บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) บทวิเคราะห์ผลการดำเนินงานและฐานะทางการเงิน ประจำไตรมาสที่ 2 ปี 2546 ผลการดำเนินงาน ภาพรวมผลการดำเนินงานประจำไตรมาสที่ 2 ปี 2546 บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) มีผลกำไรสุทธิประจำไตรมาสที่สองของปี 2546 จำนวน 310.3 ล้านบาท (กำไรต่อหุ้นขั้นพื้นฐาน 0.78 บาทต่อหุ้น) เพิ่มขึ้น 68.3 ล้านบาท หรือ 28.2% จากไตรมาสเดียวกัน ของปีก่อน ซึ่งส่วนใหญ่เป็นผลจากรายได้ของโครงการใหม่ ได้แก่ โครงการเซ็นทรัลพลาซา พระราม 2 โครงการเซ็นทรัล แอร์พอร์ต พลาซา เชียงใหม่ เฟส 2 บี และ โครงการเซ็นทรัล เวิลด์ พลาซา (เวิลด์เทรด เซ็นเตอร์ กรุงเทพ) บริษัทฯ ได้เปิดโครงการเซ็นทรัล แอร์พอร์ตพลาซา เชียงใหม่ เฟส 2 บี เมื่อวันที่ 9 เมษายน 2546 ด้วยอัตราการเช่าพื้นที่มากกว่า 90% และประสบความสำเร็จในการขายหน่วยลงทุนกองทุนรวมธุรกิจ 4 ซึ่งเป็นเจ้าของโครงการเซ็นทรัล เวิลด พลาซา จำนวนเงิน 1,575 ล้านบาท ให้กับสถาบันการเงิน เพื่อนำเงินมาใช้ในการพัฒนาโครงการเซ็นทรัล เวิลด์ พลาซา เมื่อวันที่ 23 มิถุนายน 2546 บริษัทฯ ได้จ่ายเงินปันผลให้แก่ผู้ถือหุ้น จากผลกำไรสุทธิสำหรับปี 2545 ในอัตรา 1 บาทต่อหุ้น เป็นจำนวนเงินทั้งสิ้น 400 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 42 ของกำไรสุทธิ เมื่อวันที่ 16 พฤษภาคม 2546 รายได้ รายได้จากค่าเช่าและบริการ และรายได้จากการขายอาหารและเครื่องดื่ม ของบริษัทและบริษัทย่อย สำหรับไตรมาสที่สองของปี 2546 มีจำนวน 1,300.1 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 419.7 ล้านบาท หรือ 47.7% จากไตรมาสเดียวกันในปีก่อน โดยมีปัจจัยหลักมาจากรายได้ของโครงการเซ็นทรัลพลาซา พระราม 2 โครงการเซ็นทรัล เวิลด์ พลาซา และโครงการเซ็นทรัลแอร์พอร์ตพลาซา เชียงใหม่ เฟส 2 บี รวมทั้ง การเพิ่มขึ้นของอัตราค่าเช่าสำหรับสัญญาที่ต่ออาย ค่าเช่าที่คิดเป็นเปอร์เซ็นต์ต่อยอดขาย และการเพิ่มขึ้น ของอัตราการให้เช่าพื้นที่ (Occupancy Rate) โดยในไตรมาสนี้มีผู้เช่าหลักที่เปิดดำเนินการใหม่ ได้แก่ Major Bowl และ Fitness First ที่เซ็นทรัลพลาซา-รัชดา พระราม 3 ต้นทุนและค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานและบริหาร ต้นทุน ต้นทุนค่าเช่าและบริการ และต้นทุนอาหารและเครื่องดื่มของบริษัทและบริษัทย่อยสำหรับ ไตรมาสที่สองของปี 2546 มีต้นทุนรวมจำนวน 707.9 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 293.9 ล้านบาท หรือ 71% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน เนื่องจากต้นทุนจากโครงการเซ็นทรัลพลาซา พระราม 2 โครงการเซ็นทรัล เวิลด์ พลาซา และโครงการเซ็นทรัล แอร์พอร์ตพลาซา เชียงใหม่ เฟส 2 บี นอกจากนี้ยังเป็นผลมาจากอัตรา การใช้สาธารณูปโภคที่เพิ่มขึ้นเนื่องจากพื้นที่ให้เช่าของโครงการใหม่และโครงการเดิมเพิ่มขึ้น อนึ่งอัตรากำไรขั้นต้น (Gross Profit Margin) ลดต่ำลงเนื่องจากการเปิดโครงการใหม่ในช่วงปีแรกๆ จำเป็นต้องให้ส่วนลดค่าเช่าแก่ร้านค้า ฝ่ายบริหารเชื่อว่าการให้ส่วนลดพิเศษนี้จะไม่จำเป็นในปีต่อไป ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานและบริหาร ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานและบริหารของบริษัทและบริษัทย่อยสำหรับไตรมาสที่สองของปีนี้มีจำนวน 157.3 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 66.3 ล้านบาท จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน ปัจจัยหลักมาจากค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน และบริหารของโครงเซ็นทรัล เวิลด์ พลาซา และโครงการเซ็นทรัลพลาซา พระราม 2 และค่าใช้จ่ายในการโฆษณา ประชาสัมพันธ์ในการเปิดโครงการเซ็นทรัล แอร์พอร์ตพลาซา เชียงใหม่ เฟส 2 บี นอกจากนี้บริษัทได้บันทึก ค่าชดเชยกรณีการต่อเติมอาคารโครงการเซ็นทรัลพลาซา ลาดพร้าวให้กับการรถไฟแห่งประเทศไทย ในไตรมาสนี้ จำนวน 8.3 ล้านบาท ฐานะการเงิน สินทรัพย์ ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2546 บริษัทและบริษัทย่อยมีสินทรัพย์รวม 23,564.7 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจาก ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2545 จำนวน 2,191.6 ล้านบาท หรือ 10.3% ส่วนใหญ่ ได้แก่ ค่าก่อสร้าง โครงการเซ็นทรัล แอร์พอร์ตพลาซา เชียงใหม่ เฟส 2 บี และเงินสดจากการขายหน่วยลงทุนกองทุนรวมธุรกิจไทย 4 หนี้สิน ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2546 บริษัทและบริษัทย่อยมีหนี้สินรวม 17,322.8 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจาก ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2545 จำนวน 1,988.4 ล้านบาท หรือ 13% เนื่องจากการจัดตั้งกองทุนอสังหาริมทรัพย์ สำหรับโครงการเซ็นทรัลซิตี้ บางนา และขายหน่วยลงทุนกองทุนรวมธุรกิจไทย 4 ส่วนของผู้ถือหุ้น ส่วนของผู้ถือหุ้นเพิ่มขึ้น 203.2 ล้านบาท หรือ 3.4% เป็นผลจากการเพิ่มขึ้นของกำไรจากการดำเนินงาน ของบริษัทและบริษัทย่อยสุทธิจากเงินปันผลที่จ่ายให้กับผู้ถือหุ้น บริษัทฯ เพิ่มทุนจดทะเบียนจากเดิม 2,000,245,000 บาท เป็น 2,178,816,000 บาท โดยการออก หุ้นบุริมสิทธิแปลงสภาพเป็นหุ้นสามัญได้ จำนวน 35,714,200 หุ้น ราคาตามมูลค่าหุ้นละ 5 บาท เสนอขาย ในราคาหุ้นละ 28 บาท ให้กับไทยแลนด์อิควิตี้ฟันด์ เมื่อวันที่ 18 กรกฎาคม 2546 ทั้งนี้ภายหลังจากการเพิ่มทุนนี้ ไทยแลนด์อิควิตี้ฟันด์ ถือหุ้นในบริษัทฯ ประมาณ 8.2% การวิเคราะห์อัตราส่วนทางการเงิน ณ สิ้นไตรมาสที่สองของปี 2546 บริษัทมีสภาพคล่องในสัดส่วนสินทรัพย์หมุนเวียนต่อหนี้สินหมุนเวียน เท่ากับ 0.9 เท่า บริษัทมีเงินสด เงินฝากธนาคารและเงินลงทุนชั่วคราว ที่เทียบเท่ากับเงินสดเป็นจำนวนรวม 3,031.1 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากวันที่ 31 ธันวาคม 2545 จำนวน 1,758 ล้านบาทหรือ 42% ในขณะที่อัตราส่วนหนี้สิน ที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้นในไตรมาสนี้ประมาณ 1 เท่า อัตราผลตอบแทนต่อผู้ถือหุ้น ในไตรมาสที่สองนี้เท่ากับ 19.9% เพิ่มขึ้นจาก 15.7% ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2545 และมีอัตราผลตอบแทนจากสินทรัพย์ ในไตรมาสนี้เท่ากับ 5.3% สูงขึ้นเล็กน้อยจากจากวันที่ 31 ธันวาคม 2545 ซึ่งเท่ากับ 5.2% ตารางสรุปอัตราส่วนทางการเงิน 30 มิ.ย. 2546 31 ธ.ค. 2545 30 มิ.ย. 2545 ความสามารถในการดำรงสภาพคล่อง สินทรัพย์หมุนเวียน/หนี้สินหมุนเวียน (เท่า) 0.9 0.24 0.8 ระยะเวลาเก็บหนี้เฉลี่ย (วัน) 11 11 12 ความสามารถในการทำกำไร อัตรากำไรขั้นต้น (%) 45.5 52.3 53.0 อัตรากำไรสุทธิ (%) 22.8 24.6 26.0 อัตราผลตอบแทนผู้ถือหุ้น (%) 20.6 15.7 22.2 ความมีประสิทธิผลของการใช้สินทรัพย์ อัตราผลตอบแทนจากสินทรัพย์ (%) 5.3 5.2 6.3 นโยบายทางการเงิน อัตราส่วนความสามารถในการชำระดอกเบี้ย (เท่า) 5.1 5.2 5.8 อัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิ/ส่วนของผู้ถือหุ้น(เท่า) 1.1 1.0 0.7