บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) คำอธิบายและการวิเคราะห์ของฝ่ายจัดการ ฐานะการเงินและผลการดำเนินงานรวมของบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) และ บริษัทย่อย ประจำไตรมาสที่ 1 ปี 2553 ภาพรวมผลการดำเนินงาน ในการเปรียบเทียบผลการดำเนินงานรวมของบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) ("บริษัทฯ") ระหว่างไตรมาสที่ 1 ปี 2553 และไตรมาสที่ 1 ปี 2552 บริษัทฯ ขอให้ข้อสังเกตในการพิจารณาว่า สินทรัพย์ส่วนใหญ่ของศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้าและอาคารสำนักงานทั้ง 2 อาคารใน โครงการเซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า ได้ถูกโอนไปให้แก่กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท ("CPNRF") ตามสัญญาเช่าทางการเงินที่ได้ลงนามร่วมกันตั้งแต่เดือนพฤศจิกายน ปี 2552 ซึ่งเป็นปัจจัยหลักของการเปลี่ยนแปลงในผลการดำเนินการของไตรมาสนี้เมื่อเปรียบเทียบกับ ไตรมาสเดียวกันของปีก่อน อนึ่ง ผลการดำเนินรวมของบริษัทฯ และบริษัทย่อยประจำไตรมาสที่ 4 ปี 2552 ประกอบด้วยรายการ ที่มิได้เกิดขึ้นเป็นประจำจำนวนรวมทั้งสิ้น 3,765.9 ล้านบาท (2,479.9 ล้านบาท หลังหักภาษี) โดย มีรายละเอียดดังนี้ 1) กำไรจากการทำสัญญาเช่าทางการเงินสินทรัพย์ส่วนใหญ่ของโครงการเซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า กับกองทุน CPNRF จำนวน 3,206.9 ล้านบาท 2) รายได้อื่นจำนวน 659.0 ล้านบาท 3) ค่าใช้จ่ายในรูปของเงินสนับสนุนโครงการพัฒนาสวนสาธารณะบริเวณติดกับโครงการเซ็นทรัล เวิลด์จำนวน 100 ล้านบาท นอกจากนี้ ในไตรมาสที่ 1 ปี 2553 บริษัทฯ ได้มีการกลับรายการค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญ เป็นผลให้ เกิดรายการที่มิได้เกิดขึ้นเป็นประจำรวมจำนวน 340.0 ล้านบาท (280.9 ล้านบาท หลังหักภาษี รายละเอียดดังนี้ 1) รายได้อื่นจากการกลับรายการหนี้สงสัยจะสูญจำนวน 162.7 ล้านบาท 2) ดอกเบี้ยรับจำนวน 177.3 ล้านบาท (โปรดดูหมายเหตุประกอบงบการเงินระหว่างกาล สำหรับงวดสามเดือนสิ้นสุด ณ วันที่ 31 มีนาคม 2553 ข้อ 3) ในไตรมาสที่ 1 ปี 2553 บริษัทฯ และบริษัทย่อยมีกำไรสุทธิรวมจำนวน 950.8 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 57.6% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน และลดลง 70.4% จากไตรมาสที่ผ่านมา เนื่องจากใน ไตรมาสที่ผ่านมามีกำไรจากการทำสัญญาเช่าทางการเงินดังที่ได้กล่าวไปแล้วข้างต้น เช่นเดียวกัน กับรายได้รวมที่เพิ่มขึ้น 19.3% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน มาอยู่ที่ 3,290.5 ล้านบาท และเมื่อ เทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา บริษัทฯ และบริษัทย่อยมีรายได้รวมลดลง 53.1% หากไม่รวมรายการพิเศษดังกล่าวข้างต้น ในไตรมาสที่ 1 ปี 2553 บริษัทฯ มีรายได้รวมเพิ่มขึ้น 13.4% และมีกำไรสุทธิเติบโต 11.1% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน โดยผลการดำเนินงานที่ดี ขึ้นนั้นมาจากรายได้จากโครงการใหม่และการดำเนินงานที่ดีขึ้นของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์จากการ ปรับลดส่วนลดค่าเช่าพื้นที่ เมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา โดยไม่รวมรายการพิเศษดังกล่าว แล้ว บริษัทฯ มีรายได้รวมลดลงเพียง 0.9% จากการโอนสินทรัพย์ส่วนใหญ่ของโครงการเซ็นทรัล พลาซา ปิ่นเกล้า ให้กับกองทุน CPNRF ในเดือนพฤศจิกายน ปี 2552 ถึงกระนั้น กำไรสุทธิใน ไตรมาสที่ 1 ปี 2553 ยังคงเพิ่มขึ้น 12.0% เนื่องจากในไตรมาสที่ 4 ปี 2552 มีค่าใช้จ่ายการ โฆษณาและประชาสัมพันธ์ในช่วงเฉลิมฉลองเทศกาลปีใหม่และมีค่าใช้จ่ายสำหรับการเปิดตัว (Grand Opening)โครงการเซ็นทรัลพลาซา ขอนแก่น อนึ่ง ถือเป็นปกติธุรกิจที่ในระยะแรกของการเปิดให้บริการ ผลประกอบการจากโครงการใหม่จะต่ำ กว่าโครงการที่เปิดให้บริการมาระยะหนึ่งแล้ว จากอัตราการเช่าพื้นที่ซึ่งยังไม่สูงมากนักและการให้ ส่วนลดค่าเช่าพื้นที่แก่ร้านค้าผู้เช่าเพื่อช่วยเหลือในช่วงแรกของการเปิดให้บริการศูนย์การค้า ในช่วง ที่ภาวะเศรษฐกิจเริ่มปรับตัวดีขึ้นนี้ บริษัทฯ สามารถปรับลดส่วนลดค่าเช่าลงได้ในหลายโครงการ ใหม่ รวมถึงโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ ในขณะที่โครงการอื่นๆที่เปิดให้บริการมาระยะหนึ่งแล้ว มีการ ปรับขึ้นของอัตราค่าเช่าพื้นที่และค่าบริการเช่นกัน อย่างไรก็ตาม สถานการณ์ความไม่สงบทาง การเมืองที่ยืดเยื้อยังคงส่งผลกระทบต่อการใช้จ่ายของประชาชน และเพื่อเป็นการเตรียมความพร้อม ต่อสถานการณ์ที่มิอาจคาดการณ์ได้ในอนาคต บริษัทฯ จึงได้ดำเนินมาตรการควบคุมต้นทุนและ บริหารค่าใช้จ่ายต่างๆ ตามความผันแปรของรายได้ รวมถึงได้ดำเนินการเพิ่มจำนวนร้านค้าในรูปแบบ ของบูธและรถเข็นจำหน่ายสินค้า (carts และ kiosks) ในศูนย์การค้าเพื่อเป็นการเสริมรายได้ให้แก่ บริษัทฯ อีกทางหนึ่ง ทั้งหมดนี้เพื่อให้มั่นใจว่ากระแสเงินสดของบริษัทอยู่ในสถานะที่แข็งแกร่ง เพียงพอต่อการหมุนเวียนในธุรกิจ และสามารถรองรับการลงทุนในโครงการระหว่างการพัฒนาได้ การพัฒนาโครงการใหม่ บริษัทฯ คาดการณ์การเปิดให้บริการโครงการศูนย์การค้าจำนวน 4 โครงการ ในปี 2553 - 2555 ดังนี้ - โรงแรมฮิลตัน พัทยา บีช ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของโครงการเซ็นทรัลเฟสติวัล พัทยา บีช - ศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา เชียงราย - ศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา พระราม 9 - ศูนย์การค้าเซ็นทรัลเฟสติวัล เชียงใหม่ การก่อสร้างโรงแรมฮิลตัน พัทยา บีช และศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา พระราม 9 มีความคืบหน้า เป็นไปตามแผนงาน โดยมีกำหนดที่จะแล้วเสร็จในไตรมาสที่ 3 ปี 2553 และไตรมาสที่ 4 ปี 2554 ตามลำดับ สำหรับอีก 2 โครงการนั้น บริษัทฯ ได้มีการเตรียมที่ดินไว้เรียบร้อยแล้ว ปัจจุบันอยู่ ระหว่างศึกษาโครงการในรายละเอียด สำหรับโครงการในอนาคตดังกล่าวนี้จะอาศัยเงินทุนจากกระแสเงินสดจากการดำเนินงาน รวมถึงการ ระดมทุนผ่านการโอนสินทรัพย์ให้แก่ CPNRF และเงินกู้ยืมจากธนาคารพาณิชย์ ทั้งนี้ ด้วยฐานะทาง การเงินที่แข็งแกร่งและการได้รับการจัดอันดับเครดิตในระดับ A+ บริษัทฯ จึงได้รับการสนับสนุน สินเชื่อจากธนาคารพาณิชย์ ประกอบด้วย วงเงินกู้ยืมระยะสั้นจำนวน 4,000 ล้านบาท (ปัจจุบันยังไม่ มีการเบิกใช้) และวงเงินกู้ยืมระยะยาวโดยยังมีวงเงินกู้ยืมที่ยังไม่ได้เบิกใช้จำนวน 3,350 ล้านบาท ผลการดำเนินงาน ณ สิ้นไตรมาสที่ 1 ปี 2553 บริษัทฯ มีโครงการภายใต้การบริหารงาน 15 โครงการ (ในเขต กรุงเทพฯ และปริมณฑล 9 โครงการ และ 6 โครงการในต่างจังหวัด) ประกอบด้วย โครงการ ศูนย์การค้า 15 โครงการ (มีพื้นที่ค้าปลีกให้เช่ารวม 808,839 ตารางเมตร) อาคารสำนักงาน 6 โครงการ (มีพื้นที่ให้เช่ารวม 129,984 ตารางเมตร) อาคารที่พักอาศัย 2 โครงการ (มีจำนวน 62 ห้องชุด) และโรงแรม 1 โครงการ (มีห้องพักจำนวน 255 ห้อง) โดยพื้นที่ดังกล่าวไม่รวมพื้นที่ค้า ปลีกให้เช่าในโครงการเซ็นทรัลพลาซา พระราม 2, เซ็นทรัลพลาซา รัชดา-พระราม 3, และเซ็นทรัล พลาซา ปิ่นเกล้า จำนวน 157,589 ตารางเมตร และพื้นที่อาคารสำนักงานปิ่นเกล้า เอ และ บี จำนวน 33,762 ตารางเมตร ซึ่งได้โอนไปยังกองทุน CPNRF แล้ว แต่ยังอยู่ภายใต้การบริหารของ บริษัทฯ ในฐานะของผู้บริหารสินทรัพย์ของกองทุน ณ สิ้นไตรมาสที่ 1 ปี 2553 อัตราการเช่าพื้นที่ศูนย์การค้าของบริษัทฯ เฉลี่ยอยู่ที่ 95% ลดลงจาก 96% ในไตรมาสที่ผ่านมา โดยมีอัตราค่าเช่าพื้นที่เฉลี่ยอยู่ที่ 1,252 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน (ลดลง 1.5% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน และไม่เปลี่ยนแปลงจากไตรมาสที่ผ่านมา) โดยเป็น ผลมาจากการที่ศูนย์การค้าใหม่ของบริษัทส่วนใหญ่อยู่ในเขตต่างจังหวัด ซึ่งมีอัตราค่าเช่าพื้นที่ต่ำ กว่าอัตราค่าเช่าพื้นที่เฉลี่ยเดิม ประกอบกับการให้ส่วนลดค่าเช่าพื้นที่แก่ผู้เช่าในศูนย์การค้าที่เปิด ใหม่ซึ่งเป็นปกติธุรกิจในระยะแรกของการดำเนินงาน และเพื่อการเปรียบเทียบให้เห็นผลการ เปลี่ยนแปลงของอัตราค่าเช่าพื้นที่อย่างชัดเจน หากไม่รวมอัตราค่าเช่าพื้นที่โครงการใหม่จำนวน 5 โครงการ ที่เปิดให้บริการในปี 2551 - 2552 อัตราค่าเช่าพื้นที่เฉลี่ยศูนย์การค้าของบริษัทฯ ใน ไตรมาสที่ 1 ปี 2553 จะอยู่ที่ 1,329 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน เติบโต 3.2% จากไตรมาส เดียวกันของปีก่อน และ 1.3% จากไตรมาสที่ผ่านมา สำหรับอาคารสำนักงานของบริษัทฯ มีอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ย ณ สิ้นไตรมาสที่ 1 ปี 2553 อยู่ที่ 82% ลดลง 86% จากไตรมาสที่ผ่านมา เป็นผลมาจากอัตราการเช่าพื้นที่ที่ลดลงของอาคาร สำนักงาน ณ โครงการเซ็นทรัลพลาซา ลาดพร้าว ซึ่งใกล้เข้าสู่การปิดให้บริการเพื่อทำการปรับปรุง โครงการ สำหรับอัตราการเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานที่โครงการเซ็นทรัลพลาซา แจ้งวัฒนะ ณ สิ้น ไตรมาสที่ 1ปี 2553 อยู่ที่ 29% เพิ่มขึ้นจาก 26% ณ สิ้นไตรมาสที่ 4 ปี 2552 ทั้งนี้ ถือเป็นปกติ ธุรกิจของโครงการอาคารสำนักงานซึ่งจะใช้เวลาประมาณ 2 ปี ที่อัตราการเช่าพื้นที่จะขึ้นมาอยู่ที่ 80% ดังนั้น อัตราการเช่าพื้นที่ของอาคารสำนักงาน ณ โครงการเซ็นทรัลพลาซา แจ้งวัฒนะ ที่ยัง อยู่ในระดับต่ำในระยะแรกของการเปิดให้บริการจึงถือเป็นปกติธุรกิจ โดยบริษัทฯ คาดว่าจะสามารถ ปล่อยพื้นที่ให้เช่าส่วนที่เหลือของโครงการดังกล่าวได้ภายในปี 2554 ตารางที่ 1: สรุปพื้นที่ให้เช่าและอัตราการเช่าพื้นที่ ศูนย์การค้า พื้นที่ให้เช่า อัตราการเช่าพื้นที่ (%) (ตร.ม.) ไตรมาส1/52 ไตรมาส4/52 ไตรมาส1/53 ลาดพร้าว 55,583 97% 97% 94% รามอินทรา 17,159 99% 100% 99% ปิ่นเกล้า 37,463 97% 98% 100% พัทยา เซ็นเตอร์ 15,226 100% 98% 97% รัชดา-พระราม3 18,192 99% 99% 99% เชียงใหม่ 75,889 99% 99% 99% บางนา 57,695 98% 98% 99% พระราม2 5,937 100% 100% 100% รัตนาธิเบศร์ 76,938 98% 99% 98% เซ็นทรัลเวิลด์ 187,028 97% 96% 95% แจ้งวัฒนะ 65,581 92% 91% 90% พัทยา บีช เฟสติวัล 56,826 88% 89% 90% อุดรธานี 49,452 n/a 98% 98% ชลบุรี 40,409 n/a 92% 90% ขอนแก่น 49,461 n/a 87% 91% รวม 808,839 96% 96% 95% หมายเหตุ:บางส่วนของโครงการเซ็นทรัลพลาซา พระราม 2, เซ็นทรัลพลาซา รัชดา-พระราม 3 และเซ็นทรัลพลาซา ปิ่น เกล้า ได้ให้เช่าแก่ CPNRF อาคารสำนักงาน พื้นที่ให้เช่า อัตราการเช่าพื้นที่ (%) (ตร.ม.) ไตรมาส1/52 ไตรมาส4/52 ไตรมาส1/53 ลาดพร้าว 17,719 97% 96% 71% บางนา 10,007 92% 95% 95% เซ็นทรัลเวิลด์ 82,796 95% 95% 95% แจ้งวัฒนะ 19,462 8% 26% 29% รวม 129,984 84% 85% 82% หมายเหตุ:อาคารสำนักงานปิ่นเกล้าทาวเวอร์ เอและบี ได้ให้เช่าแก่ CPNRF สรุปผลการดำเนินงานทางการเงิน รายได้รวม รายได้จากค่าเช่าและบริการ ไตรมาสที่ 1 ปี 2553 บริษัทฯ มีรายได้จากค่าเช่าและบริการจำนวน 2,734.9 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 11.6% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน โดยมีปัจจัยหลักจากการเปิดโครงการใหม่ 3 โครงการ คือ เซ็นทรัลพลาซา อุดรธานี (เข้าซื้อกิจการในไตรมาสที่ 2 ปี 2552) เซ็นทรัลพลาซา ชลบุรี (เปิด ให้บริการในไตรมาสที่ 2 ปี 2552) และเซ็นทรัลพลาซา ขอนแก่น (เปิดให้บริการในไตรมาสที่ 4 ปี 2552) ประกอบกับอัตราค่าเช่าพื้นที่ซึ่งปรับขึ้นได้หในทุกโครงการ เมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสก่อน บริษัทฯ มีรายได้จากค่าเช่าและบริการเพิ่มขึ้น 5.0% เป็นผลมา จากการรับรู้รายได้เต็มไตรมาสของโครงการเซ็นทรัลพลาซา ขอนแก่น และรายได้ที่เพิ่มขึ้นของ โครงการเซ็นทรัลเฟสติวัล พัทยา บีช และโครงการเซ็นทรัลเวิลด์จากส่วนลดค่าเช่าพื้นที่ที่ลดลง รายได้ค่าอาหารและเครื่องดื่ม ในไตรมาสที่ 1 ปี 2553 บริษัทฯ มีรายได้ค่าอาหารและเครื่องดื่มจำนวน 135.1 ล้านบาท ลดลง 8.1% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน และ 12.8% จากไตรมาสที่ผ่านมา เนื่องด้วยภาวะตลาดที่ ปรับตัวดีขึ้น ส่งผลให้พฤติกรรมการบริโภคเปลี่ยนแปลง โดยผู้บริโภคนิยมการรับประทานอาหาร และเครื่องดื่มในร้านอาหารมากขึ้น ประกอบกับจำนวนร้านอาหารและเครื่องดื่มในศูนย์การค้าที่ เพิ่มขึ้น โดยบริษัทฯ มีรายได้เพิ่มขึ้นจากค่าเช่าและค่าบริการ รายได้จากธุรกิจโรงแรม ในไตรมาสที่ 1 ปี 2553 บริษัทฯ มีรายได้จากธุรกิจโรงแรมจำนวน 37.0 ล้านบาท โดยมีอัตราการ เข้าพักอยู่ที่ 68% ไม่เปลี่ยนแปลงจากไตรมาสที่ผ่านมา และรายได้เฉลี่ยต่อห้องพักที่เข้าพัก (RevPar) ไม่เปลี่ยนแปลงจากไตรมาสที่ผ่านมา รายได้อื่นๆ รายได้อื่นประกอบด้วยค่าชดเชยค่าใช้จ่ายต่างๆที่เรียกเก็บคืนจากร้านค้า (Cost charged back) อาทิ ภาษีโรงเรือน ค่าเบี้ยประกันภัย และต้นทุนการปรับปรุงพื้นที่ เป็นต้น รวมถึงรายได้สนับสนุน จากธุรกิจคู่ค้าเพื่อจัดงานประชาสัมพันธ์และส่งเสริมการขาย (Sponsorship) และรายได้ที่มิได้ เกิดขึ้นเป็นประจำอื่นๆ ในไตรมาสที่ 1 ปี 2553 บริษัทฯ มีรายได้อื่นจำนวน 383.5 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 141.0% จากไตรมาส เดียวกันของปีก่อน และลดลง 90.9% จากไตรมาสที่ผ่านมา เนื่องจากผลการดำเนินงานไตรมาสที่ 4 ปี 2552 รวมรายได้ที่มิได้เกิดขึ้นเป็นประจำ คือ 1) กำไรจากการทำสัญญาเช่าทางการเงิน สินทรัพย์บางส่วนของโครงการเซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า ให้แก่ CPNRF จำนวน 3,206.9 ล้านบาท และ 2) รายได้อื่นจำนวน 659.0 ล้านบาท สำหรับในไตรมาสที่ 1 ปี 2553 ที่ผ่านมานี้ บริษัทฯ ได้ บันทึกรายการที่มิได้เกิดขึ้นเป็นประจำจากการที่บริษัทฯ ได้รับชำระคืนเงินต้นพร้อมดอกเบี้ยจาก ลูกหนี้ซึ่งบริษัทฯ ได้ตั้งสำรองค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญไว้แล้วจำนวน 162.6 ล้านบาท ส่งผลให้เกิด การกลับรายการเผื่อหนี้สงสัยจะสูญและบันทึกเป็นรายได้อื่นเต็มจำนวน สำหรับดอกเบี้ยที่ได้มา พร้อมกันนี้ จำนวนเงิน 177.3 ล้านบาท บริษัทฯ ได้บันทึกเป็นดอกเบี้ยรับในผลการดำเนินงาน ไตรมาสที่ 1 ปี 2553 (โปรดดูหมายเหตุประกอบงบการเงินระหว่างกาล สำหรับงวดสามเดือนสิ้นสุด ณ วันที่ 31 มีนาคม 2553 ข้อ 3) ต้นทุนรวม ต้นทุนรวม ได้แก่ ต้นทุนจากการให้เช่าพื้นที่และการให้บริการ ต้นทุนธุรกิจโรงแรม ต้นทุนอาหาร และเครื่องดื่ม รวมถึงค่าสาธารณูปโภค ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายสินทรัพย์ให้เช่า ค่าใช้จ่ายพนักงานผู้ปฎิบัติงานที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับการให้เช่าและให้บริการพื้นที่โครงการ ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมและบำรุงรักษาสินทรัพย์ให้เช่า และภาษีโรงเรือน สำหรับไตรมาสที่ 1 ปี 2553 บริษัทฯ มีต้นทุนรวม 1,746.3 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 15.1% จากไตรมาส เดียวกันของปีก่อน จากต้นทุนการดำเนินงาน ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายสินทรัพย์โครงการ ใหม่ ซึ่งได้กล่าวในข้างต้น และเมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา ต้นทุนรวมลดลง 2.6% จาก ต้นทุนการซ่อมแซมและบำรุงรักษาสินทรัพย์ที่ลดลง ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร ได้แก่ ค่าใช้จ่ายของพนักงานส่วนกลางและผู้บริหาร ค่าโฆษณา ประชาสัมพันธ์ ค่าเครื่องใช้สำนักงาน ค่าธรรมเนียมและค่าที่ปรึกษาต่างๆ และค่าเสื่อมราคาและค่า ตัดจำหน่ายสำหรับอุปกรณ์สำนักงาน สำหรับไตรมาสที่ 1 ปี 2553 บริษัทฯ มีค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารเท่ากับ 459.7 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 11.9% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน ซึ่งเป็นผลหลักจากการเพิ่มจำนวนบุคลากรเพื่อ สนับสนุนการขยายธุรกิจ และเมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร ลดลง 40.2% เนื่องจากในไตรมาสที่ 4 ปี 2552 ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารของบริษัทฯ รวม ค่าใช้จ่ายพิเศษจำนวนเงิน 100.0 ล้านบาท ซึ่งเป็นเงินสนับสนุนการพัฒนาสวนสาธารณะในพื้นที่ บริเวณใกล้เคียงศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์ หากไม่รวมเงินสนับสนุนดังกล่าวนี้ ค่าใช้จ่ายในการขาย และบริหารในไตรมาสที่ 1 ปี 2553 จะลดลง 31.3% จากไตรมาสที่ผ่านมา ซึ่งเป็นผลหลักมาจาก ในไตรมาสที่ 4 ปี 2552 บริษัทฯ มีค่าใช้จ่ายในการเปิดตัว (Grand Opening) ศูนย์การค้าเซ็นทรัล พลาซา ขอนแก่น และมีค่าใช้จ่ายในการโฆษณาและประชาสัมพันธ์ในช่วงเฉลิมฉลองสิ้นปีซึ่งเป็น ปกติตามช่วงเวลาของปี กำไรสุทธิ หากไม่รวมรายการที่มิได้เกิดขึ้นเป็นประจำดังกล่าว บริษัทฯ จะมีกำไรสุทธิในไตรมาสที่ 1 ปี 2553 เท่ากับ 670.0 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 11.1% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน จากผลกำไรของโครงการ ใหม่และผลการดำเนินงานที่ดีขึ้นของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ และเมื่อเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา บริษัทฯ มีกำไรสุทธิเพิ่มขึ้น 12.0% เป็นผลจากรายได้ที่เพิ่มขึ้นและค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร ที่ลดลง ดังที่กล่าวไปแล้วข้างต้น ตารางที่ 2: สรุปข้อมูลทางการเงิน งบการเงินรวม ไตรมาส 1 ไตรมาส 4/52 ไตรมาส 1 ไตรมาส 1/53 %เทียบ %เทียบ (ล้านบาท) 2552 ปรับปรุง 2553 ปรับปรุง ปีก่อน ไตรมาสก่อน ไตรมาสก่อน รายได้ 2,757.2 3,155.9 3,290.5 3,127.8 13.4% (0.9%) ศูนย์การค้า 2,225.3 2,366.7 2,538.8 2,538.8 14.1% 7.3% อาคารสำนักงาน 218.7 232.0 189.1 189.1 (13.5%) (18.5%) โรงแรม 0.0 41.4 37.0 37.0 n/a (10.6%) อาหารและเครื่องดื่ม 147.0 155.0 135.1 135.1 (8.1%) (12.8%) ค่าเช่าและบริการอื่นๆ 7.1 6.3 7.0 7.0 (0.8%) 11.5% รายได้อื่น 159.1 354.5 383.5 220.7 38.7% (37.7%) ต้นทุน 1,517.5 1,793.8 1,746.3 1,746.3 15.1% (2.6%) ศูนย์การค้า 1,248.6 1,498.6 1,484.2 1,484.2 18.9% (1.0%) อาคารสำนักงาน 141.0 142.4 126.3 126.3 (10.4%) (11.3%) โรงแรม 0.0 15.0 13.7 13.7 n/a (8.5%) อาหารและเครื่องดื่ม 121.3 131.3 115.5 115.5 (4.8%) (12.0%) ค่าเช่าและบริการอื่นๆ 6.5 6.6 6.6 6.6 2.0% (0.2%) ดอกเบี้ยรับ 11.2 4.5 183.5 6.3 (44.0%) 39.1% กำไรจากการดำเนินงาน 840.3 697.8 1,268.0 928.0 10.4% 33.0% กำไรสุทธิ 603.2 598.5 950.8 670.0 11.1% 12.0% กำไรต่อหุ้นขั้นพื้นฐาน (บาท) 0.28 0.27 0.44 0.31 11.1% 12.0% โครงสร้างทางการเงิน ณ 31 มีนาคม 2553 บริษัทฯ มีหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยจำนวน 16,642.0 ล้านบาท ไม่เปลี่ยนแปลง จาก ณ สิ้นปี 2552 โดยมีหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิอยู่ที่ 13,557.1 ล้านบาท ลดลง 4.0% จาก ณ สิ้นปี 2552 โดยหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยดังกล่าวนี้ ประกอบด้วยเงินกู้ยืมอัตราดอกเบี้ยคงที่ใน สัดส่วน 68% และเงินกู้ยืมอัตราดอกเบี้ยลอยตัวในสัดส่วน 32% และมีอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระ ดอกเบี้ยสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (Net D/E) อยู่ที่ 0.7 เท่า ไม่เปลี่ยนแปลงจาก ณ สิ้นปี 2552 ในไตรมาสที่ 1 ปี 2553 บริษัทฯ มีต้นทุนทางการเงินรวม 168.2 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 4.9% จาก ไตรมาสที่ผ่านมา และลดลง 11.9% จากไตรมาสก่อน โดยมีอัตราดอกเบี้ยถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักอยู่ที่ 4.4% ต่อปี เทียบกับ ณ สิ้นไตรมาสที่ 1 ปี 2552 และ ณ สิ้นไตรมาสที่ 4 ปี 2552 ซึ่งอยู่ที่ 4.8% ต่อปี และ 4.4% ต่อปี ตามลำดับ ตารางที่ 3: สรุปฐานะทางการเงิน งบดุล ไตรมาส 1 ไตรมาส 4 ไตรมาส 1 % เทียบ % เทียบ (ล้านบาท) 2552 2552 2553 ปีก่อน ไตรมาสก่อน สินทรัพย์รวม 46,360.7 50,895.4 51,540.2 11.2% 1.3% สินทรัพย์หมุนเวียน 4,487.5 3,937.2 4,609.2 2.7% 17.1% ที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์ 33,138.0 38,433.5 38,405.9 15.9% (0.1%) สิทธิการเช่า 5,274.5 4,443.1 4,248.8 (19.4%) (4.4%) หนี้สินรวม 30,586.7 31,887.3 31,577.9 3.2% (1.0%) หนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยจ่าย 16,160.0 16,669.4 16,642.0 3.0% (0.2%) ส่วนของผู้ถือหุ้น 15,774.0 19,008.1 19,962.3 26.6% 5.0% กำไรสะสม 10,910.4 14,539.8 15,490.7 42.0% 6.5% ตารางที่ 4: อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญ อัตราส่วนทางการเงิน ไตรมาส 1 ไตรมาส 4 ไตรมาส 1 2552 2552 2553 อัตราส่วนสภาพคล่อง อัตราส่วนสภาพคล่อง (เท่า) 0.5 0.6 0.7 อัตราส่วนสภาพคล่องหมุนเร็ว (เท่า) 0.4 0.4 0.5 ระยะเวลาเก็บหนี้เฉลี่ย (วัน) 17.8 11.9 12.4 อัตราส่วนความสามารถในการทำกำไร อัตรากำไรขั้นต้น (%) 45.0% 43.2% 44.2% อัตรากำไรสุทธิ (%) 21.1% 17.8% 20.6% อัตราผลตอบแทนต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (%) 16.3% 14.0% 14.0% อัตราส่วนประสิทธิภาพในการดำเนินงาน อัตราผลตอบแทนต่อสินทรัพย์ (%) 5.4% 4.8% 5.2% อัตราส่วนวิเคราะห์นโยบายทางการเงิน อัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (เท่า) 0.8 0.7 0.7 อัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อ EBITDA (เท่า) 2.5 2.7 2.5 อัตราส่วนความสามารถในการชำระดอกเบี้ย/1 8.1 8.6 6.2 (เท่า) หมายเหตุ: /1 กระแสเงินสดจากการดำเนินงาน ไม่รวมเงินสดที่ชำระเจ้าหนี้ตั๋วอาวัลซึ่งครบกำหนด