บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) คำอธิบายและการวิเคราะห์ของฝ่ายจัดการ ฐานะการเงินและผลการดำเนินงานรวมของบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน)และ บริษัทย่อย ประจำไตรมาสที่ 1 ปี 2552 ภาพรวมผลการดำเนินงาน ในไตรมาสที่ 1 ปี 2552 บริษัทเซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) ("บริษัทฯ") มีรายได้จากค่าเช่า ค่าบริการและค่าขายอาหารและเครื่องดื่มจำนวน 2,598.1 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 24.3% จากไตรมาส เดียวกันของปีก่อน ซึ่งเป็นผลจากการเปิดให้บริการศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา แจ้งวัฒนะ ในเดือน พฤศจิกายน 2551 และศูนย์การค้าเซ็นทรัลเฟสติวัล พัทยา บีช ในเดือนมกราคม 2552 และมีกำไร จากการดำเนินงานจำนวน 871.6 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.3% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน ในขณะ ที่มีกำไรสุทธิจำนวน 603.2 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อย 2.3% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน ซึ่งเป็น ผลจากการบันทึกดอกเบี้ยจ่ายสำหรับโครงการระหว่างพัฒนาเป็นต้นทุนสินทรัพย์(Capitalization) ในไตรมาสที่ 1 ปี 2551 และอัตรากำไรที่ยังอยู่ในระดับต่ำของศูนย์การค้าเปิดใหม่ทั้ง 2 โครงการ ซึ่งเป็นช่วงแรกของการดำเนินงาน เมื่อเปรียบเทียบกับผลการดำเนินงานในไตรมาสที่ผ่านมา รายได้จากค่าเช่าค่าบริการและค่าขาย อาหารและเครื่องดื่มของบริษัทฯ ในไตรมาสที่ 1 ปี 2552 เติบโต 17.3% จากการรับรู้รายได้ โครงการศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา แจ้งวัฒนะ เต็มไตรมาส และมีรายได้จากศูนย์การค้าเซ็นทรัล เฟสติวัล พัทยา บีช โดยบริษัทฯ มีกำไรจากการดำเนินงานและกำไรสุทธิเติบโต 38.4% และ 26.6% ตามลำดับ จากไตรก่อน ซึ่งเป็นผลจากรายได้ที่เพิ่มขึ้น ในขณะที่ค่าใช้จ่ายด้านบุคคลากร และค่าใช้จ่ายการโฆษณาและประชาสัมพันธ์ลดลง ในด้านการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ ณ สิ้นไตรมาสที่ 1 ปี 2552 บริษัทฯมีพื้นที่ให้เช่ารวม เพิ่มขึ้น 19.4% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน และ 9.8% จากไตรมาสก่อน มาอยู่ที่ 854,812 ตารางเมตร จากการเปิดให้บริการศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา แจ้งวัฒนะ (66,939 ตารางเมตร) ศูนย์การค้าเซ็นทรัลเฟสติวัล พัทยา บีช (54,793 ตารางเมตร) และอาคารสำนักงาน ณ โครงการ เซ็นทรัลพลาซา แจ้งวัฒนะ (19,530 ตารางเมตร) สำหรับอัตราการเช่าพื้นที่(Occupancy Rate) ของศูนย์การค้าโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 96% และของอาคารสำนักงานอยู่ที่ 84% ซึ่งลดลงจาก 94% ในไตรมาสที่ผ่านมา เนื่องจากการเปิดให้บริการอาคารสำนักงาน ณ โครงการเซ็นทรัลพลาซา แจ้งวัฒนะ ในเดือนมีนาคม 2552 ซึ่งยังมีอัตราการเช่าพื้นที่ในระดับต่ำ สำหรับอัตราค่าเช่าพื้นที่ (Rental Rate) ศูนย์การค้าในปี 2552 เฉลี่ยอยู่ที่ 1,272 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน เพิ่มขึ้น 1.3% จากอัตราเฉลี่ยของไตรมาสเดียวกันของปีก่อน และลดลง 1.0% เมื่อเทียบกับ ไตรมาสที่ผ่านมา ปี 2552 ถือเป็นอีกปีแห่งความท้าทายสำหรับบริษัทฯ และผู้ประกอบธุรกิจทั่วไป ภาวะการชะลอตัว ทางเศรษฐกิจและความไม่มั่นคงทางการเมือง ส่งผลกระทบต่อการปรับเพิ่มอัตราค่าเช่าพื้นที่ของ บริษัทฯ ถึงกระนั้น ภาวะดังกล่าวถือเป็นโอกาสที่ดีสำหรับบริษัทฯ ในการเข้าซื้อที่ดิน และ/หรือ โครงการอื่นๆ ในราคาที่เหมาะสม ประกอบกับต้นทุนการก่อสร้างที่ลดต่ำลง อย่างไรก็ตาม บริษัทฯ ได้ให้ความสำคัญต่อการดำรงไว้ซึ่งสภาพคล่องสำหรับสนับสนุนโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนา และเพื่อรองรับความเสี่ยงทางเศรษฐกิจที่ไม่อาจคาดการณ์ได้ ตารางที่1: สรุปข้อมูลทางการเงิน งบการเงินรวม ไตรมาส 1 ไตรมาส 4 ไตรมาส 1 % เทียบ % เทียบ (ล้านบาท) 2551 2551 2552 ไตรมาสปีก่อน ไตรมาสก่อน รายได้จากค่าเช่าค่าบริการ 2,090.7 2,215.7 2,598.1 24.3% 17.3% และค่าขายอาหารเครื่องดื่ม กำไรขั้นต้น 936.6 883.3 1,080.6 15.4% 22.3% กำไรจากการดำเนินงาน 819.9 629.8 871.6 6.3% 38.4% กำไรสุทธิ 617.4 476.5 603.2 (2.3%) 26.6% กำไรต่อหุ้นขั้นพื้นฐาน (บาท) 0.28 0.22 0.28 (2.3%) 26.6% การพัฒนาโครงการใหม่ วิกฤตการเงินของเศรษฐกิจโลกได้ส่งผลกระทบต่อแผนการจัดหาเงินทุนของบริษัทฯ โดยแผนการ ระดมเงินทุนผ่านกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ซีพีเอ็น รีเทลโกรท ("CPNRF") ต้องชะลอไปชั่วคราว ในระหว่างนี้ บริษัทฯ จึงใช้กระแสเงินสดภายในบริษัทฯและกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินเพื่อ สนับสนุนการขยายตัวของธุรกิจเป็นการทดแทน อย่างไรก็ตาม บริษัทฯ คาดการณ์ว่าภาวะตลาดทุน ดังกล่าวจะส่งผลกระทบเพียงระยะสั้นถึงปานกลางเท่านั้น ทั้งนี้กลยุทธ์การเติบโตของบริษัทฯ ใน ระยะยาวที่ตั้งเป้าหมายการเปิดให้บริการศูนย์การค้าจำนวนทั้งสิ้น 18 โครงการ ในปี 2553 ยังคง ดำเนินการเป็นไปตามแผนงานอย่างรอบคอบ โดยในช่วงที่ผ่านมา บริษัทฯ ได้เปิดให้บริการ ศูนย์การค้าใหม่ 2 โครงการ คือ เซ็นทรัลพลาซา แจ้งวัฒนะ และเซ็นทรัลเฟสติวัล พัทยา บีช และ ได้เข้าซื้อโครงการศูนย์การค้าเจริญศรีคอมเพล็กซ์ จังหวัดอุดรธานี โครงการเซ็นทรัลเฟสติวัล พัทยา บีช ได้เปิดให้บริการในไตรมาสที่ 1 ปี 2552 โดยเป็นโครงการที่ ประกอบไปด้วยศูนย์การค้า ซึ่ง ณ ไตรมาสที่ 1 ปี 2552 มีอัตราการเช่าพิ้นที่ 88% และโรงแรม ขนาด 300 ห้องพัก ซึ่งอยู่ระหว่างการดำเนินการก่อสร้าง โดยบริษัทฯ ได้รับรู้ผลการดำเนินงานของ ศูนย์การค้าในไตรมาสที่ 1 ปี 2552 และในส่วนของโรงแรม คาดว่าจะเริ่มรับรู้รายได้เมื่อเปิด ให้บริการในไตรมาสที่ 3 ปี 2553 ในปลายไตรมาสที่ 1 ปี 2552 บริษัทฯ ได้เปิดให้บริการอาคารสำนักงาน ณ โครงการเซ็นทรัล พลาซา แจ้งวัฒนะ โดยมีพื้นที่ให้เช่า 19,530 ตารางเมตร และมีอัตราการเช่าพื้นที่ 8% โดย สามารถปล่อยเช่าพื้นที่ได้แล้ว 12% ของพื้นที่ให้เช่าทั้งหมด ทั้งนี้ โดยปกติธุรกิจ อาคารสำนักงาน จะใช้ระยะเวลาประมาณ 2 ปี สำหรับการปล่อยเช่าพื้นที่จนมีมีอัตราการเช่าพื้นที่อยู่ที่ระดับ 80% ทั้งนี้ ในเดือนเมษายน 2552 บริษัท ฯ ได้เข้าซื้อโครงการศูนย์การค้าเจริญศรีคอมเพล็กซ์ ซึ่ง ประกอบไปด้วยศูนย์การค้าซึ่งมีพื้นที่ให้เช่าประมาณ 49,000 ตารางเมตร (อัตราการเช่าพื้นที่ 99%) และโรงแรมขนาด 255 ห้องพัก (อัตราการเข้าพัก 80%) อย่างไรก็ตามผลการดำเนินงานของ โครงการดังกล่าวจะรับรู้เป็นรายได้ของบริษัทฯ ในไตรมาสที่ 2 ปี 2552 สำหรับโครงการระหว่างการก่อสร้างอีก 3 โครงการ ได้แก่ เซ็นทรัลพลาซา ชลบุรี, เซ็นทรัลพลาซา ขอนแก่น และเซ็นทรัลพลาซา พระราม 9 นั้น การก่อสร้างดำเนินไปตามแผนงาน โดยใช้เงินทุน สนับสนุนจากกระแสเงินสดภายในบริษัทฯ และเงินกู้ยืมจากธนาคาร โดยบริษัทฯ ได้รับการ สนับสนุนวงเงินกู้ยืมระยะยาว (7 ปี) จากสถาบันการเงินรวม 8,000 ล้านบาท จากผลการดำเนินงาน ที่แข็งแกร่ง ประกอบกับการได้รับการจัดอันดับเครดิต A+ (ดูรายละเอียดเพิ่มเติมในหัวข้อเรื่อง โครงสร้างเงินทุน) การดำเนินงาน ณ วันที่ 31 มีนาคม 2552 บริษัทฯ บริหารโครงการศูนย์การค้าจำนวน 13 โครงการ โดยมีพื้นที่ให้ เช่ารวมทั้งหมด 980,498 ตารางเมตร (เพิ่มขึ้น 15.6% จากไตรมาสเดียวกันปีก่อนและ 7.5% จาก ไตรมาสที่ผ่านมา) ประกอบด้วย พื้นที่ค้าปลีกในศูนย์การค้า 810,313 ตารางเมตร พื้นที่อาคาร สำนักงาน 163,812 ตารางเมตร และพื้นที่อาคารที่พักอาศัย 6,373 ตารางเมตร อนึ่ง พื้นที่ค้าปลีก ให้เช่าดังกล่าวข้างต้นนับรวมพื้นที่ให้เช่า 125,686 ตารางเมตร ในโครงการเซ็นทรัลพลาซา พระราม 2 และเซ็นทรัลพลาซา รัชดา-พระราม 3 ซึ่งผลการดำเนินงานถูกโอนไปยังกองทุน CPNRF แต่ยังอยู่ภายใต้การบริหารของบริษัทฯ ในฐานะของผู้บริหารสินทรัพย์ของกองทุน ณ สิ้นไตรมาสที่ 1 ปี 2552 บริษัทฯ มีอัตราการเช่าพื้นที่ศูนย์การค้าเฉลี่ยอยู่ที่ 96% เปรียบเทียบ กับ 95% และ 97% ในไตรมาสที่ 1 ปี 2551 และไตรมาสที่ 4 ปี 2551 ตามลำดับ โดยอัตราการ เช่าพื้นที่ของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์เพิ่มขึ้นจาก 90% ในไตรมาสที่ 1 ปี 2551 มาอยู่ที่ 97% ณ สิ้น ไตรมาสที่ 1 ปี 2552 จากการเปิดให้บริการของผู้เช่าหลัก "เซ็นเตอร์พ้อยท์" ในปลายปี 2551 ในขณะที่อัตราการเช่าพื้นที่ของโครงการใหม่ คือ ศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา แจ้งวัฒนะ และ ศูนย์การค้าเซ็นทรัลเฟสติวัล พัทยา บีช อยู่ที่ 92% และ 88% ณ สิ้นไตรมาสที่ 1 ปี 2552 ตามลำดับ ในด้านของอัตราค่าเช่าเฉลี่ยพื้นที่ศูนย์การค้าของบริษัทฯ อยู่ที่ 1,272 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน (เติบโต 1.3% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน และลดลง 1.0% จากไตรมาสที่ผ่านมา) เพื่อการ เปรียบเทียบให้เห็นผลการเปลี่ยนแปลงของอัตราค่าเช่าอย่างชัดเจน หากไม่รวมอัตราค่าเช่าพื้นที่ โครงการเปิดใหม่คือ เซ็นทรัลพลาซา แจ้งวัฒนะ และเซ็นทรัลเฟสติวัล พัทยา บีช อัตราค่าเช่า เฉลี่ยพื้นที่ศูนย์การค้าของบริษัทฯ ในไตรมาสที่ 1 ปี 2552 อยู่ที่ 1,287 บาทต่อตารางเมตรต่อ เดือน (เติบโต 2.5% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อนและลดลง 0.3% จากไตรมาสที่ผ่านมา) ซึ่งเป็นผลมาจากอัตราค่าเช่าของพื้นที่ให้เช่าที่มีการต่อสัญญาใหม่ของโครงการเซ็นทรัลพลาซา ลาดพร้าว ลดลง เนื่องจากบริษัทฯ มีแผนที่จะปรับปรุงศูนย์การค้าหลังจากที่ได้มีการต่อสัญญาเช่า ช่วงที่ดินและอาคาร อนึ่ง ค่าเช่าเฉลี่ยดังกล่าวได้รวมส่วนลด (พิเศษ) ค่าเช่าพื้นที่ซึ่งให้กับผู้เช่า บางราย ณ โครงการเซ็นทรัลเวิลด์ และโครงการศูนย์การค้าทิ่เปิดให้บริการใหม่ทั้ง 2 โครงการ ซึ่งอยู่ในระยะเริ่มแรกของการดำเนินงาน ในส่วนของอาคารสำนักงาน ณ สิ้นไตรมาสที่ 1 ปี 2552 มีอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยอยู่ที่ 84% ลดลงจาก 96% ในไตรมาสที่ 1 ปี 2551 และ 94% ในไตรมาสที่ 4 ปี 2551 เนื่องจากการเปิด ให้บริการอาคารสำนักงาน ณ โครงการเซ็นทรัลพลาซา แจ้งวัฒนะ ในเดือนมีนาคม 2552 และมี อัตราการเช่าพื้นที่ 8% ณ สิ้นไตรมาสที่ 1 ปี 2552 โดยคาดว่าพื้นที่ให้เช่าที่เหลือของโครงการ ดังกล่าวจะสามารถปล่อยพื้นที่ให้เช่าหมดได้ภายในปี 2554 ตารางที่ 2: สรุปพื้นที่ให้เช่าและอัตราการเช่าพื้นที่ ศูนย์การค้า พื้นที่ให้เช่า อัตราการเช่าพื้นที่ (%) (ตร.ม.) ไตรมาส 1/51 ไตรมาส 4/51 ไตรมาส 1/52 ลาดพร้าว 55,531 99% 97% 97% รามอินทรา 17,159 98% 100% 99% ปิ่นเกล้า 55,824 91% 98% 97% พัทยา เซ็นเตอร์ 15,225 100% 100% 100% รัชดา-พระราม3 18,192 100% 100% 99% เชียงใหม่ 76,108 99% 99% 99% บางนา 57,435 99% 98% 98% พระราม2 5,937 100% 100% 100% รัตนาธิเบศร์ 76,892 99% 98% 98% เซ็นทรัลเวิลด์ 184,592 90% 97% 97% แจ้งวัฒนะ 66,939 n/a 91% 92% พัทยา บีช เฟสติวัล 54,793 n/a n/a 88% รวม 684,627 95% 97% 96% อาคารสำนักงาน พื้นที่ให้เช่า อัตราการเช่าพื้นที่ (%) (ตร.ม.) ไตรมาส 1/51 ไตรมาส 4/51 ไตรมาส 1/52 ลาดพร้าว 17,719 95% 97% 97% ปิ่นเกล้า เอ 22,426 94% 85% 92% ปิ่นเกล้า บี 11,334 90% 92% 92% บางนา 10,007 100% 97% 92% เซ็นทรัลเวิลด์ 82,796 97% 96% 95% แจ้งวัฒนะ 19,530 n/a n/a 8% รวม 163,812 96% 94% 84% สรุปผลการดำเนินงานทางการเงิน รายได้รวม (รายได้จากค่าเช่าและบริการ และ ค่าอาหารและเครื่องดื่ม) ในไตรมาสที่ 1 ปี 2552 บริษัทฯ มีรายได้จากค่าเช่าและค่าบริการ ค่าอาหารและเครื่องดื่มจำนวน 2,598.1 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 24.3% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน โดยมีรายได้ค่าเช่าและ ค่าบริการจำนวน 2,451.0 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 23.0% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน โดยมีปัจจัย หลักจากการเติบโตของรายได้ของการเปิดให้บริการศูนย์การค้าโครงการใหม่ คือ เซ็นทรัลพลาซา แจ้งวัฒนะ และเซ็นทรัลเฟสติวัล พัทยา บีช เมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา บริษัทฯ มีรายได้รวมเพิ่มขึ้น 17.3% และมีรายได้ค่าเช่าและ ค่าบริการเพิ่มขึ้นจำนวน 17.2% เนื่องจากในไตรมาสที่ 1 ปี 2552 บริษัทฯ รับรู้รายได้โครงการ ศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา แจ้งวัฒนะ เต็มไตรมาส และมีรายได้ที่เพิ่มขึ้นจากการเปิดให้บริการ โครงการเซ็นทรัลเฟสติวัล พัทยา บีช นอกจากนี้ บริษัทฯ มีรายได้ค่าอาหารและเครี่องดื่ม เพิ่มขึ้น 18.2% จากไตรมาสที่ผ่านมา จากการเปิดให้บริการศูนย์อาหารใหม่ที่โครงการศูนย์การค้าเซ็นทรัล พลาซา แจ้งวัฒนะ และเซ็นทรัลเฟสติวัล พัทยา บีช ต้นทุนรวม ต้นทุนรวม ได้แก่ ต้นทุนจากการให้เช่าพื้นที่และการให้บริการ ต้นทุนอาหารและเครื่องดื่ม รวมถึง ค่าสาธารณูปโภค ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายสินทรัพย์ให้เช่า ค่าใช้จ่ายพนักงานผู้ปฎิบัติงาน ที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับการให้เช่าและให้บริการพื้นที่โครงการ ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมและ บำรุงรักษาสินทรัพย์ให้เช่า และ ภาษีโรงเรือน สำหรับไตรมาสที่ 1 ปี 2552 บริษัทฯ มีต้นทุนรวม เท่ากับ 1,517.5 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 31.5% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน และ 13.9% จากไตรมาสที่ผ่านมา โดยมีต้นทุนเพิ่มขึ้นจากค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายของโครงการที่เปิด ให้บริการใหม่ และค่าเช่าช่วงที่ดินและอาคารที่เพิ่มขึ้นภายหลังการต่อสัญญาเช่าช่วงโครงการ เซ็นทรัลพลาซา ลาดพร้าว ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร ได้แก่ ค่าใช้จ่ายของพนักงานส่วนกลางและผู้บริหาร ค่าโฆษณา ประชาสัมพันธ์ ค่าเครื่องใช้สำนักงาน ค่าธรรมเนียมและค่าที่ปรึกษาต่างๆ และค่าเสื่อมราคาและค่า ตัดจำหน่ายสำหรับอุปกรณ์สำนักงาน สำหรับไตรมาสที่ 1 ปี 2552 บริษัทฯ มีค่าใช้จ่ายในการขาย และบริหารเท่ากับ 410.6 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 43.9% เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน เป็น ผลมาจาก ค่าใช้จ่ายในการโฆษณาและประชาสัมพันธ์ที่เพิ่มขึ้นเพื่อการโฆษณาประชาสัมพันธ์การ เปิดให้บริการโครงการเซ็นทรัลพลาซา แจ้งวัฒนะ และ โครงการเซ็นทรัลเฟสติวัล พัทยา บีช ประกอบกับค่าใช้จ่ายด้านบุคลากรที่เพิ่มขึ้นเพื่อรองรับการขยายตัวของธุรกิจ เมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารลดลง 21.0% เนื่องจากใน ไตรมาสที่ 4 ปี 2551 มีค่าใช้จ่ายในการโฆษณาและประชาสัมพันธ์สำหรับช่วงเฉลิมฉลองคริสมาสต์ และปีใหม่ และมีค่าใช้จ่ายบุคลากรเพิ่มขึ้นจากการจ่ายโบนัสประจำปี สำหรับในปี 2552 บริษัทฯ ได้มีการกำหนดให้มีการบริหารค่าใช้จ่ายในการโฆษณาและ ประชาสัมพันธ์อย่างมีประสิทธิภาพ โดยได้กำหนดสัดส่วนค่าใช้จ่ายดังกล่าวเป็น 5.0% ของรายได้ รวม และในไตรมาสที่ 1 ปี 2552 หากไม่นับรวมค่าใช้จ่ายในการเปิดตัวโครงการเซ็นทรัลเฟสติวัล พัทยา บีช ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายที่ไม่ได้เกิดขึ้นเป็นประจำแล้ว บริษัทฯ มีสัดส่วนค่าใช้จ่ายในการ โฆษณาและประชาสัมพันธ์คิดเป็น 3.5% ของรายได้รวม กำไรสุทธิ บริษัทฯ มีกำไรสุทธิสำหรับไตรมาสที่ 1 ปี 2552 เท่ากับ 603.2 ล้านบาท ลดลง 2.3% เมื่อเทียบ กับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน เนื่องจากมีค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยจากการกู้ยืมเงินเพื่อนำมาสนับสนุนการ ขยายตัวทางธุรกิจ และมีอัตรากำไรของโครงการใหม่ที่เปิดให้บริการคือ โครงการเซ็นทรัลพลาซา แจ้งวัฒนะ และโครงการเซ็นทรัลเฟสติวัล พัทยา บีช ที่ยังอยู่ในระดับต่ำ ซึ่งถือเป็นปกติธุรกิจใน ช่วงแรกของการเปิดให้บริการ เมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา บริษัทฯ มีกำไรสุทธิเพิ่มขึ้น 26.6% เนื่องจากรายได้ที่เพิ่มขึ้น ในขณะที่ค่าใช้จ่ายในการโฆษณาและประชาสัมพันธ์และค่าใช้จ่ายบุคลากรลดลง ตามทีได้กล่าวไป แล้วข้างต้น ตารางที่ 3 : อัตราส่วนความสามารถในการทำกำไร อัตราส่วนความสามารถในการทำกำไร ไตรมาส 1 ไตรมาส 4 ไตรมาส 1 ปี 2551 2551 2551 2552 อัตรากำไรขั้นต้น (%) 41.9% 36.4% 39.2% 39.8% อัตรากำไรจากการดำเนินงาน(%) 30.7% 18.7% 24.3% 26.2% อัตรากำไรสุทธิ (%) 26.4% 18.3% 20.9% 22.2% อัตราผลตอบแทนต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (%) 18.5% 13.4% 16.3% 15.9% ฐานะทางการเงิน ณ วันที่ 31 มีนาคม 2552 สินทรัพย์รวม ณ วันที่ 31 มีนาคม 2552 บริษัทฯ มีสินทรัพย์รวมจำนวน 43,360.7 ล้านบาท โดยมีเงินสดและ รายการเทียบเท่าเงินสด และเงินลงทุนชั่วคราวรวม 2,787.0 ล้านบาท ลดลง 889.7 ล้านบาท เมื่อ เทียบกับ ณ สิ้นปี 2550 เนื่องจากการจ่ายชำระค่าก่อสร้างโครงการระหว่างการพัฒนา และการจ่าย ชำระเงินกู้ยืมตามตารางการผ่อนชำระ สำหรับรายการที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์ และสิทธิการเช่า เพิ่มขึ้นจากปีก่อน 3,439.4 ล้านบาท หรือคิดเป็น 9.8% เนื่องจากมีการรับรู้สิทธิการเช่าช่วง โครงการเซ็นทรัลพลาซา ลาดพร้าว ภายหลังการต่อสัญญาเช่าช่วงโครงการ และการรับรู้มูลค่างาน ก่อสร้างเพิ่มเติมของโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนาและโครงการเปิดใหม่ ได้แก่ ศูนย์การค้า เซ็นทรัลเฟสติวัล พัทยา บีช, ศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา ชลบุรี, ศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา ขอนแก่น และศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์ หนี้สินรวม ณ วันที่ 31 มีนาคม 2552 บริษัทฯ มีหนี้สินรวมเท่ากับ 30,586.7 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.9% จาก ณ สิ้นปี 2551 ในระหว่างไตรมาสที่ 1 ปี 2552 บริษัทฯ ชำระเงินคืนเงินกู้ยืมจำนวน 2,205.2 ล้านบาท และมีการกู้ยืมเงินจำนวน 1,920.0 ล้านบาท ส่งผลให้หนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยลดลง 1.7% จาก ณ สิ้นปี 2551 ส่วนของผู้ถือหุ้น ณ วันที่ 31 มีนาคม 2552 บริษัทฯ มีส่วนของผู้ถือหุ้นเท่ากับ 15,774.0 ล้านบาท โดยมีกำไรสะสม รวม 10,910.4 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 603.2 ล้านบาท คอดเป็น 5.9% เมื่อเปรียบเทียบกับ ณ สิ้นปี 2551 โดยเป็นผลมาจากกำไรสุทธิของไตรมาสที่ 1 ปี 2552 ตารางที่ 4: สรุปฐานะทางการเงิน งบดุล ไตรมาส 1 ไตรมาส 4 ไตรมาส 1 % เทียบ (ล้านบาท) 2551 2551 2552 ปี 2551 สินทรัพย์รวม 37,119.2 43,783.8 46,360.7 5.9% หนี้สินรวม 22,768.1 28,610.5 30,586.7 6.9% หนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยจ่ายสุทธิ 11,789.8 16,445.1 16,160.0 (1.7%) ส่วนของผู้ถือหุ้น 14,351.1 15,173.3 15,774.0 4.0% กำไรสะสม 9,457.7 10,307.2 10,910.4 5.9% โครงสร้างทางการเงิน ณ 31 มีนาคม 2552 บริษัทฯ มีหนี้สินคิดเป็น 66% ของสินทรัพย์รวม โดยในระหว่างไตรมาสที่ 1 ปี 2552 บริษัทฯ จ่ายชำระคืนเงินกู้ยืมจำนวน 2,205.2 ล้านบาท และมีการกู้ยืมเงินจำนวน 1,920.0 ล้านบาท (เงินกู้ยืมระยะยาวอายุ 7 ปี จำนวนเงิน 1,000 ล้านบาท อัตราดอกเบี้ย MLR-2% ต่อปี และเงินกู้ยืมระยะสั้น จำนวน 920 ล้านบาท) ส่งผลให้หนิ้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิลดลงเป็น 16,160.0 ล้านบาท หรือลดลง 1.7% จาก ณ สิ้นปี 2551 และส่งผลให้อัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระ ดอกเบี้ยสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้น ณ สิ้นไตรมาสที่ 1 ปี 2552 อยู่ที่ 0.8 เท่า คงที่เมื่อเทียบกับ ณ สิ้นปี 2551 ณ ปัจจุบัน บริษัทฯ มีวงเงินกู้ยืมจากธนาคารพาณิชย์ 8,000 ล้านบาท (ระยะเวลาผ่อนชำระคืนเงิน ต้น 7 ปี อัตราดอกเบี้ย MLR-2% ต่อปี) โดยนำที่ดินและสิทธิการเช่าที่ดินและอาคารของโครงการ ระหว่างการพัฒนาเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน และ ณ 31 มีนาคม 2552 บริษัทฯ ได้เบิกวงเงินกู้ยืม ดังกล่าวมาใช้สนับสนุนการก่อสร้างโครงการระหว่างการพัฒนาแล้วเป็นจำนวนเงิน 3,500 ล้านบาท ณ 31 มีนาคม 2552 เงินกู้ยืมที่มีภาระดอกเบี้ยของบริษัทฯ ประกอบด้วยเงินกู้ยืมอัตราดอกเบี้ยคงที่ ในสัดส่วน 53% และอัตราดอกเบี้ยลอยตัวในสัดส่วน 47% โดยมีอัตราดอกเบี้ยถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก อยู่ที่ 4.8% ต่อปี ลดลงจาก ณ สิ้นปี 2551 ซึ่งอยู่ที่ 5.2% ตารางที่ 5: อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญ อัตราส่วนทางการเงิน ไตรมาส 1 ไตรมาส 4 ไตรมาส 1 ปี 2551 2551 2551 2552 อัตราส่วนสภาพคล่อง อัตราส่วนสภาพคล่อง (เท่า) 0.9 0.6 0.5 0.8 อัตราส่วนสภาพคล่องหมุนเร็ว (เท่า) 0.8 0.5 0.4 0.7 อัตราส่วนสภาพคล่องกระแสเงินสด (เท่า) 0.5 0.6 0.6 0.6 ระยะเวลาเก็บหนี้เฉลี่ย (วัน) 16.2 19.0 17.8 17.8 อัตราส่วนประสิทธิภาพในการดำเนินงาน อัตราผลตอบแทนต่อสินทรัพย์ (%) 6.6% 4.6% 5.4% 5.4% อัตราผลตอบแทนต่อสินทรัพย์ถาวร (%) 8.5% 6.0% 6.6% 6.9% อัตราการหมุนของสินทรัพย์ (เท่า) 0.2 0.2 0.2 0.2 อัตราส่วนวิเคราะห์นโยบายทางการเงิน อัตราส่วนความสามารถในการชำระภาระผูกพัน /1 (เท่า) 0.5 0.4 0.4 0.4 อัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (เท่า) 0.6 0.8 0.8 0.8 อัตราส่วนความสามารถในการชำระดอกเบี้ย/1 (เท่า) 5.7 6.7 6.7 7.2 หมายเหตุ: /1 กระแสเงินสดจากการดำเนินงาน ไม่รวมเงินสดที่ชำระเจ้าหนี้ตั๋วอาวัลซึ่งครบกำหนด