บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) คำอธิบายและการวิเคราะห์ของฝ่ายจัดการ ฐานะการเงินและผลการดำเนินงานรวมของบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) และ บริษัทย่อย ประจำไตรมาสที่ 4 ปี 2552 และประจำปี 2552 ภาพรวมผลการดำเนินงาน ในการเปรียบเทียบผลการดำเนินงานรวมของบริษัทฯและบริษัทย่อยระหว่างปี 2551 และ 2552 บริษัทฯ ขอให้ข้อสังเกตในการพิจารณาว่า สินทรัพย์ส่วนใหญ่ของโครงการเซ็นทรัลพลาซา ปิ่น เกล้า ได้ถูกโอนไปให้แก่กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท ("CPNRF") ตามสัญญาเช่าทางการเงินที่ได้ลงนามร่วมกันตั้งแต่เดือนพฤศจิกายน ปี 2552 ผลการดำเนินรวมของบริษัทฯ และบริษัทย่อยประจำปี 2552 ประกอบด้วยรายการที่มิได้เกิดขึ้นเป็น ประจำจำนวน 4 รายการ ดังนี้ 1) กำไรจากการซื้อคืนหน่วยลงทุนในกองทุนรวมธุรกิจไทย 4 จำนวน 66.0 ล้านบาท ในไตรมาสที่ 2 ปี 2552 2) กำไรจากสัญญาเช่าทางการเงินสินทรัพย์ส่วนใหญ่ของโครงการเซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า กับ กองทุน CPNRF จำนวน 3,206.9 ล้านบาท ในไตรมาสที่ 4 ปี 2552 3) รายได้อื่นจำนวน 659.0 ล้านบาท ในไตรมาสที่ 4 (โปรดดูรายละเอียดในหมายเหตุประกอบงบ การเงินประจำปี 2552 ข้อ 23) 4) ค่าใช้จ่ายในรูปของเงินสนับสนุนโครงการพัฒนาสวนสาธารณะบริเวณติดกับโครงการเซ็นทรัล เวิลด์จำนวน 100 ล้านบาท ในไตรมาสที่ 4 ปี 2552 ในไตรมาสที่ 4 ปี 2552 บริษัทเซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) ("บริษัทฯ") มีกำไรสุทธิรวมจำนวน 3,211.4 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 573.9% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน และ 483.9% จากไตรมาสที่ ผ่านมา โดยบริษัทฯ มีรายได้รวมจำนวน 7,021.8 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 189.7% จากไตรมาสเดียวกัน ของปีก่อน และ 139.7% จากไตรมาสที่ผ่านมา หากไม่รวมรายการพิเศษดังกล่าวข้างต้น บริษัทฯ จะมีรายได้รวมเพิ่มขึ้น 30.2% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน และ 7.7% จากไตรมาสที่ผ่านมา และมีกำไรสุทธิเพิ่มขึ้น 25.6% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน และ 8.8% จากไตรมาสที่ผ่านมา ซึ่งเป็นผลมาจากการเปิดให้บริการโครงการใหม่และผลการดำเนินงานที่ดีขึ้นของโครงการเซ็นทรัล เวิลด์ สำหรับปี 2552 บริษัทฯ มีกำไรสุทธิรวมจำนวน 4,951.6 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 126.5% จากปีก่อน โดยมีรายได้รวมเพิ่มขึ้น 68.5% จากปีก่อน มาอยู่ที่ 15,686.6 ล้านบาท หากไม่รวมรายการพิเศษ ดังกล่าวข้างต้น บริษัทฯ จะมีกำไรสุทธิรวมเพิ่มขึ้น 6.2% จากปีก่อน และมีรายได้เพิ่มขึ้น 26.8% จากปีก่อน ซึ่งเป็นผลมาจากการอัตรากำไรขั้นต้นของโครงการใหม่ที่ยังอยู่ในระดับต่ำในช่วงแรก ของการเปิดให้บริการ ถือเป็นปกติธุรกิจที่ในระยะแรกของการเปิดให้บริการ ผลประกอบการจากโครงการใหม่จะต่ำกว่า โครงการที่เปิดให้บริการมาระยะหนึ่งแล้ว จากอัตราการเช่าพื้นที่ซึ่งยังไม่สูงมากนักและการให้ ส่วนลดค่าเช่าพื้นที่แก่ร้าน้คนผู้เช่าเพื่อช่วยเหลือในช่วงแรกของการเปิดให้บริการศูนย์การค้า แม้ว่า ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวจะส่งผลกระทบในทางอ้อมต่อธุรกิจศูนย์การค้า แต่บริษัทฯ ยังสามารถ บริหารจัดการโครงการใหม่ให้มีผลประกอบการอยู่ในระดับที่น่าพึงพอใจ ทั้งนี้เป็นผลหลักจากการ ดำเนินมาตรการควบคุมและประหยัดค่าใช้จ่ายควบคู่ไปกับการพิจารณาให้ส่วนลดค่าเช่าพื้นที่ อนึ่ง คณะกรรมการบริษัทฯ มีมติเสนอต่อที่ประชุมผู้ถือหุ้นซึ่งกำหนดจะจัดขึ้นในวันที่ 28 เมษายน 2553 ให้มีการจ่ายเงินปันผลจำนวน 0.58 บาทต่อหุ้น (จำนวนเงินรวม 1,263.7 ล้านบาท) โดยเงิน ปันผลดังกล่าวคำนวณจากอัตราการจ่ายเงินปันผลที่ 40% ของกำไรสุทธิจากการดำเนินงาน และ 14% ของกำไรจากการเข้าทำสัญญาเช่าทางการเงินสินทรัพย์ส่วนใหญ่ของโครงการเซ็นทรัล พลาซา ปิ่นเกล้า ให้แก่ CPNRF การพัฒนาโครงการใหม่ ในปี 2552 บริษัทฯ ได้เปิดให้บริการศูนย์การค้าแห่งใหม่จำนวน 3 โครงการ และ อาคารสำนักงาน 1 อาคาร และได้เข้าซื้อโครงการศูนย์การค้าอีก 1 โครงการ โดยมีรายละเอียดดังนี้ - ศูนย์การค้าเซ็นทรัลเฟสติวัล พัทยา บีช ซึ่งเปิดให้บริการในเดือนมกราคม - อาคารสำนักงานในโครงการเซ็นทรัลพลาซา แจ้งวัฒนะ ซึ่งเปิดให้บริการในเดือนมีนาคม - ศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา อุดรธานี และ โรงแรมเซ็นทารา อุดรธานี โดยเข้าซื้อ กิจการในเดือนเมษายน - ศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา ชลบุรี ซึ่งเปิดให้บริการในเดือนพฤษภาคม - ศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา ขอนแก่น ซึ่งเปิดให้บริการในเดือนธันวาคม สำหรับโครงการระหว่างการพัฒนา คือ โรงแรมฮิลตัน พัทยา บีช (ส่วนหนึ่งของโครงการศูนย์การค้า เซ็นทรัลเฟสติวัล) และ ศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา พระราม 9 มีความคืบหน้าเป็นไปตามเป้าหมาย นอกจากนี้ บริษัทฯ ได้เข้าซื้อที่ดินในจังหวัดเชียงรายเพื่อพัฒนาเป็นศูนย์การค้าผ่านการเข้าซื้อ บริษัท ไทยพัฒน์ พร๊อพเพอร์ตี้ จำกัด ในเดือนพฤศจิกายน ปี 2552 สำหรับโครงการในอนาคตจำนวน 4 โครงการ คือ โรงแรมฮิลตัน พัทยา บีช, ศูนย์การค้าเซ็นทรัล พลาซา พระราม 9, ศูนย์การค้าเซ็นทรัลเฟสติวัล เชียงใหม่, และศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา เชียงราย ซึ่งมีกำหนดการที่จะแล้วเสร็จในปี 2553 - 2555 บริษัทฯ จะอาศัยเงินทุนจากกระแสเงิน สดจากการดำเนินงาน เงินกู้ยืม และการระดมทุนผ่านการโอนสินทรัพย์ให้แก่ CPNRF ผลการดำเนินงาน ณ สิ้นปี 2552 บริษัทฯ มีโครงการภายใต้การบริหารงาน 15 โครงการ ประกอบด้วย โครงการ ศูนย์การค้า 15 โครงการ (มีพื้นที่ค้าปลีกให้เช่ารวม 810,120 ตารางเมตร) อาคารสำนักงาน 6 โครงการ (มีพื้นที่ให้เช่ารวม 129,984 ตารางเมตร) อาคารที่พักอาศัย 2 โครงการ (มีจำนวน 62 ห้องชุด) และโรงแรม 1 โครงการ (มีห้องพักจำนวน 255 ห้อง) โดยพื้นที่ดังกล่าวไม่รวมพื้นที่ค้า ปลีกให้เช่าในโครงการเซ็นทรัลพลาซา พระราม 2, เซ็นทรัลพลาซา รัชดา-พระราม 3, และเซ็นทรัล พลาซา ปิ่นเกล้า จำนวน 157,310 ตารางเมตร และพื้นที่อาคารสำนักงานปิ่นเกล้า เอ และ บี จำนวน 33,762 ตารางเมตร ซึ่งได้โอนไปยังกองทุน CPNRF แล้ว แต่ยังอยู่ภายใต้การบริหารของ บริษัทฯ ในฐานะของผู้บริหารสินทรัพย์ของกองทุน ณ สิ้นไตรมาสที่ 4 ปี 2552 อัตราการเช่าพื้นที่ศูนย์การค้าของบริษัทฯ เฉลี่ยอยู่ที่ 96% (ไม่ เปลี่ยนแปลงจากไตรมาสเดียวกันของปีก่อนและไตรมาสที่ผ่านมา) โดยมีอัตราค่าเช่าพื้นที่เฉลี่ยอยู่ ที่ 1,251 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน (ลดลง 2.6% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้น 0.5% จากไตรมาสที่ผ่านมา) ซึ่งเป็นผลมาจากศูนย์การค้าใหม่ของบริษัทส่วนใหญ่อยู่ในเขต ต่างจังหวัด ซึ่งมีอัตราค่าเช่าพื้นที่ต่ำกว่าอัตราค่าเช่าพื้นที่เฉลี่ยเดิม ประกอบกับการให้ส่วนลดค่า เช่าพื้นที่แก่ผู้เช่าในศูนย์การค้าที่เปิดใหม่ซึ่งเป็นปกติธุรกิจในระยะแรกของการดำเนินงาน และเพื่อ การเปรียบเทียบให้เห็นผลการเปลี่ยนแปลงของอัตราค่าเช่าพื้นที่อย่างชัดเจน หากไม่รวมอัตราค่า เช่าพื้นที่โครงการใหม่ทั้ง 5 โครงการแล้ว อัตราค่าเช่าพื้นที่เฉลี่ยศูนย์การค้าของบริษัทฯ ใน ไตรมาสที่ 4 ปี 2552 จะอยู่ที่ 1,312 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน เติบโต 1.6% จากไตรมาส เดียวกันของปีก่อน และ 1.0% จากไตรมาสที่ผ่านมา สำหรับอาคารสำนักงานของบริษัทฯ มีอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ย ณ สิ้นไตรมาสที่ 4 ปี 2552 อยู่ที่ 86% ไม่เปลี่ยนแปลงจากไตรมาสที่ผ่านมา แต่ลดลงจาก 94% ในไตรมาส 4 ปี 2551 เนื่องจาก อัตราการเช่าพื้นที่ที่ยังอยู่ในระดับต่ำในระยะแรกของการเปิดให้บริการอาคารสำนักงานที่โครงการ เซ็นทรัลพลาซา แจ้งวัฒนะ (เปิดให้บริการเมื่อเดือนมีนาคม 2552) ซึ่งมีอัตราการเช่าพื้นที่ ณ สิ้น ไตรมาสที่ 4 ปี 2552 อยู่ที่ 26% โดยบริษัทฯ คาดว่าจะสามารถปล่อยพื้นที่ให้เช่าส่วนที่เหลือของ โครงการดังกล่าวได้ภายในปี 2554 ตารางที่ 1: สรุปพื้นที่ให้เช่าและอัตราการเช่าพื้นที่ ศูนย์การค้า พื้นที่ให้เช่า อัตราการเช่าพื้นที่ (%) (ตร.ม.) ไตรมาส 4/51 ไตรมาส 3/52 ไตรมาส 4/52 ลาดพร้าว 55,583 97% 97% 97% รามอินทรา 17,159 100% 98% 100% ปิ่นเกล้า 37,463 98% 98% 98% พัทยา เซ็นเตอร์ 15,227 100% 98% 98% รัชดา-พระราม3 18,192 100% 100% 99% เชียงใหม่ 76,006 99% 98% 99% บางนา 57,695 98% 98% 98% พระราม2 5,937 100% 100% 100% รัตนาธิเบศร์ 76,910 98% 98% 99% เซ็นทรัลเวิลด์ 186,248 97% 96% 96% แจ้งวัฒนะ 65,632 91% 92% 91% พัทยา บีช เฟสติวัล 56,946 n/a 85% 89% อุดรธานี 49,276 n/a 99% 98% ชลบุรี 39,785 n/a 89% 92% ขอนแก่น 52,061 n/a n/a 87% รวม 810,120 97% 96% 96% หมายเหตุ:บางส่วนของโครงการเซ็นทรัลพลาซา พระราม 2, เซ็นทรัลพลาซา รัชดา-พระราม 3 และเซ็นทรัลพลาซา ปิ่น เกล้า ได้ให้เช่าแก่ CPNRF อาคารสำนักงาน พื้นที่ให้เช่า อัตราการเช่าพื้นที่ (%) (ตร.ม.) ไตรมาส 4/51 ไตรมาส 3/52 ไตรมาส 4/52 ลาดพร้าว 17,719 97% 98% 96% บางนา 10,007 97% 92% 95% เซ็นทรัลเวิลด์ 82,796 96% 94% 95% แจ้งวัฒนะ 19,462 n/a 23% 26% รวม 129,984 94% 85% 86% หมายเหตุ:อาคารสำนักงานปิ่นเกล้าทาวเวอร์ เอและบี ได้ให้เช่าแก่ CPNRF สรุปผลการดำเนินงานทางการเงิน รายได้รวม รายได้จากค่าเช่าและบริการ ไตรมาสที่ 4 ปี 2552 บริษัทฯ มีรายได้จากค่าเช่าและบริการจำนวน 2,605.0 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 24.6% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน โดยมีปัจจัยหลักจากรายได้ของศูนย์การค้าโครงการใหม่ จำนวน 4 โครงการ และเมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสก่อน บริษัทฯ มีรายได้จากค่าเช่าและบริการ เพิ่มขึ้นเพียง 0.7% เป็นผลมาจากการโอนผลการดำเนินงานบางส่วนของโครงการเซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า ให้แก่ CPNRF ในเดือนพฤศจิกายน ปี 2552 สำหรับปี 2552 บริษัทฯ มีรายได้จากค่าเช่าและบริการจำนวน 10,178.5 ล้านบาท เติบโต 25.0% จากปีก่อน ถึงแม้จะมีการโอนผลการดำเนินงานบางส่วนของโครงการเซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า จำนวน 2 เดือนหลังของปี ให้แก่ CPNRF ทั้งนี้ การเติบโตของรายได้มีปัจจัยหลักมาจากรายได้ของ โครงการใหม่จำนวน 4 โครงการ และการเพิ่มขึ้นของอัตราค่าเช่าพื้นที่ค้าปลีกในทุกโครงการ รายได้ค่าอาหารและเครื่องดื่ม ในไตรมาสที่ 4 ปี 2552 บริษัทฯ มีรายได้ค่าอาหารและเครื่องดื่มจำนวน 155.0 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 24.6% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน จากการเปิดให้บริการศูนย์อาหารในศูนย์การค้าที่เปิด ให้บริการใหม่ และเมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา รายได้ค่าอาหารและเครื่องดื่มไม่ เปลี่ยนแปลงมากนัก โดยศูนย์อาหารในโครงการเซ็นทรัลพลาซา ลาดพร้าว มีผลการดำเนินงานที่ ลดลงเล็กน้อย เนื่องจากกำลังเข้าสู่ช่วงการปรับปรุงโครงการ สำหรับปี 2552 บริษัทฯ มีรายได้ค่าอาหารและเครื่องดื่มจำนวน 639.4 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 40.1% จากปีก่อน จากรายได้ส่วนเพิ่มจากศูนย์อาหารในศูนย์การค้าที่เปิดให้บริการใหม่ และผลการดำเนิน งานที่ดีขึ้นของศูนย์อาหารในทุกโครงการศูนย์การค้าตามภาวะตลาดและเศรษฐกิจที่ปรับตัวดีขึ้น รายได้จากธุรกิจโรงแรม รายได้จากธุรกิจโรงแรมนี้ปรับตัวดีขึ้นอย่างต่อเนื่อนับตั้งแต่บริษัทฯ ได้เข้าซื้อกิจการในเดือน เมษายน ปี 2552 แม้ว่าในไตรมาสที่ 4 ปี 2552 อัตราการเข้าพักจะลดลง แต่รายได้เฉลี่ยต่อ ห้องพักที่เข้าพัก (RevPar) เพิ่มขึ้น 12.9% จากไตรมาสที่ผ่านมา ทำให้รายได้จากธุรกิจโรงแรม เติบโต 7.0% จากไตรมาสที่ผ่านมา มาอยู่ที่ 41.4 ล้านบาท โดยในปี 2552 รายได้จากธุรกิจ โรงแรมมีจำนวนรวม 116.4 ล้านบาท รายได้อื่นๆ รายได้อื่นประกอบด้วยค่าชดเชยค่าใช้จ่ายต่างๆที่เรียกเก็บคืนจากร้านค้า (Cost charged back) อาทิ ภาษีโรงเรือน ค่าเบี้ยประกันภัย และต้นทุนการปรับปรุงพื้นที่ เป็นต้น รวมถึงรายได้สนับสนุน จากธุรกิจคู่ค้าเพื่อจัดงานประชาสัมพันธ์และส่งเสริมการขาย (sponsorship) และรายได้ที่มิได้ เกิดขึ้นเป็นประจำอื่นๆ ในปี 2552 บริษัทฯ มีรายได้ที่มิได้เกิดขึ้นเป็นประจำดังนี้ 1) กำไรจำนวน 66.0 ล้านบาท จากการซื้อคืนหน่วยลงทุนในกองทุนรวมธุรกิจไทย 4 ซึ่งเป็นบริษัทย่อย ในไตรมาสที่ 2 2) กำไรจำนวน 3,206.9 ล้านบาท จากการทำสัญญาเช่าทางการเงินสินทรัพย์บางส่วน ของโครงการเซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า ให้แก่ CPNRF ในไตรมาสที่ 4 3) รายได้อื่นจำนวน 659.0 ล้านบาท ในไตรมาสที่ 4 (โปรดดูรายละเอียดในหมายเหตุ ประกอบงบการเงินประจำปี 2552 ข้อ 23) ทั้งนี้ รายการที่มิได้เกิดขึ้นเป็นประจำดังกล่าวทำให้รายได้อื่นของบริษัทฯ เพิ่มขึ้น 567.5% มาอยู่ที่ 4,752.3 ล้านบาท หากไม่รวมรายการที่มิได้เกิดขึ้นเป็นประจำดังกล่าว รายได้อื่นสำหรับปี 2552 จะเพิ่มขึ้น 22.1% จากปีก่อน เป็นผลมาจากการเปิดให้บริการศูนย์การค้าโครงการใหม่และรายได้ ค่าธรรมเนียมผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์จาก CPNRF ที่เพิ่มขึ้น ต้นทุนรวม ต้นทุนรวม ได้แก่ ต้นทุนจากการให้เช่าพื้นที่และการให้บริการ ต้นทุนธุรกิจโรงแรม ต้นทุนอาหาร และเครื่องดื่ม รวมถึงค่าสาธารณูปโภค ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายสินทรัพย์ให้เช่า ค่าใช้จ่ายพนักงานผู้ปฎิบัติงานที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับการให้เช่าและให้บริการพื้นที่โครงการ ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมและบำรุงรักษาสินทรัพย์ให้เช่า และภาษีโรงเรือน สำหรับไตรมาสที่ 4 ปี 2552 บริษัทฯ มีต้นทุนรวม 1,793.8 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 34.6% จากไตรมาส เดียวกันของปีก่อน และ 4.3% จากไตรมาสก่อน ในขณะที่ต้นทุนรวมประจำปี 2552 เพิ่มขึ้น 37.0% จากปีก่อน มาอยู่ที่ 6,696.7 ล้านบาท ซึ่งเป็นผลหลักมาจาก 1) ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายที่เพิ่มเข้ามาจากโครงการใหม่ดังที่ได้กล่าวแล้วข้างต้น 2) ต้นทุนการดำเนินงานศูนย์อาหารที่เพิ่มเข้ามาจากศูนย์อาหารในโครงการใหม่ดังที่ได้กล่าว แล้วข้างต้น 3) ค่าเช่าช่วงที่ดินและอาคารที่เพิ่มขึ้นของโครงการเซ็นทรัลพลาซา ลาดพร้าว ภายหลังการ ต่อสัญญาเช่าช่วงใหม่ 4) ค่าเช่าที่สูงขึ้นของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ซึ่งปรับขึ้นตามโครงสร้างการจ่ายค่าเช่าที่ได้ กำหนดไว้ ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร ได้แก่ ค่าใช้จ่ายของพนักงานส่วนกลางและผู้บริหาร ค่าโฆษณา ประชาสัมพันธ์ ค่าเครื่องใช้สำนักงาน ค่าธรรมเนียมและค่าที่ปรึกษาต่างๆ และค่าเสื่อมราคาและค่า ตัดจำหน่ายสำหรับอุปกรณ์สำนักงาน สำหรับไตรมาสที่ 4 ปี 2552 บริษัทฯ มีค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารเท่ากับ 768.8 ล้านบาท ซึ่ง นับรวมเงินสนับสนุนเพื่อพัฒนาสวนสาธารณะสำหรับพื้นที่ที่ติดกับโครงการเซ็นทรัลเวิลด์จำนวน 100.0 ล้านบาท หากไม่รวมเงินสนับสนุนดังกล่าวแล้ว ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารจะเพิ่มขึ้น 28.6% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน เนื่องจากมีโครงการศูนย์การค้าเปิดให้บริการใหม่ และ เพิ่มขึ้น 51.7% จากไตรมาสที่ผ่านมา จากการเพิ่มขึ้นของค่าใช้จ่ายบุคลากร (โบนัสประจำปี) และ ค่าใช้จ่ายในการโฆษณาและประชาสัมพันธ์ในช่วงเฉลิมฉลองสิ้นปี ซึ่งเป็นปกติตามช่วงเวลาของปี สำหรับปี 2552 หากไม่รวมเงินสนับสนุนดังกล่าว บริษัทฯ มีค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารเพิ่มขึ้น 26.8% จากปีก่อน โดยเป็นผลมาจากการเปิดให้บริการโครงการศูนย์การค้าใหม่ ทั้งนี้ ในช่วงภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวและการอุปโภคและบริโภคที่ลดลง บริษัทฯ บริหารจัดการ ค่าใช้จ่ายในการโฆษณาและประชาสัมพันธ์เชิงกลยุทธ์ โดยอิงกับรายได้และพิจารณาควบคู่ไปกับ ผลตอบแทนทั้งในด้านการกระตุ้นยอดขายและจำนวนผู้เข้ามาใช้บริการในศูนย์การค้าที่จะเกิดขึ้น ตามมา โดยในปี 2552 หากไม่รวมค่าใช่จ่ายสำหรับงานฉลองการเปิดให้บริการ (Grand Opening) ของศูนย์การค้าใหม่ ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารจะเพิ่มขึ้น 23.0% จากปีก่อน มาอยู่ที่ 567.7 ล้านบาท หรือคิดเป็น 5.2% ของรายได้รวม ซึ่งลดลงจากปีก่อนซึ่งอยู่ที่ 5.4% ของรายได้รวม กำไรสุทธิ หากไม่รวมรายการที่มิได้เกิดขึ้นเป็นประจำดังกล่าว บริษัทฯ จะมีกำไรสุทธิในไตรมาสที่ 4 ปี 2552 เท่ากับ 698.5 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 25.6% และ 8.8% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อนและไตรมาสที่ ผ่านมา ตามลำดับ ถึงแม้จะมีผลการดำเนินงานบางส่วนของโครงการเซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้าจะถูก โอนไปยังกองทุน CPNRF ในช่วง 2 เดือนหลังของปี เช่นเดียวกันสำหรับผลประกอบการปี 2552 หากไม่รวมรายการที่มิได้เกิดขึ้นเป็นประจำดังกล่าว ทั้งหมดในข้างต้น บริษัทฯ จะมีกำไรสุทธิเพิ่มขึ้น 6.2% จากปีก่อน มาอยู่ที่ 2,292.5 ล้านบาท เป็น ผลมาจากรายได้ที่เพิ่มขึ้นของโครงการศูนย์การค้าที่เปิดให้บริการใหม่ และผลการดำเนินงานที่ดีขึ้น ของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ ตารางที่ 2: สรุปข้อมูลทางการเงิน งบการเงินรวม ไตรมาส 4 ไตรมาส 3 ไตรมาส 4 % เทียบ % เทียบ ปี 2552 % เทียบ (ล้านบาท) 2551 2552 2552 ปีก่อน ไตรมาสก่อน ปีก่อน รายได้รวม 2,423.8 2,929.4 7,021.8 189.7% 139.7% 15,686.5 68.5% ศูนย์การค้า 1,864.4 2,360.8 2,366.7 26.9% 0.3% 9,254.3 27.8% อาคารสำนักงาน 219.7 221.1 232.0 5.6% 4.9% 898.1 3.5% โรงแรม 0.0 38.7 41.4 n/a 7.0% 116.4 n/a อาหารและเครื่องดื่ม 124.4 156.6 155.0 24.6% (1.0%) 639.4 40.1% ค่าเช่าและบริการอื่นๆ 7.2 5.7 6.3 (12.8%) 9.6% 26.1 (15.2%) รายได้อื่นๆ 208.1 146.4 4,220.4 34.6% 4.3% 4,752.3 24.5% กำไรขั้นต้น 883.3 1,063.8 1,007.6 14.1% (5.3%) 4,237.6 14.3% ศูนย์การค้า 785.0 948.4 868.2 10.6% (8.5%) 3,730.5 13.0% อาคารสำนักงาน 79.2 68.2 89.6 13.1% 31.4% 330.8 1.9% โรงแรม 0.0 23.2 26.4 n/a 14.0 70.6 n/a อาหารและเครื่องดื่ม 21.1 24.2 23.7 12.7% (2.0%) 106.6 28.2% ค่าเช่าและบริการอื่นๆ (2.0) (0.3) (0.3) n/a n/a (0.9) (291.8%) กำไรจากการดำเนินงาน 629.8 775.4 4,463.7 608.8% 475.7% 6,887.8 4.8% กำไรสุทธิ 476.5 550.0 3,211.4 573.9% 483.9% 4,951.6 126.5% กำไรสุทธิหลังหักรายการ 476.5 550.0 598.5 25.6% 8.8% 2,292.5 6.2% พิเศษ กำไรต่อหุ้นขั้นพื้นฐาน 0.22 0.25 1.47 573.9% 483.9% 2.27 126.5% (บาท) โครงสร้างทางการเงิน ในปี 2552 บริษัทฯ ได้ออกหุ้นกู้ใหม่เพื่อทดแทนหุ้นกู้เดิมที่ครบกำหนด (Refinance) เป็นจำนวน 2,500 ล้านบาท โดยมีการกู้ยืมเพิ่มเข้ามาเป็นจำนวนเงินรวม 7,350 ล้านบาท เพื่อสนับสนุนการ ขยายธุรกิจ ประกอบด้วย หุ้นกู้ประเภทไม่มีหลักประกันจำนวน 5,200 ล้านบาท (อายุ 3 - 5 ปี อัตรา ดอกเบี้ยคงที่ 4.00 - 4.75% ต่อปี โดยชำระคืนเงินต้นทั้งจำนวนเมื่อครบกำหนด) และการเบิกเงิน จากวงเงินกู้ยืมระยะยาวเป็นจำนวนทั้งสิ้น 2,150 ล้านบาท (ระยะเวลาผ่อนชำระคืน 7 ปี แล อัตรา ดอกเบี้ยลอยตัว MLR - 2.0% ต่อปี) นอกจากนี้ บริษัทฯ มีกระแสเงินสดรับสุทธิอีกประมาณ 3,900 ล้านบาท จากการระดมทุนผ่านกองทุน CPNRF โดยการทำสัญญาเช่าทางการเงินโครงการเซ็นทรัล พลาซา ปิ่นเกล้า ณ สิ้นปี 2552 บริษัทฯ มีหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยจำนวน 16,669.4 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1.4% จากสิ้น ปี 2551 โดยมีหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิอยู่ที่ 14,128.4 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 10.7% จากสิ้นปี 2551 ในปี 2552 บริษัทฯ มีต้นทุนทางการเงินรวม 745.2 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 37.1% จากปี 2551 เนื่องจากในปี 2551 บริษัทฯ ได้บันทึกต้นทุนทางการเงินสำหรับโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนา เป็นต้นทุนการพัฒนาสินทรัพย์ (Capitalization) สำหรับปี 2552 บริษัทฯ มีอัตราดอกเบี้ยถัวเฉลี่ย ถ่วงน้ำหนักอยู่ที่ 4.7% ต่อปี ลดลงจาก ณ สิ้นปี 2551 ซึ่งอยู่ที่ 5.2% ต่อปี ณ สิ้นปี 2552 เงินกู้ยืมที่มีภาระดอกเบี้ยของบริษัทฯ ประกอบด้วยเงินกู้ยืมอัตราดอกเบี้ยคงที่ใน สัดส่วน 68% และอัตราดอกเบี้ยลอยตัวในสัดส่วน 32% และมีอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ย สุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้น อยู่ที่ 0.7 เท่า ลดลงจาก 1.1 เท่า ณ สิ้นไตรมาสที่ 3 ปี 2551 และจาก 0.8 เท่า ณ สิ้นปี 2551 ตารางที่ 3: สรุปฐานะทางการเงิน งบดุล ปี เก้าเดือนแรก ปี % เทียบ % เทียบ (ล้านบาท) 2551 ปี 2552 2552 ปีก่อน ไตรมาสก่อน สินทรัพย์รวม 43,783.8 48,943.1 50,895.4 16.2% 4.0% สินทรัพย์หมุนเวียน 5,392.5 3,477.9 3,937.2 (27.0%) 13.2% ที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์ 31,660.9 37,242.9 38,433.5 21.4% 3.2% สิทธิการเช่า 3,312.1 4,635.1 4,443.1 34.1% (4.1%) หนี้สินรวม 28,610.5 33,366.8 31,887.3 11.5% (4.4%) หนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยจ่าย 16,445.1 19,814.3 16,669.4 1.4% (15.9%) ส่วนของผู้ถือหุ้น 15,173.3 15,576.3 19,008.1 25.3% 22.0% กำไรสะสม 10,307.2 11,328.4 14,539.8 41.1% 28.3% ตารางที่ 4: อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญ อัตราส่วนทางการเงิน ไตรมาส 4 ไตรมาส 3 ไตรมาส 4 ปี 2551/1 ปี 2552 2551 2552 2552 อัตราส่วนสภาพคล่อง อัตราส่วนสภาพคล่อง (เท่า) 0.6 0.6 0.6 0.8 0.6 อัตราส่วนสภาพคล่องหมุนเร็ว (เท่า) 0.5 0.4 0.4 0.7 0.5 ระยะเวลาเก็บหนี้เฉลี่ย (วัน) 19.0 14.4 11.9 17.8 14.6 อัตราส่วนความสามารถในการทำกำไร อัตรากำไรขั้นต้น (%) 36.4% 36.3% 31.9% 39.8% 35.8% อัตรากำไรสุทธิ (%) 18.3% 18.2% 17.8% 21.9% 18.6% อัตราผลตอบแทนต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (%) 13.4% 14.4% 14.0% 15.9% 14.1% อัตราส่วนประสิทธิภาพในการดำเนินงาน อัตราผลตอบแทนต่อสินทรัพย์ (%) 4.6% 4.5% 4.8% 5.4% 4.9% อัตราส่วนวิเคราะห์นโยบายทางการเงิน อัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (เท่า) 0.8 1.1 0.7 0.8 0.7 อัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อ EBITDA (เท่า) 2.9 3.3 2.7 2.9 2.7 อัตราส่วนความสามารถในการชำระดอกเบี้ย/1 6.7 12.2 7.9 7.2 8.7 (เท่า) หมายเหตุ: /1 กระแสเงินสดจากการดำเนินงาน ไม่รวมเงินสดที่ชำระเจ้าหนี้ตั๋วอาวัลซึ่งครบกำหนด