บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) คำอธิบายและการวิเคราะห์ของฝ่ายจัดการ ฐานะการเงินและผลการดำเนินงานรวมของบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) และบริษัทย่อย ประจำไตรมาสที่ 3 ปี 2552 และเก้าเดือนแรกของปี 2552 ภาพรวมผลการดำเนินงาน ในไตรมาสที่ 3 ปี 2552 บริษัทเซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) ("บริษัทฯ") มีกำไรสุทธิจำนวน 550.0 ล้านบาท ลดลง 6.3% จากไตรมาสที่ผ่านมา ซึ่งเป็นผลมาจากกำไรที่มิได้เกิดขึ้นเป็นประจำ (หลังหักภาษี) จำนวน 46.2 ล้านบาท ที่เกิดขึ้นในไตรมาสก่อนจากการที่บริษัทฯ ซื้อหน่วยลงทุน เพิ่มเติมในกองทุนรวมธุรกิจไทย 4 (บริษัทย่อย) ซึ่งหากไม่รวมกำไรที่มิได้เกิดขึ้นเป็นประจำ ดังกล่าวแล้ว กำไรสุทธิในไตรมาสที่ 3 ปี 2552 จะเพิ่มขึ้น 1.7% จากไตรมาสที่ผ่านมา ในไตรมาส ที่ 3 ปี 2552 นี้ บริษัทฯ มีรายได้รวม(รายได้ค่าเช่าค่าบริการ รายได้ธุรกิจโรงแรม และรายได้ ค่าขายอาหารและเครื่องดื่ม) จำนวน 2,782.9 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1.1% จากไตรมาสก่อน ซึ่งเป็น ผลมาจากการรับรู้ผลการดำเนินงานเต็มไตรมาสของโครงการเซ็นทรัลพลาซา ชลบุรี (เปิดให้บริการ ในเดือนพฤษภาคม 2552) เมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน บริษัทฯ มีรายได้รวมเพิ่มขึ้น 28.8% ซึ่งเป็นผลจาก รายได้ที่เพิ่มเข้ามาของโครงการใหม่ หากแต่มีกำไรสุทธิลดลง 3.9% เนื่องจากในไตรมาสที่ 3 ปี ก่อน บริษัทฯ มีรายได้ค่าชดเชยการปรับปรุงพื้นที่โครงการเซ็นทรัลพลาซา บางนา ที่เรียกเก็บคืน จากผู้เช่า ซึ่งเป็นรายได้ที่มิได้เกิดขึ้นเป็นประจำ(หลังหักภาษี) จำนวน 27.9 ล้านบาท หากไม่รวม รายได้ที่มิได้เกิดขึ้นเป็นประจำดังกล่าว กำไรสุทธิในไตรมาสที่ 3 ปี 2552 จะเติบโต 1.0% จาก ไตรมาสเดียวกันของปีก่อน การเปลี่ยนแปลงส่วนใหญ่ในผลการดำเนินงานของบริษัทฯ สำหรับเก้าเดือนแรกของปี 2552 เป็น ผลมาจากการเปิดให้บริการโครงการศูนย์การค้าใหม่ ประกอบด้วย โครงการเซ็นทรัลพลาซา แจ้ง วัฒนะ (เปิดให้บริการเมื่อเดือนพฤศจิกายน 2551), โครงการเซ็นทรัลเฟสติวัล พัทยา บีช (เปิด ให้บริการเมื่อเดือนมกราคม 2552), โครงการเซ็นทรัลพลาซา อุดรธานี (เข้าซื้อกิจการในเดือน เมษายน 2552) และโครงการเซ็นทรัลพลาซา ชลบุรี (เปิดให้บริการเมื่อเดือนพฤษภาคม 2552) โดยในระยะแรกของการเปิดให้บริการศูนย์การค้าใหม่นั้น อัตราการเช่าพื้นที่ของโครงการจะยังไม่สูง มากเมื่อเปรียบเทียบกับโครงการศูนย์การค้าที่เปิดให้บริการมาแล้วในระยะหนึ่ง ประกอบกับร้านค้าผู้ เช่าจะได้รับส่วนลดค่าเช่าพื้นที่ซึ่งถือเป็นปกติธุรกิจ ส่งผลให้อัตรากำไรของโครงการศูนย์การค้าที่ เปิให้บริการใหม่ต่ำกว่าโครงการศูนย์การค้าที่มีผลการดำเนินงานคงที่แล้ว (matured projects) โดยบริษัทฯ มีรายได้รวมในเก้าเดือนแรกของ ปี 2552 (รายได้ค่าเช่าค่าบริการ รายได้ธุรกิจ โรงแรมและรายได้ค่าขายอาหารและเครื่องดื่ม) เพิ่มขึ้น 27.4% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน และมีกำไรสุทธิ(ไม่รวมรายได้ที่มิได้เกิดขึ้นเป็นประจำ) เพิ่มขึ้น 0.8% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ตารางที่1: สรุปข้อมูลทางการเงิน งบการเงินรวม ไตรมาส 3 ไตรมาส 2 ไตรมาส 3 % เทียบ % เทียบ เก้าเดือน % เทียบ (ล้านบาท) 2551 2552 2552 ไตรมาสปีก่อน ไตรมาสก่อน ปี 2552 เก้าเดือนปีก่อน รายได้ 2,160.3 2,751.8 2,782.9 28.8% 1.1% 8,132.8 27.4% ศูนย์การค้า 1,820.9 2,301.5 2,360.8 29.6% 2.6% 6,887.6 28.0% อาคารสำนักงาน 220.0 226.3 221.1 0.5% (2.3%) 666.1 2.8% โรงแรม 0.0 36.3 38.7 n/a 6.7% 75.0 n/a อาหารและเครื่องดื่ม 111.8 180.7 156.6 40.1% (13.3%) 484.4 45.9% ค่าเช่าและบริการอื่นๆ 7.5 7.0 5.7 (23.9%) (18.1%) 19.8 (16.0%) กำไรขั้นต้น 936.1 1,085.6 1,063.8 13.6% (2.0%) 3,230.0 14.3% ศูนย์การค้า 832.1 937.3 948.4 14.0% 1.2% 2,862.4 12.3% อาคารสำนักงาน 85.8 95.3 68.2 (20.5%) (28.4%) 241.2 33.5% โรงแรม 0.0 21.0 23.2 n/a 10.3% 44.2 n/a อาหารและเครื่องดื่ม 18.2 32.9 24.2 33.3% (26.4%) 82.8 5.5% ค่าเช่าและบริการอื่นๆ 0.0 (0.9) (0.3) n/a n/a (0.6) (27.6%) กำไรจากการดำเนินงาน 840.7 888.7 775.4 (7.8%) (12.7%) 2,535.6 5.6% กำไรสุทธิ 572.5 587.0 550.0 (3.9%) (6.3%) 1,740.2 1.8% กำไรต่อหุ้นขั้นพื้นฐาน(บาท) 0.26 0.27 0.25 (3.9%) (6.3%) 0.80 1.8% การพัฒนาโครงการใหม่ สำหรับโครงการระหว่างการก่อสร้าง 3 โครงการ คือ ศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา ขอนแก่น, โรงแรมฮิลตัน พัทยา บีช (ส่วนหนึ่งของโครงการเซ็นทรัลเฟสติวัล พัทยา บีช) และ ศูนย์การค้า เซ็นทรัลพลาซา พระราม 9 นั้น การก่อสร้างดำเนินไปตามแผนงานที่กำหนดไว้ ในช่วงวิกฤตเศรษฐกิจที่ผ่านมา บริษัทฯ พิจารณาใช้กระแสเงินสดภายในกิจการและเงินกู้ยืมระยะ ยาวจากธนาคารพาณิชย์ในการพัฒนาโครงการใหม่ โดยบริษัทฯ ได้รับวงเงินกู้ยืมระยะยาวจาก สถาบันการเงินรวม 8,000 ล้านบาท และในช่วงเก้าเดือนแรกของปี 2552 ที่ผ่านมา บริษัทฯ ได้ออก หุ้นกู้ประเภทไม่มีหลักประกันเป็นจำนวนเงินรวม 5,200 ล้านบาท (*โปรดดูรายละเอียดเพิ่มเติมใน ห้วข้อเรื่องโครงสร้างเงินทุน) จากการปรับตัวที่ดีขึ้นของสภาวะตลาดทุน บริษัทฯ ได้เริ่มแผนการระดมเงินทุนผ่านกองทุนรวมสิทธิ การเช่าอสังหาริมทรัพย์ ซีพีเอ็น รีเทล โกรท ("CPNRF") และสามารถระดมทุนแล้วเสร็จในต้นเดือน พฤศจิกายน ปี 2552 ผ่านการโอนสินทรัพย์บางส่วนของโครงการเซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า ให้แก่ CPNRF โดยกระแสเงินสดที่ได้จากการระดมทุนครั้งนี้ จะนำไปชำระคืนเงินกู้ยืมบางส่วนและใช้ใน การสนับสนุนการพัฒนาโครงการใหม่ ผลการดำเนินงาน ในปัจจุบัน บริษัทฯ มีโครงการภายใต้การบริหารงาน 14 โครงการ ประกอบด้วย โครงการ ศูนย์การค้า 14 โครงการ อาคารสำนักงาน 6 โครงการ อาคารที่พักอาศัย 2 โครงการ และ โรงแรม 1 โครงการ ณ วันที่ 30 กันยายน 2552 บริษัทฯ บริหารพื้นที่ค้าปลีกให้เช่ารวม 908,454 ตารางเมตร ซึ่งนับรวม พื้นที่ค้าปลีกที่พัฒนาขึ้นใหม่ขนาด 1,640 ตารางเมตร ของโครงการเซ็นทรัลเฟสติวัล พัทยา บีช เพื่อเป็นโซนการศึกษาและการเรียนรู้ (Education Zone) และรวมพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าในโครงการ เซ็นทรัลพลาซา พระราม 2 และเซ็นทรัลพลาซา รัชดา-พระราม 3 จำนวนรวม 133,309 ตารางเมตร ซึ่งได้โอนไปยังกองทุน CPNRF แล้ว แต่ยังอยู่ภายใต้การบริหารของบริษัทฯ ในฐานะของผู้บริหาร สินทรัพย์ของกองทุน ณ สิ้นไตรมาสที่ 3 ปี 2552 พื้นที่ศูนย์การค้าของบริษัทฯ มีอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยอยู่ที่ 96% ไม่ เปลี่ยนแปลงจากไตรมาสที่ผ่านมา โดยมีอัตราค่าเช่าพื้นที่เฉลี่ยอยู่ที่ 1,246 บาทต่อตารางเมตรต่อ เดือน ลดลง 2.7% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน และลดลง 0.4% จากไตรมาสที่ผ่านมา ซึ่งเป็น ผลมาจากศูนย์การค้าใหม่ของบริษัทส่วนใหญ่อยู่ในเขตต่างจังหวัด ซึ่งมีอัตราค่าเช่าพื้นที่ต่ำกว่า อัตราค่าเช่าพื้นที่เฉลี่ยเดิม ประกอบกับการให้ส่วนลดค่าเช่าพื้นที่แก่ผู้เช่าในศูนย์การค้าที่เปิดใหม่ ซึ่งเป็นปกติธุรกิจในระยะแรกของการดำเนินงาน เพื่อเปรียบเทียบให้เห็นผลการเปลี่ยนแปลงของ อัตราค่าเช่าอย่างชัดเจน หากไม่รวมอัตราค่าเช่าพื้นที่โครงการใหม่ทั้ง 4 โครงการแล้ว อัตราค่าเช่า พื้นที่เฉลี่ยศูนย์การค้าของบริษัทฯ ในไตรมาสที่ 3 ปี 2552 จะอยู่ที่ 1,299 บาทต่อตารางเมตรต่อ เดือน เติบโต 1.4% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน สำหรับอาคารสำนักงานของบริษัทฯ มีอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ย ณ สิ้นไตรมาสที่ 3 ปี 2552 อยู่ที่ 85% ไม่เปลี่ยนแปลงจากไตรมาสที่ผ่านมา เนื่องจากอัตราการเช่าพื้นที่ที่ยังอยู่ในระดับต่ำใน ระยะแรกของการเปิดให้บริการของอาคารสำนักงาน ณ โครงการเซ็นทรัลพลาซา แจ้งวัฒนะ (เปิดให้บริการเมื่อเดือนมีนาคม 2552) ซึ่งมีอัตราการเช่าพื้นที่ ณ สิ้นไตรมาสที่ 3 ปี 2552 อยู่ที่ 23% เพิ่มขึ้นจากอัตราการเช่าพื้นที่ 8% ณ สิ้นไตรมาสที่ 1 ปี 2552 และ 20% ณ สิ้นไตรมาสที่ 2 ปี 2552 บริษัทฯ คาดว่าจะสามารถปล่อยพื้นที่ให้เช่าส่วนที่เหลือของโครงการดังกล่าวได้ภายในปี 2554 ตารางที่ 2: สรุปพื้นที่ให้เช่าและอัตราการเช่าพื้นที่ ศูนย์การค้า พื้นที่ให้เช่า อัตราการเช่าพื้นที่ (%) (ตร.ม.) ไตรมาส 3/51 ไตรมาส 2/52 ไตรมาส 3/52 ลาดพร้าว 55,583 99% 97% 97% รามอินทรา 17,159 99% 100% 98% ปิ่นเกล้า 54,220 99% 98% 98% พัทยา เซ็นเตอร์ 15,225 100% 99% 98% รัชดา-พระราม3 18,192 100% 99% 100% เชียงใหม่ 76,086 99% 99% 98% บางนา 57,426 98% 98% 98% พระราม2 5,937 100% 100% 100% รัตนาธิเบศร์ 77,283 99% 97% 98% เซ็นทรัลเวิลด์ 185,545 92% 97% 96% แจ้งวัฒนะ 65,604 n/a 93% 92% พัทยา บีช เฟสติวัล 57,659 n/a 89% 85% อุดรธานี 49,471 n/a 100% 99% ชลบุรี 39,755 n/a 83% 89% รวม 775,145 97% 96% 96% อาคารสำนักงาน พื้นที่ให้เช่า อัตราการเช่าพื้นที่ (%) (ตร.ม.) ไตรมาส 3/51 ไตรมาส 2/52 ไตรมาส 3/52 ลาดพร้าว 17,719 99% 96% 98% ปิ่นเกล้า เอ 22,426 86% 93% 91% ปิ่นเกล้า บี 11,334 89% 87% 94% บางนา 10,007 100% 92% 92% เซ็นทรัลเวิลด์ 82,796 96% 94% 94% แจ้งวัฒนะ 19,462 n/a 20% 23% รวม 163,744 95% 85% 85% สรุปผลการดำเนินงานทางการเงิน รายได้รวม (รายได้จากค่าเช่าและบริการ และ ค่าอาหารและเครื่องดื่ม) ในไตรมาสที่ 3 ปี 2552 บริษัทฯ มีรายได้จากค่าเช่าและค่าบริการ รายได้จากธุรกิจโรงแรม รายได้ ค่าอาหารและเครื่องดื่มจำนวน 2,782.9 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 28.8% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน รายได้รวมดังกล่าวนี้ประกอบด้วย 1) รายได้ค่าเช่าและค่าบริการจำนวน 2,587.6 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 26.3% จากไตรมาส เดียวกันของปีก่อน โดยมีปัจจัยหลักจากรายได้ของศูนย์การค้าโครงการใหม่ คือ เซ็นทรัล พลาซา แจ้งวัฒนะ, เซ็นทรัลเฟสติวัล พัทยา บีช, เซ็นทรัลพลาซา อุดรธานี และเซ็นทรัล พลาซา ชลบุรี 2) รายได้จากธุรกิจโรงแรมจำนวน 38.7 ล้านบาท จากโรงแรมเซ็นทารา อุดรธานี ที่บริษัทฯ ได้เข้าซื้อกิจการ 3) รายได้ค่าอาหารและเครี่องดื่มจำนวน 156.6 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 40.1% จากไตรมาส เดียวกันของปีก่อน จากการเปิดให้บริการศูนย์อาหารใหม่ ณ ศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา แจ้งวัฒนะ, ศูนย์การค้าเซ็นทรัลเฟสติวัล พัทยา บีช, ศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา อุดรธานี และศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา ชลบุรี เมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา บริษัทฯ มีรายได้จากค่าเช่าและค่าบริการ รายได้จากธุรกิจ โรงแรม และรายได้ค่าอาหารและเครื่องดื่ม เพิ่มขึ้น 1.1% เป็นผลรวมจากการรับรู้รายได้เต็ม ไตรมาสของศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา ชลบุรี และรายได้ที่เพิ่มขึ้นของโรงแรมเซ็นทารา อุดรธานี ในขณะที่รายได้อาหารและเครื่องดื่มลดลงจากผลของช่วงฤดูกาล (seasonal drop) รายได้อื่น รายได้อื่นประกอบด้วยค่าชดเชยค่าใช้จ่ายต่างๆที่เรียกเก็บคืนจากร้านค้า (Cost charged back) อาทิ ภาษีโรงเรือน ค่าเบี้ยประกันภัย และต้นทุนการปรับปรุงพื้นที่ เป็นต้น รวมถึงรายได้สนับสนุน จากธุรกิจคู่ค้าเพื่อจัดงานประชาสัมพันธ์และส่งเสริมการขาย (sponsorship) และรายได้ที่มิได้ เกิดขึ้นเป็นประจำอื่นๆ ในไตรมาสที่ 3 ปี 2552 บริษัทฯ มีรายได้อื่นจำนวน 146.5 ล้านบาท ลดลง 32.4% จากไตรมาส เดียวกันของปีก่อน เนื่องจากในไตรมาสที่ 3 ปี 2551 มีการบันทึกรายได้ค่าชดเชยภาษีโรงเรือนที่ เรียกเก็บเพิ่มเติมจากผู้เช่าของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์และค่าชดเชยการปรับปรุงโครงการเซ็นทรัล พลาซา บางนา ที่เรียกเก็บคืนจากร้านค้า ซึ่งเป็นรายได้ที่มิได้เกิดขึ้นเป็นประจำ เป็นจำนวนเงินรวม 39.9 ล้านบาท หากเมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา รายได้อื่นในไตรมาสนี้ลดลง 35.3% เนื่องจากในไตรมาส ที่ 2 ปี 2552 มีรายได้ที่มิได้เกิดขึ้นเป็นประจำจำนวน 66.0 ล้านบาท จากกำไรที่ได้จากการที่บริษัท ฯ เข้าซื้อหน่วยลงทุนเพิ่มเติมในกองทุนรวมธุรกิจไทย 4 (บริษัทย่อย) ต้นทุนรวม ต้นทุนรวม ได้แก่ ต้นทุนจากการให้เช่าพื้นที่และการให้บริการ ต้นทุนธุรกิจโรงแรม ต้นทุนอาหาร และเครื่องดื่ม รวมถึงค่าสาธารณูปโภค ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายสินทรัพย์ให้เช่า ค่าใช้จ่ายพนักงานผู้ปฎิบัติงานที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับการให้เช่าและให้บริการพื้นที่โครงการ ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมและบำรุงรักษาสินทรัพย์ให้เช่า และภาษีโรงเรือน สำหรับไตรมาสที่ 3 ปี 2552 บริษัทฯ มีต้นทุนรวม 1,719.2 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 40.4% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน เป็นผลมาจาก 1) ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายที่เพิ่มเข้ามาจากโครงการใหม่ 4 โครงการ ดังที่ได้กล่าว แล้วข้างต้น 2) ค่าเช่าช่วงที่ดินและอาคารที่สูงขึ้นของโครงการเซ็นทรัลพลาซา ลาดพร้าว ภายหลังการ ต่อสัญญาเช่าช่วงใหม่ 3) ต้นทุนอาหารและเครื่องดื่มที่เพิ่มขึ้นตามจำนวนศูนย์อาหารที่เพิ่มขึ้นของโครงการใหม่ 4 โครงการ ดังที่ได้กล่าวแล้วข้างต้น เมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา บริษัทฯ มีต้นทุนรวมในไตรมาสนี้เพิ่มขึ้น 3.2% ซึ่งเป็นผลรวม จากการรับรู้ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายเต็มไตรมาสของโครงการเซ็นทรัลพลาซา ชลบุรี และ ต้นทุนค่าอาหารและเครื่องดื่มที่ลดลงตามรายได้ค่าอาหารและเครื่องดื่มที่ลดลงตามฤดูกาล ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร ได้แก่ ค่าใช้จ่ายของพนักงานส่วนกลางและผู้บริหาร ค่าโฆษณา ประชาสัมพันธ์ ค่าเครื่องใช้สำนักงาน ค่าธรรมเนียมและค่าที่ปรึกษาต่างๆ และค่าเสื่อมราคาและค่า ตัดจำหน่ายสำหรับอุปกรณ์สำนักงาน สำหรับไตรมาสที่ 3 ปี 2552 บริษัทฯ มีค่าใช้จ่ายในการขาย และบริหารเท่ากับ 441.0 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 22.6% เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน เป็น ผลมาจากค่าใช้จ่ายในการโฆษณาและประชาสัมพันธ์ของโครงการศูนย์การค้าใหม่ ประกอบกับ ค่าใช้จ่ายด้านบุคลากรที่เพิ่มขึ้นตามจำนวนบุคคลากรที่เพิ่มขึ้นเพื่อรองรับการขยายตัวทางธุรกิจของบริษัทฯ เมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา บริษัทฯ มีค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารในไตรมาสนี้ลดลง 2.7% เนื่องจากในไตรมาสที่ผ่านมามีค่าใช้จ่ายสำหรับงานฉลองการเปิดให้บริการ (Grand Opening) โครงการศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา ชลบุรี กำไรสุทธิ ในไตรมาสที่ 3 ปี 2552 บริษัทฯ มีกำไรสุทธิเท่ากับ 550.0 ล้านบาท ลดลง 3.9% และ 6.3% จาก ไตรมาสเดียวกันของปีก่อนและไตรมาสที่ผ่านมา ตามลำดับ ทั้งนี้ ในไตรมาสที่ 3 ปี 2551 และ ไตรมาสที่ 2 ปี 2552 มีรายได้และกำไรที่มิได้เกิดขึ้นเป็นประจำ (หลังหักภาษี) จำนวน 27.9 ล้านบาท และ 46.2 ล้านบาท ตามลำดับ หากไม่รวมรายการที่มิได้เกิดขึ้นเป็นประจำ บริษัทฯ จะมีกำไรสุทธิในไตรมาสที่ 3 ปี 2552 เพิ่มขึ้น 1.0% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน ซึ่งเป็นผลมาจาก 1) กำไรที่ยังอยู่ในระดับต่ำในระยะแรกของ โครงการใหม่, 2) ดอกเบี้ยรับที่ลดลง และ 3) ดอกเบี้ยจ่ายที่เพิ่มขึ้นตามจำนวนเงินกู้ยืมที่เพิ่มขึ้น เพื่อสนับสนุนการเติบโตของธุรกิจ เมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา หากไม่รวมกำไรที่มิได้เกิดขึ้นเป็นประจำ กำไรสุทธิในไตรมาส นี้ของบริษัทฯ จะเติบโต 1.7% ซึ่งเป็นผลจากอัตรากำไรของโครงการเซ็นทรัลพลาซา ชลบุรี ยังอยู่ ในระดับต่ำในช่วงแรกของการเปิดให้บริการและรายได้อาหารและเครื่องดื่มที่ลดลงตามฤดูกาล ตารางที่ 3: อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญ อัตราส่วนทางการเงิน ไตรมาส 3 ไตรมาส 2 ไตรมาส 3 2551 2552 2552 อัตราส่วนสภาพคล่อง อัตราส่วนสภาพคล่อง (เท่า) 0.6 0.6 0.6 อัตราส่วนสภาพคล่องหมุนเร็ว (เท่า) 0.5 0.4 0.4 อัตราส่วนสภาพคล่องกระแสเงินสด (เท่า) 0.5 0.6 1.5 ระยะเวลาเก็บหนี้เฉลี่ย (วัน) 21.8 16.3 14.4 อัตราส่วนความสามารถในการทำกำไร อัตรากำไรขั้นต้น (%) 39.4% 36.5% 36.3% อัตรากำไรจากการดำเนินงาน(%) 29.4% 22.3% 19.6% อัตรากำไรสุทธิ (%) 22.8% 19.0% 18.2% อัตราผลตอบแทนต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (%) 16.6% 15.6% 14.4% อัตราส่วนประสิทธิภาพในการดำเนินงา อัตราผลตอบแทนต่อสินทรัพย์ (%) 5.9% 4.9% 4.5% อัตราผลตอบแทนต่อสินทรัพย์ถาวร (%) 7.2% 5.9% 5.3% อัตราการหมุนของสินทรัพย์ (เท่า) 0.2 0.3 0.2 อัตราส่วนวิเคราะห์นโยบายทางการเงิน อัตราส่วนความสามารถในการชำระภาระผูกพัน/1 (เท่า) 0.7 0.2 0.8 อัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (เท่า) 0.8 1.1 1.1 อัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อ EBITDA (เท่า) 2.4 3.1 3.3 อัตราส่วนความสามารถในการชำระดอกเบี้ย/1 (เท่า) 10.1 5.8 12.2 หมายเหตุ: /1 กระแสเงินสดจากการดำเนินงาน ไม่รวมเงินสดที่ชำระเจ้าหนี้ตั๋วอาวัลซึ่งครบกำหนด ฐานะทางการเงิน สินทรัพย์รวม ณ วันที่ 30 กันยายน 2552 บริษัทฯ มีสินทรัพย์รวมจำนวน 48,943.1 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 5,159.3 ล้านบาท หรือ 11.8% จาก ณ สิ้นปี 2551 เนื่องจากการรับรู้มูลค่าอาคารและอุปกรณ์ของโครงการ ใหม่จำนวน 4 โครงการ และการรับรู้มูลค่างานก่อสร้างเพิ่มเติมของโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนา หนี้สินรวม ณ วันที่ 30 กันยายน 2552 บริษัทฯ มีหนี้สินรวมเท่ากับ 33,366.8 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 4,756.3 ล้าน บาท หรือเพิ่มขึ้น 16.6% จาก ณ สิ้นปี 2551 จากเงินกู้ยืมที่เพิ่มขึ้นเพื่อสนับสนุนการเติบโตของ ธุรกิจและเจ้าหนี้สิทธิการเช่าโครงการเซ็นทรัลพลาซา ลาดพร้าว ส่วนของผู้ถือหุ้น ณ วันที่ 30 กันยายน 2552 บริษัทฯ มีส่วนของผู้ถือหุ้นเท่ากับ 15,576.3 ล้านบาท โดยมีกำไรสะสม รวม 11,328.4 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1,021.4 ล้านบาท จาก ณ สิ้นปี 2551 โดยเป็นผลมาจากกำไร สุทธิในช่วงเก้าเดือนแรกของปี 2552 และการจ่ายเงินปันผลจำนวน 719.0 ล้านบาท (0.33 บาทต่อหุ้น) ตารางที่ 4: สรุปฐานะทางการเงิน งบดุล ปี ไตรมาส 2 ไตรมาส 3 % เทียบ (ล้านบาท) 2551 2552 2552 ปี 2551 สินทรัพย์รวม 43,783.8 49,218.1 48,943.1 11.8% หนี้สินรวม 28,610.5 34,187.6 33,366.8 16.6% หนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยจ่ายสุทธิ 16,445.1 19,311.1 19,446.0 18.2% ส่วนของผู้ถือหุ้น 15,173.3 15,030.6 15,576.3 2.7% กำไรสะสม 10,307.2 10,778.4 11,328.4 9.9% โครงสร้างทางการเงิน ในช่วงเก้าเดือนแรกของปี 2552 บริษัทฯ มีการจ่ายชำระคืนเงินกู้จำนวน 6,069.1 ล้านบาท และมี การกู้ยืมเงินเพิ่มเติมจำนวน 9,070.0 ล้านบาท ซึ่งประกอบด้วย 1) การออกหุ้นกู้ไม่มีหลักประกัน จำนวน 5,200 ล้านบาท อัตราดอกเบี้ย 4.00%- 4.75% ต่อปี, 2) การเบิกเงินกู้ยืมระยะยาวอายุ 7 ปี จำนวน 1,650 ล้านบาท อัตราดอกเบี้ย MLR-2% ต่อปี และ 3) การกู้ยืมเงินระยะสั้นจำนวนรวม 2,200 ล้านบาท ส่งผลให้หนิ้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิเพิ่มขึ้นเป็น 19,446.0 ล้านบาท โดยมีอัตรา ดอกเบี้ยถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักอยู่ที่ 4.4% ต่อปี ลดลงจาก ณ สิ้นปี 2551 ซึ่งอยู่ที่ 5.2% ต่อปี โดย ในเก้าเดือนแรกของปี 2552 นี้ บริษัทฯ มีต้นทุนทางการเงิน(ดอกเบี้ยจ่าย) เพิ่มขึ้น 61.6% จาก ช่วงเดียวกันของปีก่อน เป็นผลมาจากการเพิ่มขึ้นของหนิ้สินที่มีภาระดอกเบี้ยและการบันทึกดอกเบี้ย จ่ายที่เกิดขึ้นในช่วงเก้าเดือนแรกของปี 2551 ซึ่งเป็นช่วงที่โครงการใหม่อยู่ระหว่างพัฒนาเป็น ต้นทุนการพัฒนาสินทรัพย์ (Capitalization) สำหรับเก้าเดือนแรกของปี 2552 บริษัทฯ มีการจ่ายเงินเพื่อการลงทุน (Capital Expenditure) เป็นจำนวนเงินรวม 6,126.9 ล้านบาท คิดเป็น 70.0% ของงบประมาณการลงทุน(ปรับปรุงใหม่) ของปี2551 ซึ่งมีจำนวนเงินรวม 8,690.0 ล้านบาท โดยแหล่งเงินทุนสนับสนุนในส่วนที่เหลือของงบ ประมาณการลงทุนในปีนี้นั้น จะมาจากกระแสเงินสดรับจากการดำเนินงานและเงินสดที่ได้จากการ ระดมเงินทุนผ่าน CPNRF ซึ่งการระดมทุนดังกล่าวนี้ได้ดำเนินการแล้วเสร็จเมื่อต้นเดือนพฤศจิกายน ปี 2552 ที่ผ่านมา ผ่านการโอนสินทรัพย์บางส่วนของโครงการเซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า ให้แก่ CPNRF โดยกระแสเงินสดที่ได้จากการระดมทุนครั้งนี้ จะนำไปชำระคืนเงินกู้ยืมบางส่วนและใช้ใน การสนับสนุนการพัฒนาโครงการใหม่ บริษัทฯ มีอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้น ณ สิ้นไตรมาสที่ 3 ปี 2552 อยู่ ที่ 1.1 เท่า เพิ่มขึ้นจาก 0.8 เท่า ณ สิ้นปี 2551 และมีอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อกำไร ก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย (EBITDA) ณ สิ้นไตรมาสที่ 3 ปี 2552 เท่ากับ 3.3 เท่า เพิ่มขึ้นจาก 2.9 เท่า ณ สิ้นปี 2551 โดยเงินกู้ยืมที่มีภาระดอกเบี้ยของบริษัทฯ ประกอบด้วยเงินกู้ยืมอัตราดอกเบี้ยคงที่ในสัดส่วน 64% และอัตราดอกเบี้ยลอยตัวในสัดส่วน 36%