้น ณ วันที่ 30 กันยายน 2551 บริษัทฯ มีส่วนของผู้ถือหุ้นเท่ากับ 14,702.3 ล้านบาท โดยเป็นส่วน ของกำไรสะสมเท่ากับ 9,830.7 ล้านบาท หรือ คิดเป็น 66.9% ของส่วนของผู้ถือหุ้น เมื่อ เปรียบเทียบกับ ณ สิ้นปี 2550 ส่วนของผู้ถือหุ้น ณ สิ้นไตรมาสที่ 3 ปี 2551 เพิ่มขึ้น 1,063.0 ล้าน บาท โดยเป็นผลมาจาก (1) กำไรสุทธิใน 9 เดือนแรกของปี 2551 จำนวน 1,709.3 ล้านบาท (2) การจ่ายเงินปันผลประจำปี 2550 จำนวน 718.9 ล้านบาท (0.33 บาทต่อหุ้น) (3) การรับรู้ค่าความนิยมติดลบเป็นกำไรจำนวน 98.5 ล้านบาท โดยบันทึกเป็นรายการปรับปรุงใน กำไรสะสม ซึ่งเป็นผลสืบเนื่องการเปลี่ยนแปลงนโยบายการบัญชี * (*ดูหมายเหตุประกอบงบการเงิน สำหรับงวดสามเดือนและเก้าเดือนสิ้นสุดวันที่ 30 กันยายน 2551 ข้อ 15) ตารางที่ 4: สรุปฐานะทางการเงินไตรมาสที่ 3 ปี 2551 งบดุล ปี ไตรมาส 2 ไตรมาส 3 % เทียบ % เทียบ (ล้านบาท) 2550 2551 2551 ปี 2550 ไตรมาสก่อน สินทรัพย์รวม 37,204.6 37,430.2 39,934.0 7.3% 6.7% หนี้สินรวม 23,565.3 23,288.2 25,231.7 7.1% 8.3% หนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยจ่ายสุทธิ 12,045.9 12,304.7 14,249.6 18.3% 15.8% ส่วนของผู้ถือหุ้น 13,639.3 14,142.0 14,702.3 7.8% 4.0% กำไรสะสม 8,720.6 9,258.2 9,830.7 12.7% 6.2% โครงสร้างทางการเงิน จากภาวะตลาดทุนที่ไม่เอื้ออำนวยต่อการระดมทุนผ่านกองทุน CPNRF บริษัทฯ จึงได้จัดหาเงินทุน จากแหล่งเงินทุนอื่นเพื่อสนับ สนุนการขยายตัวของธุรกิจ อนึ่ง บริษัทฯได้ทำการกู้ยืมเงินจำนวน 3,000 ล้านบาท ประกอบด้วยเงินกู้ยืมระยะสั้นจำนวน 1,500 ล้านบาท (อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3.80% ต่อปี) และการออกหุ้นกู้ไม่มีหลักประกันจำนวน 1,500 ล้านบาท (อัตราดอกเบี้ยคงที่ 4.80% ต่อปี) ส่งผลให้อัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้น ณ สิ้นไตรมาสที่ 3 ปี 2551 ขยับ ขึ้นเป็น 0.8 เท่า จาก 0.6 เท่า เมื่อสิ้นปี 2550 ใน 9 เดือนแรกของปี 2551 บริษัทฯ มีจ่ายเงินเพื่อการลงทุน (Capital Expenditure) เป็น จำนวนเงินรวม 4,975 ล้านบาท โดยคิดเป็น 69.5% ของงบประมาณการลงทุน (ปรับปรุงใหม่) ของปี2551 ซึ่งมีจำนวนเงินรวม 7,160 ล้านบาท โดยแหล่งเงินทุนสนับสนุนในส่วนที่เหลือของ งบประมาณการลงทุนในปีนี้นั้นจะมาจากกระแสเงินสดรับจากการดำเนินงานและการกู้ยืมเป็นหลัก อนึ่ง บริษัทฯได้รับการอนุมัติวงเงินกู้ยืมระยะยาวจำนวน 4,000 ล้านบาท (ระยะเวลาชำระคืน เงินต้น 7 ปี อัตราดอกเบี้ย MLR-2% ต่อปี) โดยบริษัทฯ คาดว่าจะเริ่มเบิกใช้วงเงินกู้ยืมดังกล่าว ในไตรมาสที่ 4 ปี 2551 เพื่อใช้ในการชำระคืนเงินกู้ยืมระยะสั้นและสนับสนุนการก่อสร้างโครงการ ที่อยู่ระหว่างการพัฒนา ณ สิ้นไตรมาสที่ 3 ปี 2551 หนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยของบริษัทฯ ประกอบด้วยหนี้สิ้นอัตราดอกเบี้ย คงที่ 75% และอัตราดอกเบี้ยลอยตัว 25% โดยในไตรมาสที่ 3 ปี 2551 บริษัทฯ มีดอกเบี้ยจ่าย 128.6 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจาก 122.0 ล้านบาท ในไตรมาสที่ 2 ปี 2551 และมีอัตราดอกเบี้ย ถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักอยู่ที่ 5.0% ต่อปี ลดลงจาก 5.5% ต่อปี ในปี 2550 และ 5.2% ต่อปี ใน ไตรมาสที่ 2 ปี 2551 การเปลี่ยนแปลงนโยบายการบัญชี เพื่อให้สอดคล้องกับมาตรฐานบัญชี ฉบับที่ 43 เรื่อง "การรวมธุรกิจ" ซึ่งถือปฏิบัติกับงบการเงิน สำหรับรอบระยะเวลาบัญชีที่เริ่มในหรือหลังวันที่ 1 มกราคม 2551 กำหนดให้ส่วนเกินของส่วนได้ เสียของผู้ซื้อในมูลค่ายุติธรรมสุทธิของสินทรัพย์ หนี้สิน และหนี้สินที่อาจเกิดขึ้นที่ระบุได้ของผู้ถูกซื้อ สูงกว่าต้นทุน ซึ่งเดิมบันทึกเป็น "ค่าความนิยมติดลบ" จะสามารถรับรู้กำไรหรือขาดทุนทันที ซึ่ง การเปลี่ยนแปลงนโยบายการบัญชีดังกล่าวมีผลต่องบการเงินรวมของบริษัทฯ ดังนี้ การเปลี่ยนแปลงมาตรฐานบัญชีดังกล่าว ทำให้เปิกรายการปรับปรุงในงบการเงินรวมของบริษัทฯ ณ วันที่ 30 กันยายน 2551 รายละเอียดดังนี้ 1) ปรับลดมูลค่ายอดยกมาของค่าความนิยมติดลบเป็นจำนวน 112.6 ล้านบาท และปรับเพิ่ม ในยอดยกมาของกำไรสะสมเป็นจำนวนที่เท่ากัน 2) ปรับเพิ่มมูลค่าสินทรัพย์ไม่มีตัวตนเป็นจำนวน 98.5 ล้านบาท และปรับเพิ่มในยอดยกมา ของกำไรสะสมเป็นจำนวนที่เท่ากัน หมายเหตุ การเปลี่ยนแปลงดังกล่าวไม่มีผลกระทบต่องบการเงินเฉพาะกิจการ (ดูรายละเอียดใน หมายเหตุงบการเงินสำหรับงวดสามเดือนและเก้าเดือนสิ้นสุดวันที่ 30 กันยายน 2551 ข้อ 15)